试论土地经营权租赁合同的完善——基于102个家庭农场的调研

肖 鹏，王 丹（中国农业大学人文与发展学院，北京 100083）

试论土地经营权租赁合同的完善
——基于102个家庭农场的调研

肖 鹏，王 丹
（中国农业大学人文与发展学院，北京 100083）

研究目的：对中国土地经营权租赁合同内容的完善进行具体制度设计。研究方法：采用文献分析法和实证研究法，研究中国土地经营权租赁合同的现状，提出完善建议。研究结果：（1）出租是土地经营权流向家庭农场的主要方式，主要依靠《合同法》中的租赁合同予以规范，已越来越难以满足土地经营权有序流转的需要；（2）土地经营权租赁合同的立法模式选择是进一步完善《农村土地承包法》中的相关法律制度；（3）土地经营权租赁合同的具体制度设计应当以出租人和承租人的权利为主要内容，具体包括：出租人的法定优先权和法定解除权，承租人的减少租金请求权、改善土地或者增设他物的权利以及优先续约权。研究结论：土地经营权租赁合同的完善应当立足于中国新型农业经营主体的培育和发展，符合土地经营权有序流转的需要。

土地管理；土地经营权流转；土地经营权租赁合同；家庭农场；法定优先权；优先续约权

1　引言

近年来，农村土地流转呈加快之势。截至2014年6月底，全国家庭承包经营耕地流转面积3.8亿亩，占家庭承包耕地总面积的28.8%，比2008年底提高20个百分点［1］。土地经营权①目前文献中使用的术语是“土地承包经营权”。2014年中央1号文件，明确提出农村土地“三权分置”。农村土地流转的是土地经营权，而不是土地承包权。因此，将原文献中使用的“土地承包经营权”统一改为“土地经营权”。流转制度受到学界的广泛关注。当前研究主要关注的是土地经营权流转的宏观层面，对土地经营权流转的意义、方式、不足和完善等方面均有较为深入的研究［2-7］，明确了转包和出租是中国土地经营权流转的主要方式［2-3］。但是在微观层面专门研究土地经营权出租的文献很少［8-9］，探究土地经营权租赁合同立法模式及其具体制度设计的文献几乎没有。

土地经营权流转是家庭农场培育和发展的基本前提，出租是土地经营权流向家庭农场的主要方式。目前，土地经营权租赁合同主要依靠《合同法》调整。虽然《合同法》对租赁合同有较为详尽的规定，但是基于农业经营、规范农地流转的土地经营权租赁合同，应当有别于普通租赁合同。本文以实证调研为基础，通过梳理其他国家和地区相关的法律制度，从立法模式和具体制度设计两个方面对中国土地经营权租赁合同的完善提出了相应的建议。

2　数据与方法

2.1数据来源

本文数据来源于2014年6—9月，对上海市、江苏省、浙江省、山东省、安徽省、辽宁省、广东省、四川省和宁夏回族自治区9个省、自治区、直辖市102个家庭农场进行的抽样调查。调查内容主要包括家庭农场的基本信息、家庭农场的经营信息、土地经营权流转以及家庭农场发展的问题与建议等方面。土地经营权流转的调查内容具体包括家庭农场的土地面积，流转土地的面积、形式和期限，流转是否签订书面合同，流转土地的来源以及流转土地的媒介等。

此外，全国农户数量和耕地面积的数据从国家统计局网站公布的中国《第二次农业普查公报》中获得。

2.2研究方法

本文运用统计分析方法，通过对家庭农场土地经营权流转不同方式的数据分析，明确了出租是土地经营权流向家庭农场的主要方式。通过对家庭农场土地经营权流转面积的数据分析，在与全国农户平均耕地面积对比的基础上，为承租人应当享有改善土地或者增设他物的权利和优先续约权提供了实证基础。家庭农场土地经营权流转期限的数据分析，进一步为承租人应当享有优先续约权提供了数据支撑。

3　土地经营权流向家庭农场的主要方式——出租

在102个家庭农场的调研中，以出租方式流转土地经营权的有69个，约占68%；以转包方式流转土地经营权的有27个，约占26%；以入股方式流转土地经营权的有1个，所占比例不足1%；以转包和出租方式流转土地经营权的有1个，所占比例不足1%；以出租和入股方式流转土地经营权的有1个，所占比例不足1%；以其他方式流转土地经营权的有3个，约占3%；以转让方式流转土地经营权的有0个。

从上述调研数据可以看出，转包和出租是土地经营权流向家庭农场的主要途径，通过转包和出租流转土地经营权的家庭农场有96个，共约占94%。需要注意的是，无论在理论上，还是在实践中，区分转包和出租两种流转方式的意义不大，“转包和出租没有本质区别”［8］。 “将转包与出租并列规定实无必要，不仅不能丰富流转方式，而且因未作严格区分反会导致重复规定。事实上，将土地承包经营权有偿转包给他人的行为，即是一种出租行为。”［10］

在理论上，《农村土地承包经营权流转管理办法》对转包和出租作了明确界定，两者的主要区别在于流入方的不同，流入方为同一集体经济组织的其他农户的为转包，流入方为本集体经济组织之外的其他人的为出租。转包在《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权管理办法》中，并没有具体的制度设计，在传统民法中也没有相关的规定，只能采用类推适用租赁合同的方式予以规范。

在实践中，家庭农场经营者并不能清晰地区分转包和出租这两种形式。在出租形式中，有42个家庭农场是以出租方式流转本集体经济组织其他农户的土地经营权，而在转包形式中，有2个家庭农场是以转包方式流转本集体经济组织之外其他农户的土地经营权。有1个家庭农场以转包和出租方式流转本集体经济组织其他农户的土地经营权。换言之，有45个家庭农场的经营者难以区分转包和出租，约占调研家庭农场的44%。

因此，本文建议取消转包方式，统一采用出租方式流转土地经营权。通过完善土地经营权租赁合同的相关法律规定，给予出租方式适当的规范。立法模式的选择是完善土地经营权租赁合同必须解决的主要问题之一。

4　土地经营权租赁合同的立法模式

合理选择土地经营权租赁合同的立法模式，首要的是应当明确土地经营权租赁合同的概念、性质和法律适用等相关问题。

4.1土地经营权租赁合同及其法律适用

土地经营权租赁合同，是指土地经营权人将对集体土地或者国家所有由农民集体使用的土地的占有、使用和收益的权利交付给承租人，承租人支付租金的合同。土地经营权租赁合同有以下三个方面的特征：第一，土地经营权租赁合同的主体是土地经营权人和承租人。土地经营权人，是指因承包合同取得土地经营权的人，既包括家庭承包中的农户，也包含其他方式承包的单位或个人。承租人既可以是单位也可以是个人，但是必须具备从事农业经营的能力。第二，土地经营权租赁合同的客体是土地经营权。土地经营权人通过租赁合同将其对集体土地或者国家所有交由农民集体使用的土地的占有、使用和收益的权利，交付给承租人。第三，土地经营权租赁合同的内容主要是土地经营权人将土地经营权交付给承租人，承租人支付租金。

土地经营权租赁合同属于特殊租赁，与《合同法》中的租赁合同相比，最大的区别在于两者客体的不同。租赁合同以租赁物为客体，土地经营权租赁合同则以权利为客体，属于权利租赁。权利租赁是“以权利为租赁标的物，包括著作权、商标权、专利权、营业秘密、电路布局权及矿业权等”［11］。在法律适用方面，权利租赁可以适用租赁合同的相关法律规定。在土地经营权租赁合同立法中，应当明确“在其他法律没有规定的情况下，可以参照《合同法》关于租赁合同的一般规定。”［12］

4.2土地经营权租赁合同的立法模式选择

从其他国家和地区民法典的规定来看，往往针对农地租赁合同都存在特别规定，其立法模式主要有两类：

第一种立法模式，是在民法典中专门设有农地租赁合同的章节。例如：《德国民法典》第2编债务关系法第8章各种债务关系第5节使用租赁合同、用益租赁合同第5目农业用地租赁合同。《法国民法典》、《意大利民法典》亦采用这种模式。

第二种立法模式，并未在民法典中专门设有农地租赁合同的章节，而是在租赁合同中对农地租赁作出特别规定。例如：《日本民法典》第3编债权第2章契约第7节租赁中，第609条规定了因不可抗力造成的减收，是对以收益为目的的土地租赁的特别规定。“台湾地区民法典”同样采用这种模式。需要注意的是，采用第二种立法模式的国家或地区对农地利用的单独立法。以日本为例：“1980 年，日本政府提出了《农地利用增进法》，主要内容包括两点：（1）进一步制定优惠措施，鼓励农户出租或出卖土地。（2）积极开展农地委托经营。”［13］

在中国土地经营权流转实践中，由于《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》并未针对出租作出特别规定，土地经营权租赁合同主要依靠《合同法》中的租赁合同予以规范。借鉴其他国家和地区民法典的立法模式，中国土地经营权租赁合同的立法模式选择，既可以在《合同法》第13章租赁合同中增加对土地经营权租赁的特别规定，也可以在第13章后增设土地经营权租赁合同一章。

但是，更为合理的土地经营权租赁合同立法模式的选择，应当是完善《农村土地承包法》第2章家庭承包第5节土地承包经营权的流转中的相关法律规定。其主要理由在于：出租仅是中国土地经营权流转的方式之一。土地经营权流转应当确定土地经营权流转的原则、不同流转方式的具体制度设计、不同流转方式的关系以及土地经营权流转的奖补措施等一系列问题。简言之，土地经营权租赁合同的完善，不应当仅限于其独立设计，而应当立足于土地经营权流转整体制度的完善。同时，由于土地租赁合同可以适用《合同法》中租赁合同的一般规定，其完善也应当着重强调具体制度设计。

5　土地经营权租赁合同的具体制度设计

基于中国现代农业经营实践的需要，借鉴其他国家和地区对农地租赁合同的特别规定，土地经营权租赁合同应当以出租人和承租人的权利为主要内容，作出有别于《合同法》中的租赁合同的具体制度设计。

5.1出租人的法定优先权

《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（以下简称《意见》）指出，“土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形势如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有”。“租金是承租人按规定有偿使用租赁物所支付的对价，支付租金是承租人的主给付义务。”［12］为了保障出租人获得租金这一核心民事权利的实现，其他国家或地区赋予了出租人相应的担保物权，主要包括三类：

一是质权。例如：《德国民法典》第592条规定，“就因用益租赁关系而发生的出租人债权而言，出租人享有对承租人所携入的物上的质权以及用益租赁物的孳息上的质权。不得就将来的损害赔偿债权而主张质权。除《民事诉讼法》第811条第1款第4项所称的物外，质权不及于不可予以扣押的物。”［14］

二是留置权。例如：《阿根廷共和国民法典》第1558条规定，“出租人为保障租金的支付，可留置租赁物的所有既有孳息以及贵承租人所有的用以不知的一切镶嵌或摆设之物。除有相反证明外，租赁的不动产中存在的物是为归承租人所有。”［15］

三是优先权。例如：《路易斯安那民法典》第2707条规定：“为担保租金及其他因不动产租赁产生的债的支付，出租人对租赁财产中或之上发现的承租人的动产享有优先权。在农作物租赁中，出租人的优先权也涵盖该土地产生的孽息。”［16］

“法定担保物权，是指直接基于法律规定而当然发生的担保物权。”［17］根据中国《物权法》的规定，质权包括动产质权和权利质权都属于意定担保物权，显然不能适用于此种情形。留置权和法定优先权都属于法定担保物权，只要符合法定条件，权利人即可行使该担保物权。但是，两者在是否需要占有标的物上不同。“留置权必须以占有动产为前提，而法定优先权不以占有标的物为必要。”［18］因此，适用于土地经营权租赁合同的应该是法定优先权而不是留置权。

本文建议在土地经营权租赁合同立法中规定：“为了保障租金给付，出租人对承租人在承租土地上的动产以及承租土地所产生的孳息等享有优先权，承租人不支付租金时，出租人可以将上述财产折价、拍卖或者变卖，并就所得价款优先受偿。”

5.2出租人的法定解除权

承租人负有合理使用租赁物的义务，承租人违反此项义务，出租人有权解除合同。这是各个国家和地区民法典普遍赋予出租人的权利。但是，在农地租赁合同中，其他国家和地区对出租人行使法定解除权的条件有三种不同的立法例：

第一，承租人弃耕抛荒。例如：“台湾地区民法典”第458条规定，耕作地租赁于租期届满前，承租人非因不可抗力不为耕作继续一年以上者，出租人得终止契约。

第二，承租人不履行合理使用承租土地义务。例如：《智利共和国民法典》第1979条规定：“佃户或乡村不动产承租人有义务像善良家父一样想用该土地；如未如此行事，出租人有权请求提供适当的保证或其他担保，以阻止对土地的恶用或损害，在严重的情形，出租人甚至有权立即终止租赁。”［19］

第三，承租人弃耕抛荒或者不履行合理使用承租土地义务。例如：《法国民法典》第1766条第1款规定：“如农用地承租人不配备土地耕作所必要的家畜与用具，如其抛弃耕作，如其不以善良管理人之注意从事土地耕种，如将其租赁的土地用于租约规定以外的其他用途，或者总而言之，如承租人不履行租约条款的规定并且对出租人造成损害时，出租人得视情形，诉请解除租约。”［20］

之所以在农地租赁合同中存在不同的立法例，主要差异在于是否规定承租人弃耕抛荒的情形。如果认为承租人违反合理使用承租土地义务“须有积极行为，若仅为消极之不使用，尚无违反可言。”［21］那么，承租人弃耕抛荒并不构成违反合理使用承租土地的义务。由于“全国各地农村出现了土地抛荒日益严重的现象，不仅造成土地资源的极大浪费，而且增加了中国的粮食安全隐患。”［22］应当赋予出租人在承租人弃耕抛荒情形下的法定解除权。

在中国立法中，一直将弃耕抛荒与积极行为的违反合理使用土地义务相区别。例如：《土地管理法》第36条规定禁止以占用耕地建窑、建坟等违反合理使用土地的积极行为。该法第37条则规定禁止闲置、荒芜耕地。同时，基于前文所述的土地经营权租赁合同立法模式的选择，土地经营权租赁合同并不规定在《合同法》。尽管《合同法》中明确规定了承租人合理使用租赁物的义务，在土地经营权租赁合同立法中亦有必要对承租人必须合理使用承租土地再次重申。因此，承租人弃耕抛荒和不履行合理使用承租土地义务的，出租人都可以解除合同。

需要注意的是，根据《土地管理法》第37条第3款规定和《基本农田保护条例》第18条第2款规定，承包经营耕地或者基本农田的单位或者个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回土地。在土地经营权租赁合同中，承租人连续2年弃耕抛荒的，则会导致作为出租人的承包方的土地被发包方收回。因此，借鉴“台湾地区民法典”的作法，应当明确规定承租人弃耕抛荒的期限，且该期限应当低于2年。

本文建议在中国土地经营权租赁合同立法中规定：“承租人连续弃耕抛荒承租土地1年以上的或者不能合理使用承租土地的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

5.3承租人的减少租金请求权

“农业生产受自然力作用影响大，生产空间广阔，周期长，可控性差，因而具有比工商业大得多的自然风险。”［23］农业的性质决定应当给予承租人特殊保护，应当允许承租人在发生法定事由导致农业收成减少时，请求减少租金。其他国家和地区农地租赁合同中，承租人行使减少租金请求权的条件包括以下两点：

第一，发生法定事由。关于法定事由，各国的规定略有差异，主要有两类：有的国家规定的法定事由是不可抗力，例如：《日本民法典》第609条规定，“以收益为目的的土地承租人，因不可抗力使所得收益少于租金时，可以以其收益额为限度请求减少租金”［24］。有的国家规定的法定事由是意外事件，例如：法国、意大利、马耳他、菲律宾。但是，两者的实质基本相同。例如：《菲律宾民法典》第1680条第2款规定：“异常的意外事件应被理解为：火灾、战争、瘟疫、非常水灾、蝗灾、地震或其他异常的灾害和缔约当事人不能合理预见的灾害”［25］。

第二，农业收成减少。农业收成减少的程度各国规定基本相同，都规定农业收成减少应当在1/2以上。例如：《法国民法典》第1770条规定：“如租赁契约订定的期限仅为1年，并且收成全部或至少1/2受到损失，承租人按相应比例免付租金之一部。如损失的部分不到1/2，承租人不得主张减少租金。”［20］《埃及民法典》第615条规定：“不可抗力致承租人无法备耕或播种，或其大部分或全部种子灭失的，应根据具体情况免除承租人的部分或全部租金”［26］。

至于承租人行使减少租金请求权，可以减少多少租金，各个国家和地区的规定有所区别。有的国家仅规定可以减少租金，但是对于减少多少并未规定，例如法国。有的国家规定以收益额为限减少租金，例如日本。有的国家和地区规定减少租金不得超过1/2，例如意大利和中国澳门地区。

本文建议在中国土地经营权租赁合同立法中规定：“因不可抗力致使农业收成减少1/2以上的，承租人可以请求减少不超过1/2的租金。”

5.4承租人改善土地或者增设他物的权利

根据中国《合同法》第223条规定，土地经营权租赁合同的承租人如果需要改善土地或者增设他物须经出租人同意。其他国家和地区农地租赁合同中，承租人改善土地或者增设他物，是否须经承租人同意，有三种不同的立法例：

第一种立法例，须经出租人同意。例如：《阿尔及利亚民法典》第504条规定：“如承租人实施了建筑、种植或其他使不动产增值的正常的改良行为，除有相反约定外，在租赁期满时，出租人有义务对承租人返还他支出的费用或不动产的增值。如上述改良行为之实施为出租人所不知或出租人虽知道但曾表示反对，出租人可请求承租人将之拆除，并赔偿他不动产由于此等拆除行为遭受的损失。”［27］

第二种立法例，无须经出租人同意。例如：《澳门民法典》第1054条规定：“一、承租人得作出有益或奢侈改善，而无须取得土地所有人之同意，但该等改善影响土地之实质或其经济用途者除外。二、承租人有权在不破坏土地之情况下取回有关改善物，且如属有益改善，承租人有权在合同终止时按第1198条第2款之规定及条件获得损害赔偿。”［28］

第三种立法例，是否经出租人同意，承租人的权利有所区别。例如：根据《德国民法典》第591条的规定，出租人同意承租人改善或增设他物，租赁关系终止时，出租人应当偿还承租人改善或增设他物的费用；出租人不同意承租人改善或增设他物，承租人得请求农业法院代为同意，但以这些费用适合于保持或持续地改善土地经营建筑物的有用性，且在考虑到出租人正当利益的情况下，对出租人来说是可合理的期待的为限［14］。

在102个家庭农场的调研中，土地经营权流转面积合计57138亩，平均每个家庭农场流转土地经营权560亩。根据中国第二次农业普查公报，2006年末，全国共有农业生产经营户20016万户。截至2006年10月31日，全国耕地面积（未包括香港、澳门特别行政区和台湾省的数据）121775.9×103hm2［29］。因此，中国农户拥有耕地面积平均约为9亩。按照家庭农场流转土地经营权的平均面积计算，每个家庭农场平均需要流转62个农户的耕地。换言之，家庭农场经营者改善土地或者增设他物，必须经过62个农户的同意。这在土地经营权租赁实践中，无疑是难以实现的。因此，应该允许承租人无须出租人同意，改善土地或者增设他物。此种规定“可以为承租人之投资创设激励，这在长期用益租赁合同的情形，因农业方面出现结构性变更，常常是必要的”［30］。

本文建议在土地经营权租赁合同立法中规定：“承租人无须经出租人同意，有权以从事农业经营为目的，改善土地或者增设他物。土地经营权租赁合同终止时，承租人有权要求出租人给予适当的改善土地或者增设他物的费用。”

5.5 承租人的优先续约权

《意见》指出：“依法保护流入方的土地经营权益，流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约”。在土地经营权租赁合同立法，应当赋予承租人优先续约权，其原因主要包括以下三个方面：

首先，赋予保证承租人优先续约权是对其生存基础的基本保障。《德国民法典》第595条第1款第2项规定：“承租人被指示将土地用于维持构成其经济上的生活基础的土地经营建筑物，且对承租人或其家庭来说，用益租赁关系之合于合同的终止会意味着即使在评价出租人正当利益的情况下也不能证明为正当的苛刻的。可以依这些要件反复请求延续用益租赁关系。”［14］此条文“旨在为农业经营和土地之承租人的生存基础提供社会政策方面的保护。”［30］2013年农业部办公厅发布《关于开展家庭农场调查工作的通知》中，家庭农场的认定标准之一为“以农业收入为主。即：农业净收入占家庭农场总收益的80%以上。”因此，农业收入构成家庭农场的主要生活来源，承租人享有优先续约权是对其生存基础的基本保障。

其次，赋予承租人优先续约权是农业生产的特点决定的。一方面，农业生产具有季节性、周期长。“农业生产周期取决于动植物的生长发育周期，通常长达数月甚至数年。”［23］另一方面，农业投入见效慢。“土地承包经营权人对土地的投入不仅是当年的投入，更多的是过去长期性的投入。”［31］因此，应当保障承租人享有相对长期、稳定的土地经营权。在102个家庭农场的调研中，土地经营权流转期限5年以下的家庭农场有44个，约占43%；土地经营权流转期限6—10年的家庭农场有17个，约占17%；土地经营权流转期限11—20年的家庭农场有28个，约占27%；土地经营权流转期限21年以上的家庭农场有13个，约占13%。土地经营权流转期限过短是很多家庭农场存在的问题。倘若承租人在“续约方面得不到保障，无法预期土地能否续租，若续租不成又要转移阵地，因而不敢在道路建设、土壤改良、喷灌滴灌等方面投入，影响了整体产出和收益。”［32］

最后，赋予承租人优先续约权是农业适度规模经营的重要条件。“农业的规模化经营是实现现代农业发展的重要途径，它有利于改变传统的小农生产模式，有利于土地、技术、人才和资金等生产要素的合理组合和优势重组，促进农村经济的全面发展。”［33］正如前文所述，每个家庭农场平均需要流转62个农户的耕地，在土地经营权的流转时间和流转期限上，难以保证完全一致。如果不能赋予承租人优先续约权，在家庭农场的农业经营过程中，将因为部分土地经营权流转期限届满无法续约，而使得土地的连片集中和适度规模经营难以为继。

本文建议在土地经营权租赁合同立法中规定：“土地经营权租赁合同到期后，在同等条件下，承租人享有优先续约权。”

6　结论

在对102个家庭农场调研以及其他国家和地区相关法律制度研究的基础上，本文得出的基本结论如下：（1）出租是土地经营权流向家庭农场的主要方式。无论在理论上，还是在实践中，区分转包和出租都没有必要，应当统一采用出租方式流转土地经营权，并通过完善土地经营权租赁合同予以规范。（2）完善《农村土地承包法》中关于土地承包经营权流转的相关法律制度，是土地经营权租赁合同立法模式的最优选择。出租是土地经营权流转的主要方式但不是惟一方式，土地经营权租赁合同的完善应当立足于土地经营权流转的整体制度。（3）土地经营权租赁合同应当以出租人和承租人的权利为主要内容，作出有别于《合同法》中的租赁合同的具体制度设计。为了保障农户顺利获得租金、防止承租人弃耕抛荒以及确保承租人合理使用承租土地，应当赋予出租人法定优先权和法定解除权；基于农业经营的特殊性以及农业适度规模经营和持续经营的需要，应当赋予承租人减少租金请求权、改善土地或者增设他物的权利以及优先续约权。土地经营权租赁合同的完善应当植根于中国新型农业经营体系构建，希望上述土地经营权租赁合同的建议能够“抛砖引玉”，并在中国现代农业经营的实践中得到进一步完善。

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（本文责编：陈美景）

The Improvement of the Lease Contract of Land Management Right：Based on 102 Family Farms Investigation

XIAO Peng， WANG Dan
（College of Humanities and Development Studies， China Agricultural University， Beijing 100083， China）

The purpose of this paper is to design the specific legal system of lease contract of land management right. The study has methodologically adopted document analysis， questionnaires survey and empirical research to analyze situation of China's lease contract of land management right and put forward the policy recommendations. The results are as follow： 1）Lease is one of the main way for land management right to flow to family farm， which is regulated by the legal system of lease contract in “Contract Law”， but it's more and more difficult to meet requirements of orderly transferring land management right. 2）The mode of legislation of lease contract of land management right is to further improve the relevant legal system of “Rural Land Contract Law”. 3）The rights of lessor and lessee should be the main contents of specific provisions in lease contract of land management right. Specifically， lessor has the statutory priority and legal right of cancellation. Lessee has claim of reduce rent， rights of improving land or adding other facilities and priority ofrenewal. The conclusion is that the improvement of the lease contract of land management right should be based on the cultivation and development of the new agricultural management entity in China， and conform to the orderly transferring land management right.

land administration； transfer of land management right； lease contract of land management right； family farm；statutory priority； priority of renewal

F301.2

A

1001-8158（2015）10-0020-08

10.11994/zgtdkx.2015.10.003

2015-03-20

2015-09-13

农业部软科学研究项目“家庭农场视角下的土地承包经营权流转制度研究”（20140602）；北京市高等学校青年英才计划项目（YETP0328）；中央高校基本科研业务费专项资金（2015RW010）。

肖鹏（1978-），男，山东淄博人，博士，副教授，硕士生导师。主要研究方向为农村法治。E-mail： xyxy637@sohu.com