城镇化进程中农村宅基地使用权法律制度研究

李君冉　王青朋

1.沈阳工业大学研究生学院，辽宁　沈阳　110870；

2.沈阳工业大学电气工程学院，辽宁　沈阳　110870



城镇化进程中农村宅基地使用权法律制度研究

李君冉1王青朋2

1.沈阳工业大学研究生学院，辽宁沈阳110870；

2.沈阳工业大学电气工程学院，辽宁沈阳110870

摘要：我国是人均土地相对不足的农业大国，土地是农业国家一切生活和生产的基础，对于城市房地产市场的规范与发展，国家制定了一系列的政策和法律法规，但是对于我国农村的宅基地使用权却缺少必要的法律规范。①因此，随着城镇化进程的加快，在统筹城乡发展的背景下，对宅基地的使用权进行系统的理论研究，解决现实中存在的有关宅基地使用权的纠纷，具有重要的理论价值与现实意义。

关键词：城镇化进程；宅基地使用权；法律研究

一、农村宅基地使用权的定义与特征

(一)农村宅基地使用权定义

根据《物权法》152条的规定：宅基地使用权人有权在法律范围内占有使用集体土地，有权依法在该土地上建造住宅及其附属设施。所以，农村宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造房屋，及其他附着物，并具有排除他人干涉的权利。

(二)农村宅基地使用权的特征

第一，农村宅基地使用权主体身份限定性。农村宅基地使用权作为我国所独有的物权制度，属用益物权，体现了国家对农民权益的保护。根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律规定，宅基地使用权的权利主体只能是本集体经济组织的成员，主体具有特定性，对本集体经济组织以外的人或者单位取得该权利的可能性做了法律上的排除。

第二，农村宅基地使用权客体的特定性。根据我国《土地管理法》可知：农村和城郊的土地，属于农民集体所有，除由法律规定属于国家所有的以外；宅基地以及自留地、自留山，均属农民集体所有，法律无例外规定。可见，宅基地使用权的客体是由国家法律明确规定，仅限于农村集体所有的土地，而城市国有土地上的住宅用地不适用宅基地使用权的相关规则。

第三，农村宅基地使用权取得的审批性。我国《土地管理法》规定，具备宅基地使用权资格的村民应当经乡镇及县级两级人民政府的审批，才能依法取得宅基地使用权。可见宅基地使用权的取得不仅要求主体合法，而且仍需依法履行一定的程序。

第四，农村宅基地使用权原始取得的无偿性。宅基地使用权具福利性。在我国农村，宅基地是通过申请取得的，宅基地申请无需缴纳土地使用费，可以无偿取得、无限期使用。宅基地使用权的无偿取得制度体现了国家对减轻农民负担、保障农民合法权益所做的努力。

二、城镇化进程中农村宅基地使用权存在的问题

(一)农村宅基地大面积闲置，土地资源浪费

随着城镇化进程的加快，农民工大量进城，农村中开始出现大量闲置宅基地，闲置的宅基地本应依法退出，但是由于当前我国法律对宅基地的退出缺乏必要的规定，基于农村宅基地与房屋的流转受到法律的种种限制等因素，导致大量的宅基地被闲置浪费，这不仅不利于农村宅基地的充分使用，更不利于保护农民对宅基地的经济利益。

(二)农村宅基地使用权隐性交易普遍，集体资产流失严重

在房地产市场的驱动下，很多农民为了经济利益都希望将手中闲置的房屋和宅基地变现。与此同时，由于城市房价居高不下，城镇市民中的一些低收入者开始寻求到农村中购买低价“小产权房”，在现阶段“小产权房”违反我国法律，随着城镇居民到农村购买房屋的的增加，使得隐性交易市场“应运而生”。

(三)农村宅基地使用权登记及管理秩序混乱

由于我国对宅基地使用缺乏科学合理的规划和管理，村民建房各行其是，村内房屋与道路错综复杂，农村住房建设大多处于无序状态。我国现行法律对宅基地使用权的登记机关缺乏明确具体的规定，这导致农村中大部分农村房屋和宅基地使用权无明确的产权归属，农民权益无法得到有效保障。

三、城镇化进程中农村宅基地使用权制度完善

(一)建立完善的农村宅基地使用权退出制度

法律法规应进一步明确宅基地使用权退出的条件、程序和补偿制度，使退出机制有法可依。同时，对于农村宅基地及房屋也应当建立完善的登记制度，实践中农民只有宅基地证而无房产证，这不利于农民维护其房屋财产权。

(二)建立规范的农村宅基地使用权流转制度

农村宅基地使用权的转让在农村中需求较大，农村中多数农民为了改善生活及生产的需要不得已而转让自己的宅基地使用权。规范农村的宅基地使用权流转制度，一方面，从形式上固定村民对房屋的所有权形式。另一方面，宅基地使用权自由流转只允许在本集体经济组织内部进行，并规定只有在一定条件和范围下宅基地使用权才可向本集体经济组织以外的人转让。

(三)加快推进农村宅基地使用权确权登记

进一步推进宅基地使用权确权登记发证工作，使得不动产统一登记制度更健全，做到有法可依，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，这将有利于维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定；在城镇化进程中，必将进一步深化农村改革，统筹城乡发展，进而建立实施不动产统一登记制度。

[注释]

①王小莹.我国农村宅基地使用权制度研究[M].北京：中国民主法治出版社，2014.1.

[参考文献]

[1]王小莹.我国农村宅基地使用权制度研究[M].北京：中国民主法治出版社，2014.

[2]任中秀.农村宅基地使用权制度研究[M].山东：山东大学出版社，2012.

[3]黄幼名.农村宅基地使用权的登记研究[J].大科技，2014.

作者简介：李君冉，女，沈阳工业大学研究生学院，硕士研究生，研究方向：民商法；王青朋，男，沈阳工业大学电气工程学院，博士研究生，研究方向：电机与电器。

中图分类号：D922.33

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2015)31-0204-01