论不动产登记的电子化和自主化

张保红

（1.中国社会科学院法学研究所，北京 100673；2.韶关学院法学院，广东 韶关 512005）

论不动产登记的电子化和自主化

张保红1，2

（1.中国社会科学院法学研究所，北京 100673；2.韶关学院法学院，广东 韶关 512005）

研究目的：研究不动产登记电子化、自主化的必要性、可能性及其法理基础。研究方法：比较分析和演绎推理相结合。研究结果：（1）不动产登记制度要在统一的基础上进一步提高登记效率和减少登记错误。（2）英国开了不动产电子登记的先河，其以电子转让文件替代纸质转让书的做法提高了转让效率，并在抵押自主解除登记方面做了尝试。（3）中国应当在静态上实现登记簿的电子化；在动态上实现不动产变更登记的自主化。研究结论：自主登记是必要的且是可行的，不动产登记的电子化和自主化应当建立在权利登记制之上，并以抽象原则和风险自担作为法理基础。

土地管理；不动产登记；电子登记；自主登记；抽象原则；风险自担

1　问题的提出

2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）正式实施。《暂行条例》统一了 “登记机构、登记簿册和登记依据”，其意义不言而喻。在信息化方面，《暂行条例》第9条规定不动产登记簿应当采用电子介质，第23条要求不动产登记主管部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。但是，在不动产逐渐由过去“相对静止”转为“频繁交易”的今天，仅仅做到登记簿电子化和信息管理平台统一还是不够的。因为信息平台的统一也仅仅是提高了管理效率而不是登记效率；登记簿由纸质转换为电子介质没有改变原有的登记方式和程序，自然也不能减少登记错误和提高登记效率。时而出现的登记错误，不仅威胁着权利人的财产安全，还有可能使得登记机关背负上沉重的赔偿负担。 “登记效率越高，越有利于不动产之流转，越有利于不动产价值之发挥，因此，缩短登记的时间，提高登记的效力，对于增强一国的经济活力是很有必要的。”［1］

解决上述问题的关键是要实现登记的电子化和自主化。银行业和证券业的实践已经表明，电子化和自主化可以使得登记和交易更加“安全、透明、高效”。对此，同为财产权利登记的不动产登记不应视而不见。目前，中国登记实践虽已启动电子登记簿，但并没有就登记过程的电子化和自主化更进一步，不动产登记仍然受到时间和空间的限制。例如，《暂行条例》第15条仍然不加区别地要求当事人或者其代理人亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，这使得身在异地的申请人登记起来非常不方便。笔者认为，中国以《暂行条例》为框架构建的不动产登记制度没有反映互联网、经济全球化时代对于不动产登记的新的要求。他山之石，可以攻玉，英国电子登记制度走在世界的前列，本文通过介绍英国不动产电子登记制度，给出中国不动产登记制度的框架建议，并进一步探讨不动产电子登记和自主登记的可行性及登记的法理基础。

2　英国不动产电子登记制度及其意义

2.1英国不动产登记制度沿革

近代英国一直扮演着不动产登记革新领路人的角色。早期的英国土地法犹如一部魔幻天书［2］，土地转让体系以转让书为中心，奉行买者当心（Cavea temptor）原则，买受人负责调查产权的真实性。为了降低交易风险，买受人的调查将不得追溯至产权之根（Root of title），从而使得交易程序异常复杂，交易效率低下且交易成本昂贵［3］。这种繁琐的交易方式在封建年代可以接受，因为那时土地的主要目的是保有而不是用来交易，于是人们通过占有或契据表征不动产。

随着土地交易的增多，引入不动产登记便成了提高交易效率和保障交易安全的必然选择。19世纪中期以后，英国的英格兰和威尔士地区逐渐摒弃了17世纪以来的转让书登记制度（Deeds registration），转而建立了托伦斯登记制度。托伦斯登记制度类似于权利登记制，采用登记要件主义，登记是取得权利的必要要件，登记对权利认定具有终局性。托伦斯登记的土地登记簿由国家设置、维护并担保其精确性。因登记错误、欺诈而丧失土地权益的人将获得政府赔偿。由于登记簿本身即能授予产权［4］，因此，产权回溯调查将不再必要。这场以纸质登记为形式的土地登记改革很好地适应了当时的交易形势，但是，随着时间的推移和交易越来越频繁，其愈发有落后于现代科技发展的趋势。既然纸质登记最初目的是为了促进交易效率，那么如果有一种新的公示方式更能促进交易效率，当然不应当予以拒绝。电子转让和电子登记应运而生。

2.2英国的电子登记制度改革

英国《2002年土地登记法》第八部分专门规定了电子转让以及电子登记制度。第八部分由第91－95条5个条款组成。第91条规定了电子处分的适用范围和适用条件；第92条规定了土地登记网络；第93条要求电子转让必须经同步登记才能发生效力；第94条规定了登记官可以采用适宜的措施以保证电子处理能够顺利进行；第95条为实施细则的增补规定。

2.2.1电子登记系统 英国土地登记局建立了一个含转让功能的电子登记系统。土地登记局将所有土地权利电子化，权利人和相关当事人可以通过远程终端进入电子登记系统查阅登记内容。最值得一提的是，土地登记局建立了一个实时在线的抵押人申请解除抵押的系统（Electronic Notification Discharged）。该系统会在贷款余额为零时自动解除抵押（Electronic Discharge）。至少在解除抵押这一环节，登记实现了完全自动化。电子登记（转让）系统是由土地登记局管理的一个单一中心的计算机系统所支持。人们可以从个人电脑进入该系统，也可以由商业经营机构提供的服务器中进入。《2002年土地登记法》附件5规定了进入系统的条件，即交易必须是电子形式的，电子形式之外的交易不被接受［5］。

2.2.2电子转让文件 《2002年土地登记法》统一了电子转让文件的格式和内容，并赋予电子转让文件以书面转让书的效力。一个电子转让文件如若生效，一方面转让标的必须在法律限定的电子转让的范围之内：“（a）已登记地产权或负担的处分，（b）作为登记簿中公示对象的权益的处分，或者（c）引发登记要件的处分”（第 91条第2款）；另一方面必须具备规定的条件：“（a）文件规定了其生效的时间与日期，（b）文件上每一方当事人的电子签名以便验证，（c）每一个电子签名经过认证，以及（d）满足规则规定的其他条件”（第 91条第3款）。法律视电子转让文件为书面转让书，从而移转土地所有权和设定抵押权得以电子方式实现。

2.2.3电子转让与登记程序 转让登记流程分为三个阶段：第一，订立合同。出卖人的律师将起草好的合同草案提交转让系统（系统会自动产生一个名义上的登记簿）以供购买人的律师查看。转让系统会自动检验合同草案以确保已登记产权、产权编码等信息不会出错。查看无误并安排好资金支付事宜后当事人之间可交换合同。合同交换是通过电子方式的，一经交换，合同即告成立。第二，公示期间。合同交换同时连接土地登记局进行公示。公示是为了保证能够将所有的土地权益都尽可能地录入登记簿，并创造一个排斥其他登记申请的期间。第三，同时登记。《2002年土地登记法》明确规定电子转让要发生财产法上的效力必须同时进行登记（第91条第2、3款）。如上所述，电子转让一开始即将电子文件呈送土地登记局。“假如系统显示的所有文件都已经签署且已经完成，在当事人同意的交易日期和时间，交易将自动完成”。此时，登记也自动完成，“登记簿会及时更新以反映出卖人与购买人之间的产权转让、新负担的设立及旧负担解除。”［5］

2.3英国的电子登记制度改革的启示

英国不动产登记电子登记制度的总体思路可以为中国借鉴。这种思路便是，电子登记完全可以取代纸质登记。在这种新的登记制度下，“登记将变成创设和移转地产权、土地上的权利和利益的必要条件。这种制度将发挥着与现代法下形式要件类似的功能，并会取代现行法下的形式要件”［6］。不过实事求是地说，英国的实践并没有达到最佳效果。英国早期的权利变动采意思主义，以土地转让书的订立作为权利转让的标志。在引进托伦斯登记制之后，登记成为了权利取得形式条件，但权利取得的实质要件仍然为转让书的订立（此种做法类似大陆法中的债权形式主义）。2002年的电子登记改革并没有抛弃转让书这一形式，只是转让书以电子转让文件予以替代。诚然这方便了不动产转让，相比之前的纸质登记，不动产转让所有过程均可以通过网络完成，当事人也不必亲自到登记局办理登记，但是，电子转让文件的制作过程不免会出现纰漏，进而会导致登记错误。更重要的是，鉴于转让书于权利变动中的实质要件地位，为了保证登记的正确性，登记机关将不得不依然对转让书进行必要的实质审查。如此，电子登记的效率将在很大程度上体现不出来。对此，在借鉴英国的不动产登记电子登记制度时应当予以避免。

3　中国不动产电子自主登记制度具体构建

理想的电子登记应当是初始登记由登记机关查验后对不动产的自然状况和权利内容进行电子登记，而在不动产交易变更登记方面则实行当事人电子自主登记。无疑，中国应当在电子登记的基础上实行更为彻底的自主登记。这不仅是必要的，而且是可行的。

3.1不动产电子和自主登记制度的框架

不动产电子自主登记主要有两层含义，一是静态上的登记簿的电子化，二是动态上的变更登记的自主化。3.1.1 静态：登记簿的电子化 静态上，不动产电子登记意味着登记簿的电子化，这就要求登记机关设置全国统一的电子登记系统。该登记系统的核心是全国统一的电子登记簿。该电子登记簿由各个地方的登记簿组合而成。各个地方的登记簿由地方的登记机关负责维护与登记。电子登记簿按权利人设置不同的登记账户，这些账户直接对应着各个具体的权利人。每个不动产登记账户均由登记机关配置具有全国惟一性的账号。于自然人，该账号可以与身份证号对应；于非自然人，则由登记机关统一分配。账户设有密码，由权利人设置。密码可以分为查询密码和处分密码。不动产为共有的，不动产处分密码应当共有人各自有一个。电子登记簿应当像纸质登记簿一样记录不动产的所有信息。这些信息应当分为公开信息和保密信息。只有公开信息可以为他人所查询。账户仅仅对应着权利人，账户的所有权还是归属登记机关。

电子登记簿实现了物的编成与人的编成相统一。传统纸质登记簿采用物的编成主义，在非电子化时代应当是正确的选择。物的编成主义，“首先由政府进行一次土地总清理，将土地按照行政区划做成不动产登记簿或者土地登记簿；然后将社会民众的土地具体权利‘对号入座'。”“这样，人们在查询时可以从土地的行政区划入手、然后从土地的区域编号查询地权状态”［7］，查询起来非常方便。不过，各地纸质登记簿分散化无法自动联系的特点也使得实现物的编成与人的编成相统一是不可能的，但在电子时代，这些可以轻而易举地实现。例如，在土地的总登记或不动产所有权的初始登记中，当一地登记机关录入相关资料后，这些资料立即会被传送到各个权利人的单独的登记账户中，能够同时实现物的编成和人的编成，其好处是不言而喻的。

3.1.2动态：变更登记的自主化 动态上，不动产电子登记意味着变更登记的自主化和电子化。详言之，电子登记，对于需要实地查验的，登记机关应当在实地查验后将相关内容登记在电子登记簿；对于不需要登记机关实地查验的，法律应当允许权利人与利害当事人自行或在达成合意后在电子登记簿上自主登记。以买卖和抵押为例，自主登记应当遵循以下步骤：第一，申请人通过网络终端进入全国统一的不动产登记系统，并登入自己的不动产账户。登入的过程即身份认证的过程。登录可以在异地进行。不动产登记网络化与登记的属地管辖原则不矛盾，在不动产登记系统网络化条件下，不动产权利人即便不在物之所在地，仍然可以登录物之所在地的登记系统（该系统为统一的不动产登记系统之分支系统）进行自主登记。第二，双方申请人发出交易或抵押处分或接受的指令。特别说明的是，双方申请人仅能就权利处分与否发出指令，而对登记簿上的自然状况、权利内容和权利限制不得有任何变更。登记系统也应当排除申请人变更上述事项的可能性。第三，处分人通过处分密码发出处分指令。处分指令发出后，登记立即或在选定的日期内生效。

传统登记，体现了当事人无法信任自己（担心他人冒充自己）也无法信任对方，只能借助于中立的登记机关的信用，这是传统纸质登记的无奈选择。在电子信息化时代，当事人可以借助登记机关提供的平台，意思自治，自主登记。当然，登记机关的作用也不是可有可无的。第一，登记机关提供登记平台和电子登记簿，保证登记的可靠性和公信力。第二，登记机关并没有放弃对登记过程的审查，只不过改变了审查的方式，由原来人工审查变成数字验证。数字验证的标准和验证本身都是由登记机关完成的，只不过是由登记机关的系统自动完成的。系统只是工具，工具为登记机关所有，自然验证也是由登记机关完成的。质言之，自主登记尽管在物理方式上颠覆了原有的登记模式，但却基本沿用传统的登记法理基础。

3.2电子自主登记的必要性和可行性

3.2.1电子自主登记的必要性 第一，电子自主登记可以提高登记效率和降低登记费用。电子登记可以缩短登记期限并简化登记程序。《暂行条例》规定登记时限从受理之日（而不是申请之日）起30日，登记效率很低。尽管一些地方在一些项目上做到了立等可取，但多数地方多数项目上登记仍耗费时日。更重要的是，原有由登记机关所进行的人工登记如果立等可取则无法避免假冒事件出现。自主登记的情况下，不动产交易变更登记可在瞬间完成，根本不需要《暂行条例》所规定的30日期限。自主登记还可以解决异地登记的问题，大大方便了当事人。目前，登记机关的日常登记工作大部分为不动产交易和抵押的变更登记，这一块登记业务如果委托给电脑处理，登记工作量将大大减少。网络自动化登记也免去了权利人出入登记机关的各种费用，登记成本的降低将能够促进交易。

第二，电子自主登记可以减少登记错误。最常见的登记错误是假冒，在有纸化登记体制之下，一般通过实质审查以避免假冒错误［8］，但事实上，实质审查并不保证登记的真实性。在台湾，假冒登记事件平均每年达10起以上［9］，实质审查难免会出现各种差错。相比之下，自主登记更能避免诸如假冒之类的错误。电子自主登记下，申请人与权利人的匹配将通过数字技术得到完全认定。因此必须改变固有的有纸化的思维以适应技术上的革命，经济全球化要求作为金融最重要担保品的不动产的登记能够更为迅捷和安全。

第三，电子自主登记还使得类似证券交易所的物权交易所成为可能。现代市场日趋复杂和迅捷，不动产登记事必躬亲的模式应当让位于网络自动登记的模式。在一些复杂的交易活动中，交易机会往往稍纵即逝，登记的繁琐必然会影响许多的交易机会。此外，无纸化的登记系统还可以开发出交易功能。交易双方可以通过交易功能协商不动产交易的各个过程。交易协议也可以电子化，交易的搜索成本将大大减少。权利人如果欲出售自己的不动产，可以在不动产登记簿上标记待售以及自己主张的价格等信息。

3.2.2电子自主登记的可行性 电子自主登记，其目的是做到权利人在一些不需要登记机关实地查验的情况下实现登记自主化。无疑，做到这一点需要法律的完备，法律应当明确登记机关的责任。然而，仅有法律的保证并不能消除人们的忧虑，电子自主登记需要在技术上是可行的，在安全上是有保障的。

这种做法在技术上完全可行。证券市场事实上已经做到了这一点，货币资产也做到了电子化和账簿统一化。例如，中国工商银行的系统是全国统一的，各地银行的账簿系统不过是整个工商银行登记系统的分支系统而已。不动产与证券的确有着巨大的差异，不动产登记簿上记载的内容比证券登记簿更为复杂（例如自然状况和权利限制方面的登记是证券登记所没有的），不动产为有体物，而无纸化后的证券权利则不依托于任何有体物，但是依物权法定，就权利内容这一块，其内容都是固定的，只要自主登记只涉及权利内容而不涉及其他部分，那么不动产登记就与证券登记没有本质的区别。

电子自主登记的安全性也是可以得到保障的。正如前述，货币、证券等金融资产早已经实现了登记电子化。既然人们使用信用卡、银行卡、网上银行不担心安全问题，鉴于不动产的固定性，更不用担心安全性的问题。安全方面最为担心的是密码泄露问题。目前的互联网金融实践中，普遍采用文件数字证书和移动数字证书技术，可以确保网上交易的保密性、真实性以及完整性。此外，权利人还可以通过设多重多个密码以保证安全性。例如，可以区分查询密码和交易密码，这样，即使查询密码泄密也不会影响财产的安全。交易密码也可以设置多个，由共同所有人或权利人信任的人掌管。这样，一个交易密码泄密也不会影响交易密码的安全。同时，为了保险，还可以要求进行手机短信验证码验证。

4　不动产电子自主登记的法理基础

电子自主登记不仅要在技术上可行、可靠，在法理上也是可行的。权利登记、抽象原则和风险自担可以奠定电子自主登记的法理基础。

4.1权利登记

不动产登记模式通说主要有三种模式，即权利登记制、托伦斯登记制和契据登记制。托伦斯登记制与权利登记制并没有实质的区别，因此也属于权利登记制。权利登记制因其以登记权利自身而得名，契据登记制则因登记权利交易文据而得名（英国早期的转让书登记制也属于契据登记制）。显然，电子自主登记应当建立在权利登记制之上。权利登记制可以赋予登记簿以推定力和公信力。最终登记簿在权利确定方面上具有一锤定音的作用，已登记在登记簿上的权利被推定为登记名义人的权利，这使得不动产交易的效率与安全得到了保证，而且也使得电子自主登记成为可能。当事人不需要进行产权调查，因为登记机关的初始登记的资料和既往登记的连续性即可保证现有登记的正确性，进而当事人可以依据现有登记信息进行自主登记。

中国不动产登记主要采取权利登记制。《物权法》第16条明确规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，中国电子自主登记的制度基础已经存在。

4.2抽象原则

在变更登记中，如若采取自主登记，必须实行形式审查，由系统对申请人与权利人身份一致性进行数字验证。对交易合同实质审查是无法实现自主登记的。如前所述，英国的电子登记制度要求呈送电子文据。之所以如此，乃是英国的不动产变动规则采债权意思主义的缘故。在英国，不动产变动并不区分债权行为和物权行为，强调交易合同对于最终产权登记的效力的决定性作用，因而导致实践中登记机关必须对不动产债权交易合同进行审查。债权合同非常复杂，如若做到有高度的公信力，登记还必须对其进行实质的审查。如此登记的效率将大打折扣。

德国的物权行为制度可以解决上述问题。在德国，物权变动实行区分原则和抽象原则，即区分债权行为和物权行为，且债权行为的效力不影响物权行为的效力。“负担行为虽然是不动产物权变动的原因，但对于不动产物权变动的成熟与否却不能发挥实质性作用，其原则上不在登记机关审查范围之内，当然对登记的完成也就不起作用”［6］。抽象原则为顺畅不动产登记程序提供了保证［10］。正如Rolf Kunuetel所言，“如果登记官需要审查债权行为的有效性的话，会造成登记的拖延与障碍，而交易的不确定性频生，补救的办法就是登记官只审查物权行为的有效性”［11］。德国登记实务中更进一步，登记机关通常仅审查登记同意（Bewilligungsgrundsatz）。理由是，“登记义务人之所以表示登记同意，愿意承受登记簿中的不利益，往往就在于其已经与对方当事人达成了物权合意”［12］。于是，德国实务不再审查物权合意，不再进行像诉讼程序那样需要质证、辩论开庭式的实质审查，而只是对登记同意进行窗口式的形式审查。抽象原则显然有利于电子自主登记的实现，物权合意（登记同意）的审查可以做到自动化。

抽象原则使得登记正确率大大提高。如若允许债权行为影响物权行为以至物权登记，那么登记将不得不对转让合同进行实质审查，否则登记的正确性将大打折扣。正因如此，英国登记官员才不得不严格审查通过电子方式传送过来的转让书，律师才得以扮演重要的作用。因为只有在专业律师的参与下，才能尽量保证转让书的合法性，从而减少登记官员的工作任务。事实上，如若实行抽象原则，对转让书的实质审查是可以避免的。这种保姆式审查往往吃力不讨好，且不说此举将当事人看作是孩童，登记机关为此还可能承担巨大的赔偿责任。要申明的是，抽象原则并非想象的那样对权利人不公平。通说认为，在债权行为无效之后，抽象原则将权利人的物权降格为债权，对权利人不公平，但没有抽象原则，对于支付金钱的当事人同样存在不公平。当事人支付的金钱在无效之后无论如何都会当作债权。事实上，抽象原则的存在一定程度上矫正了先前的不公平。

4.3风险自担

电子自主登记采用数码验证，登记机关并不对不动产交易登记采人工审查。此种情况下，多数假冒申请将能够避免，极少数假冒申请也可能因权利人的原因登记机关得以免责。也就是说，权利人将因自己的错误而自我负责，自担风险是合理的。如前所述，本文所主张的自主登记由当事人自我选择，如果当事人认为人工审查更为可靠，他可选择传统的登记方式，相反他可以选择自主登记。根据意思自治原则，既然自主登记当事人自己选择的，那么风险自担便是合理的。在美国，不动产买卖一直奉行买者自慎。买者自慎对买受人没有什么不公平之处，惟一要诟病的则是其高额的搜索成本可能萎缩交易。交易萎缩对买受人和出卖人来说都是不利益的。从买者自慎到登记机构的信用保证，目的是降低搜索成本，但这种成本的降低是以国家的负担为代价的。为此，登记机关便辅之以实质审查和高昂收费。这种情况之下，交易成本是否真正的降低是可疑的。在美国，托伦斯登记制不断萎缩也说明了这一问题［6］。解决这一办法，便是至少给权利人一个选择，即以风险自担为代价选择彻底的形式审查制以降低交易成本。因为风险低，实行权利人风险自担不但公平而且有利于降低交易成本；因为是自愿的，所以风险自担是符合法理的。如同网上银行一样，如果认同网上银行的便捷性，可以申请网上银行（现在开通网上银行要去柜台办理），如果没有这种需要，可以不申请。

自主登记中的自动认证的风险并不高于登记机构与公证机关的主动认证。主动认证是人工认证，而自动认证则是机器认证，谁风险更小一目了然。自动认证的最大的风险便是密码被泄露和委托风险。正如前述，密码安全的问题在现代金融中已经被解决。退一步说，即便密码泄露，也并不意味着权利人的不动产处在不安全之中。因为自主登记的范围主要限于双方申请的登记。以不动产买卖登记为例，买受人在申请登记之前必然会去实地考察。如果不动产被盗取密码者所控制（如果由盗码者控制，权利人自身也有责任），这种实地考查便能将这种盗卖风险消弥。

5　结语

不动产登记的电子化和智能化，是在信息网络化技术高速发展背景下政府部门和社会公众的共同需求。为了满足上述需求，有必要在登记簿介质电子化的基础上进一步实现登记过程的电子化和自主化。电子化和自主化建设的关键是法制建设。笔者建议修订《暂行条例》：第一，建立全国统一的电子登记系统。该系统应当由不动产登记主管部门与系统软件开发企业共同开发。法律应当明确软件开发的法律责任。如果各地使用不同的登记系统，各个系统又有不同的企业开发，则信息平台的统一以及登记效率的提高将无从谈起。第二，建立电子自主登记制度。电子自主登记制度以抽象原则和风险自担为法理基础，完全可以做到理论自洽。电子自主登记制度的引入，必将能够提高登记效率和减少登记错误。

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）：

［1］ 楼建波.域外不动产登记制度比较研究［M］ .北京：北京大学出版社，2009.

［2］ Dlane Chappelle. Land Law［M］ . London：Person Edueation Limited， 2001.

［3］ 陈永强.英国〈2002 年土地登记法〉述评［J］ .私法，2012，（1）：265 - 277.

［4］ Alain Pottage. The Originality of Registration［J］ . Oxford Journal of Legal Studies， 1995， （15）：370.

［5］ 陈永强.英国土地登记法研究［M］ .北京：中国法制出版社，2012.

［6］ 李昊，常鹏翱，叶金强，等.不动产登记程序的制度构建［M］ .北京：北京大学出版社，2005.

［7］ 孙宪忠.物权法的实施（第一卷）［M］ .北京：社会科学文献出版社，2013.

［8］ 崔建远.中国房地产法研究［M］ .北京：中国法制出版社，1995.

［9］ 黄美慧.从登记法令及实务面探讨如何有效防范伪冒事件［J］ .台湾代书会刊，2004，（4）：21 - 35.

［10］ Stadler. Gestalungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion［M］ . J. C. B. Mohr（Paul Siebeck）， 1996： 332.

［11］ 金勇军.“一分为二，还是合二为一”［J］ .中外法学，2001，（1）：88 - 94.

［12］ Schwab-pr ü tting. Sachenrecht［M］ . 27.Aufl.，Verlag C.H.Beck， 1997： 119.

（本文责编：仲济香）

Electronization and Autonomy of Real Estate Registration

ZHANG Bao-hong1，2
（1. Institute of Law， Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 100673，China； 2. Law School of Shaoguan University， Shaoguan 512005， China）

The purpose of this study is to explore the necessity， probability and legal basis of the electronization and autonomy of real estate registration. The research method is a combined use of the comparative analysis and the deductive reasoning. The results indicate that the real estate registration should further improve the registration effect and reduce errors on the basis of a unified registration. The United Kingdom is the first one that adopted electronic registration in real estate. The effect of real estate transfer is improved when paper documents of transfer are instead by electronic documents. And the United Kingdom has tried the mortgage registration autonomy removing. China may adopt electronic registration statically， and dynamically realize autonomy registration in real estate transfer. Autonomy registration is necessity and feasible； the electronization and autonomy of real estate registration should be established on system of right registration and take the principle of abstraction and assumption of the risk rule as the legal basis.

land administration； real estate registration； electronic registration； autonomy registration； principle of abstraction；assumption of the risk

F301.2

A

1001-8158（2015）10-0028-07

10.11994/zgtdkx.2015.10.004

2015-04-14

2015-08-31

中国博士后科学基金第57批面上资助（2015M570203）；广东省高等学校优秀青年教师培养计划资助项目（Yq2013148）。

张保红（1978-），男，河南固始人，博士，副教授。主要研究方向为不动产登记制度。E-mail： 610066099@qq.com