营改增对皖江城市带房地产企业的影响及对策

姜颖

营改增对皖江城市带房地产企业的影响及对策

姜颖

营改增税制改革试点后，房地产行业将不可避免地被列入到改革范围。这对房地产企业既是一次机遇也是一种挑战。本文简要探讨了营改增对皖江城市带房地产业的影响，阐述了房地产企业应采取的有效对策。

营改增；房地产企业；税负影响；对策

随着市场经济改革的持续进行，增值税和营业税之间的区分不明导致征收过程中的重复征收等不合理现象出现，制约了税收对于国民经济的调整作用。营改增实现了税制转换，打通二、三产业增值税抵扣的通道，促进产业融合，解决了营业税重复征收、货物与劳务税制不统一等税收制度问题。

一、营改增对皖江城市带房地产企业的影响分析

安徽省合肥市、芜湖市、马鞍山市、铜陵市、安庆市、池州市、滁州、宣城和六安市（金安区、舒城县）九市共59个县（市、区）作为皖江城市带承接产业转移示范区，辐射安徽全省，对接长三角地区。经国务院批准，皖江城市带承接产业转移示范区已成为国家级示范区，示范区城市化发展水平决定了承载产业转移的承载基础，皖江城市带房地产行业的发展水平则影响着承接产业转移的空间规模。当前，各地政府着力发展第三产业，特别是现代服务行业，这对于调整经济结构、转变经济发展方式有着重要的现实意义。这次税制改革从政策改革效果来看，营改增对于房地产企业的运营发展有着复杂的影响。从税改的目的来说，营改增是为了降低企业整体税负，对于企业发展是一次重要的机遇。在具体实践中，营改增对房地产企业的影响主要体现在以下几个方面：

（一）对企业财务管理的影响

主要是会计核算发生变化。其一是税率变化，房地产企业缴纳税率为5%的营业税，在实施营改增后，税率在现行低税率13%和增值准税率17%基础上，新增6%和11%两档低税率。其二，计税依据和应纳税额发生变化。在税改之前，房地产企业的营业收入乘以相应税率计算出房地产企业的营业税。营改增政策实施后，房地产企业缴纳增值税需按照增值税一般计税方法来计算应纳税额，增值税进项税额和销项税额分别计算，当期销项税额扣除进项税额之后的余额为应缴纳额，当期进项税额与当期销项税额抵扣后，仍未抵扣完的部分可以在下期抵扣。其三，发票管理发生变化，发票由行业发票改为增值税发票。以票管税，按票交税。取得的合规发票须在规定时间认证，认证后才能抵扣。由于在增值税管理中增值税专用发票可以抵扣进项，所以对于增值税专用发票的使用、开具、领用和购买等，我国税法有着严格的规定。对于违规使用、非法出售、伪造和虚开增值税专用发票的行为，《刑法》有着明确的处罚规定。其四，纳税义务发生时间发生变化。纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天为营业税纳税义务发生时间；增值税纳税义务发生时间为纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。房地产企业具有建设周期长、经营风险大等行业特点，这为企业财会部门是否真实可靠判定收入确认、计量等带来一定风险。

（二）对成本和税负的影响

房地产企业在建设开发、销售等阶段，都会涉及营业税纳税问题。在实践中，地价（土地成本）、建筑安装成本、公共设施配套成本、房屋装修成本等构成了企业可抵扣的开发成本。据调查，这几项成本在皖江城市带房地产企业的收入中所占比重并不高，约占60%－75%。因此，假设因为生产周期性长、成本结构中可抵扣成本较少或者难以取得可抵扣的进项税票等原因，可抵扣的进项不足50%时，房地产企业的实际就会超过5%，达到5.5%以上［（1销项－0.5进项）×0.11＝5.5%］，反而出现税负增加。而实践中，企业产企业可抵扣经营成本的认定本身还存在诸多难点。其一，土地开发成本认定难。土地成本对房地产而言具有显而易见地重要作用。据统计，皖江城市带房地产企业的土地成交楼板价占销售均价的比例已经超过30%。由于土地来源方式多样，有的是通过传统的招拍挂形式得来，但是也有的是通过股权收购得来，有的是与村集体合作得来等。这就导致土地成本难以取得进项税额发票。以股权收购为例，假设被收购公司原项目出让金是8000万元，收购时价值升到1.8亿元，这就使得1亿元溢价因无法取得进项税票而不能被抵扣，进而使收购企业税负增加。其二，存货抵扣难。按营改增的惯例做法，期初存货不允许被抵扣。房地产公司多以项目公司的形式进行开发，如果项目在税改之前已经完成，销售行为发生在税改后，只有销项税额，无法取得进项税额抵扣，那么项目公司的税负会增加。其三，建造成本降低难。房地产业是建筑业的下游行业。建筑业实行营改增后，很可能因为建筑材料来源渠道和方式多样，材料种类杂散零乱，难以取得进项税额发票，以及施工企业提供专业建筑劳务服务税负的提高，从而使得建筑企业税务增加，进而转嫁给房地产企业造成建造成本加大。

（三）对现金流和企业融资的影响

房地产企业运营业务具有复杂性和特殊性，如果要保持房地产企业的正常运转，企业必须具备足够的现金流和良好的融资能力。在实践中，房地产企业主要采取预售制，在确定当期预售收入时要缴纳营业税，占用转让销售不动产、无形资产应缴纳的营业税是房地产企业一项重要的现金流出。在增值税改征后，通常先购入房地产材料和进行项目建设，销项税额理论上小于进项税额，在项目开发较长时间不需要缴纳增值税，应降低企业的流动资金占用率，尽量扩展现金流。

二、房地产企业应采取的积极对策

营改增税制改革对于房地产企业的的财务管理、经营成本和税收负担、现金流和融资的影响，需要引起房地产企业领导层和管理者的重视。以营改增税制改革为发展契机，房地产企业要做好以下应对措施，实现皖江城市带房地产行业的跨越式发展。

（一）加强员工培训

营改增税制改革对于房地产企业的影响，要求房地产企业必须进行员工培训，加强政策宣传力度。管理层人员要全面理解税改新政策的内涵和要点，谋划制定相关制度。财务人员要把握发票管理、具体会计处理和财务管理的税收实质，积极学习财务管理知识，针对营改增税制改革产生的影响，及时做出调整。

（二）做好税务筹划

房地产企业管理层要组织采购销售人员和财务管理人员提前做好税务筹划，以房地产企业的业务规划为依据，合理运用税收政策，优化业务流程、细化行业分工、整合行业资源、加快转型升级，科学测算和分析研究对企业税负的影响，适时调整企业未来发展战略。采购销售人员和财务管理人员要特别做好联动沟通，综合考虑进项税额是否能抵扣，做好建筑材料采购和房产销售交易的发票管理。

（三）提高会计核算水平

营改增税制改革后，会计核算体系发生变化，从而对于房地产企业会计核算水平提出了更高地要求。一方面，房地产企业的财务管理要密切注意成本和收入费用核算方法；另一方面，房地产企业要构建明确的增值税明细账目，设置合理的会计账户：在应交税费栏目下设置多栏式核算和应交增值税的明细科目，借方项目包括转出未交增值税、已交税金、进项税额等，贷方项目包括转出多交增值税、进项税额转出、销项税额等。不难看出，采用抵扣的增值税核算模式，需增加多个会计科目，核算难度较以前大幅增加。这就要求房地产企业必须提高会计核算水平，才能抵御可能的财务风险。

（四）加快转型升级

在做好业务规划和税务筹划的前提下，房地产企业可以利用营改增税制改革这个重要的发展契机，积极发挥进项税额抵扣的优势，加快房地产企业的转型升级，充分拓展业务范围和类型。从单一传统的住宅地产格局，逐渐向多元化的房地产及相关行业扩展。在从事房地产工程开发和建设的同时，可开发旅游地产、多功能城市休闲生活商业地产、保障性住房、主题化商业空间、物业管理等业务，逐渐扩大房地产工程项目的精装修力度和范围，使之成为房地产企业的新的增长点。单纯的房地产工程项目开发模式向多元化经营模式的转变，使得房地产企业具有更强的市场风险抵御能力。

三、结束语

营改增是我国为消除重复征税、完善税收体制、调整经济结构而实行的一种税制改革。营改增也为皖江城市带房地产企业进行生产运营调控提供了重要契机，对于推动房地产企业长期可持续发展有着重要的现实意义。

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姜颖，女，安徽芜湖人，安徽省芜湖县人力资源和社会保障局，研究方向：会计学。

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1008-4428（2015）02-67-02