公允价值计量在投资性房地产中的应用研究

周丽萍，蔡　慧

（盐城工学院 财务处，江苏 盐城 224051）

改革实践

公允价值计量在投资性房地产中的应用研究

周丽萍，蔡慧

（盐城工学院 财务处，江苏 盐城 224051）

自2006年新《企业会计准则》颁布实施以来，仅有少数公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。据此，系统分析上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的整体情况并探讨其影响，提出了对如何推广公允价值模式在投资性房地产中的应用的若干建议。

公允价值；投资性房地产；会计准则

1　上市公司投资性房地产应用公允价值模式的整体情况

2006年新准则颁布实施后，理论界和实务界普遍预测公允价值模式将会受到业界的青睐，在持有投资性房地产的公司尤其是房地产物业类公司中得到广泛应用［1］。然而，现实情况却与预测大相径庭。

根据相关统计数据研究，新准则颁布当年仅有十几家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用该计量模式的企业数量也只是缓慢增长。例如，2009年、2010年以及2011年我国存在投资性房地产的上市公司中采用公允价值模式计量的分别为25家、27家和28家。截至2014年12月31日，沪深两市绝大多数企业仍然延续使用历史成本计量模式。最近5年采用公允价值后续计量的投资性房地产企业数量为：2009年25个，2010年27个，2011年28个，2012年34个，2013年38个，2014 年44个。

由此可知，只有小部分上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。不过，欣慰的是，2007—2012年这几年间采用公允价值模式的上市公司数呈逐年上升趋势。这表明，随着经济的发展、市场环境的逐步完善以及对准则理解的不断深化，越来越多的上市公司认可了投资性房地产采用公允价值模式的诸多优点，从而加以采用。另外，新准则指出，采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。然而，对具体的公允价值确定方式新准则并未做出明确规定。因此，不同企业对此也采取了不同的方法，其中以下三种方法最为主要和普遍，即外部评估、参考同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告。以2012年数据为例，34家采用公允价值后续计量的企业关于公允价值确定方式为外部评估18个，参考同类11个，第三方报告3个。由此可知，在投资性房地产公允价值的确定方法中，外部评估所占的比重最高，其次是参考同类房地产市场价格。

2　上市公司投资性房地产公允价值模式后续计量应用现状分析

2.1公允价值的应用容易加剧财务信息波动性

公允价值受宏观政策、供求状况、消费者心理、市场预期等诸多因素的共同影响，而这些因素又或多或少存在一定的不确定性［2］。因此，若采用公允价值模式，投资性房地产的账面价值将随着这些因素的变化而波动，可能产生较大幅度或频繁的波动，这不仅会加剧企业利润的波动幅度，还容易导致其财务信息随市场环境的变化而频繁波动，影响企业的财务稳定性。

2.2公允价值的应用可能加大现金流与净利润背离程度

采用公允价值模式后，企业的利润将随着投资性房地产市场价值的变动而发生波动，但是其公允价值变动并没有真正带来现金流入或流出，即确认的公允价值变动损益并无现金流作为支撑，从而加大现金流与净利润相背离的程度。

编制现金流量表补充资料时，需要将净利润调整为经营活动现金净流量，其出发点是净利润，然后通过相关项目的加减，最后得出经营活动现金净流量。其中，公允价值变动损益属于调减项（若公允价值变动损益为负数，则为调增项），且公允价值变动损益数额越大、占利润比重越高，则造成现金流量与净利润相背离的程度也将越大。

2.3公允价值的取得可能增加成本费用

公允价值模式在投资性房地产中的有效应用离不开充足的信息、充分发展的市场、高素质的人才以及良好的计量环境等，然而现实中这些条件还有所欠缺，这就使得公允价值模式在实务中执行难度较大，都将增加不少的成本费用。①公允价值的有效应用需要高素质的人才，而对会计人员进行相关知识和技能上的系统培训需要花费一笔不小的费用，这在一定程度上加大了企业的成本；②如果公允价值由公司自行确定，则必然需要搜集大量的信息和数据，这无疑需要投入不少的人力、物力、财力，尤其是在市场不健全的情况下投入数额将会更大；③当公司聘请资产评估机构确定其投资性房地产的公允价值时，需要支付一笔不菲的资产评估费用，并且评估对象越复杂，费用就越多；④为了防止公允价值模式带来盈余管理问题，可能还会增加日常监管成本。

2.4公允价值运用影响净资产利润率

对于公允价值与原账面价值之间的差额，企业首次执行会计准则并决定采用公允价值模式计量投资性房地产时，应按计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额来调整期初留存收益；按变更后的模式进行后续计量的，若公允价值大于原账面价值，则其差额计入所有者权益。这类事项在投资性房地产价值上升的情况下，都将使企业的净资产出现较大幅度的增长，从而影响当期以至未来期间的净资产利润率。

3　推进投资性房地产公允价值后续计量的对策建议

3.1推进准则建设

公允价值模式在投资性房地产领域的应用是一个有待深入研究的课题，一方面，应用中存在不少问题；另一方面，会计准则尚不完善，很多细节或具体情况并未加以明确规定，而实务情况又纷繁复杂，使得准则难以满足实务要求，因此，相关部门必须加快完善投资性房地产准则，并形成相关细则适时加以实施。

3.2强化监管并加大审计力度

公允价值本身就是一个高危地带，且目前我国准则建设、市场环境等尚不完善，换言之，公允价值很容易成为企业进行盈余管理之手段。因此，相关部门（如证券监管部门、证券交易所或者资质良好的会计师事务所等）很有必要强化监管。

3.3加大培训和指导力度

①财政部会计司而言：可以组织一些培训会议或讨论活动，并形成纪要文件下发给各地财政部门，再由公司所在地的财政部门组织本地企业进行培训。②会计师事务所而言：在对企业执行年度审计工作时，应特别注意公允价值模式在投资性房地产领域是否得到了有效执行和规范应用。③企业本身而言：一方面应积极组织公司财务人员认真学习准则，并切实做到规范应用；另一方面应加强培训，不断提高财务人员的专业素养和综合素质。

3.4完善市场环境

在投资性房地产中要想保证公允价值模式的有效应用，良好环境的构建是必须的。为此，从与市场经济发展相适应的角度出发，有必要建立一个全国性的房地产交易网络数据平台，以使各方面均能获取充分、可靠、实时的价格信息，形成一个良好的房地产市场价格信息平台。这样，将极大地方便财务人员及专业评估人员在确定公允价值时选取合适的参数和数据，进而推动该模式的有效应用。

我国上市公司投资性房地产运用公允价值后续计量得出的信息能为公司经营管理者、债权人、投资者等相关公司信息使用者提供更为具有时效性的会计信息，为他们的经营决策提供更有效的支持。可以说，公允价值的运与推广用是国际会计准则发展趋势，也是我国经济发展的一个趋势。

［1］金莹.投资性房地产公允价值计量可能产生的影响［J］.财会月刊.2010（7）：72.

［2］李红杰，张金芳.浅议公允价值计量模式在投资性房地产中的应用.市场论坛［J］.2009（8）：96-97.

［责任编辑：路实］

Study of the Application of Fair ValueM easurement in the Investment RealEstate

ZHOU Li-ping，CAIHui
（FinancialDepartmentofYancheng Instituteof Technology，Yancheng Jiangsu 224051，China）

Since 2006 new"Enterprise Accounting Criterion"promulgated and implemented，only a small number of listed companies use fair valuemodel tomeasure the investmentproperty.According to this，this paper systematically analyzes the overall situation of the investment property of the listing corporation，and then discusses its influence，finally，this paper puts forward some suggestions on how to promote the application of fairvaluemodel in the investment realestate.

fairvalue；investment realestate；accounting standards

F293.3

A

1673-5919（2015）06-0021-02

10.13691/j.cnki.cn23-1539/f.2015.06.008

2015-11-05

周丽萍（1979-），女，山东荣成人，硕士，会计师，从事财务会计工作。