浅析深圳市地籍调查之前期工作

吴兆艳

（深圳市地籍测绘大队，广东 深圳518000）

0 引言

地籍是以权属为核心、宗地为单元，记载土地权属、位置、数量、质量和用途等基本状况的图件和簿册。 地籍调查是对土地权属及变化情况进行的调查、测量[1-2]。深圳市虽然开展过初始地籍调查， 但久远的地籍调查和登记发证数据无法为土地管理和城市发展决策所利用， 同时地籍资料档案和地籍数据丢失严重， 使得对土地空间资源“家底不清、数据不准、情况不明”，因此，本研究根据深圳市现有地籍管理情况， 针对开展地籍调查前期工作做技术梳理和理论研究。

1 技术路线

目前深圳市地籍资料类型较多，除法定宗地外，还存在储备地、批地会等资料，根据权属资料的效力高低，进行分层、有序清理。 有权属资料的宗地清理之后，进行无权属地块的划定，然后将图斑划归到各种类型中，最终形成地籍调查一张图，保证图斑之间无缝隙、重叠。 详情见图1。

2 图层划分原则

为减少外业调查的工作量，提高工作效率，此次地籍调查采用划分图层方法，针对有无权属资料，权属是否明晰，将宗地归属到不同图层中。本研究在深圳市土地基础数据框架基础上，对地籍信息在组织上做进一步优化，简化地籍信息数据项，结合业务实际管理需求，将土地权属管理方式分为3 个层次共5 大类， 实现深圳地籍的全覆盖[3]。具体类别如下：登记发证：登记机构依申请登记，核发权利证书；登记造册：登记机构依法造册处理，不核发权利证书；备案：未地籍调查，但有权属来源文件；注记：未地籍调查，无权属来源文件，但是公共用地；待处理：未地籍调查，无权属来源文件的其他用地。

3 土地清理

3.1 宗地预处理

产权效力优先原则。在划分宗地的过程中，遵循产权效力优先顺序，产权效力从高到低依次为合约产权、合法两规用地、基本农田、征转地、储备地、非农建设用地、自然村用地。上述宗地权属证明文件与现状一致的，直接采用权属文件范围；存在冲突的，按照产权效力级别优先划定，重叠范围予以扣除，扣除后部分独立分宗。

尊重现状事实原则。权属文件范围与现状不一致时，当超占部分是永久性建筑的，按现状进行分宗（现状地块范围包括红

图1 地籍调查前期工作流程图

线范围及其超占的永久性建筑）；超占部分不是永久性建筑的，可直接采用权属文件范围划定宗地，且超占部分应独立分宗。 没有任何权属来源的现状地块，需独立分宗。

产权证明时间越近效力越高原则。当宗地有多个产权证明文件的情况下，逐一核实产权证明的有效性，如果证明具有有效性，则遵循时间越近优先级越高的原则予以保留，符合注销条件的予以注销。

自然村用地逐一扣除分宗原则。自然村用地与法定宗地、储备地、征转地、基本农田等各类有明确权属来源文件用地有重叠的，优先其他用地，自然村用地范围予以扣除。保留用地范围属未使用、未建设的土地时，需要独立分宗；保留用地属已使用、已建设的土地时，按现状地块分宗，权利人填写现状使用人。 自然村用地范围内包括未征未转空地的（覆盖地类均为林地或裸地），需按现状独立分宗，权利人填写股份合作公司。

国有未建设空地独立分宗原则。储备地、征转收地、基本农田位于非建成区的，按照储备地、征转收地、基本农田边界进行独立分宗；其范围内存在任何有有效权属证明材料（包括合同、房地产证、用地批复等），则予以扣除相应范围后独立分宗。 与已建市政道路、无权属来源文件的永久性建筑冲突时，按现状进行分宗。

3.2 内业核减权属宗地

为减少外业调查的工作量，根据现有的土地权属资料，对土地权属来源资料合法，界址明确的宗地进行逐宗判定。经实地核实，权属界址线没有变化的，不再进行界址认定调查。

权属合法。 宗地的土地权属来源资料合法，即已经办理房地产产权登记或已经签订土地出让合同协议或已核发行政划拨批复。

界址清晰、面积准确。在测量允许误差范围内，界址点围合的面积与权属证明文件中记录的批准面积一致；权属证明文件中一般应包含实地测绘报告或查丈报告或曾测绘放桩的宗地图。

没有压盖永久建筑。 在测量允许误差范围内，权属界线上没有压盖永久建筑。

3.3 现状地块划定

现状地块是指权属宗地以外通过现状信息调查或地籍数据更新而产生的地块。现状地块划定依据实际利用现状为准，兼顾规划。由多个土地使用者共同使用某一土地， 且难以划分各自的使用范围者，可编为一宗，称为混合宗（或共用宗）。 农村私房按照管理最小单位原自然村（股份合作公司）的范围划成一宗地（组合宗）[4]。

现状地块划分依据主要是根据围墙、栅栏、地类界线以及陡坎等划分宗地。 在对地块进行划分时要充分考虑实际情况，保证宗地划分的合理性。 主要地物的划分依据[5]：

——有权属资料的市政道路

（1）在建的市政道路，实地未建成/施工时，用地范围以规划红线为准。

（2）已建成的市政道路，若实地占用范围与原道路红线存在较大差别，以实际道路为准，原道路红线作为参考依据。

（3）权属宗地与道路红线（道路红线与实际现状使用范围一致）有较大缝隙时，缝隙最大宽度大于2 米时，缝隙地应单独分宗，缝隙最大宽度小于2 米时，缝隙地可归并到道路宗地中。

——无权属文件的工业区

（1）没有权属文件的工业区，如果有围墙或栅栏等将其分隔成几块的情况，则按照围墙或栅栏封闭的范围分别单独分宗；如果工业区自成一片，可划分成一个宗地。

（2）没有权属文件的工业区，与市政道路相通且能够通车的道路需要单独分宗，其他巷道则与工业区中的厂房划分为一个宗地。

（3）属原村民所有且未经两规处理的私房不单独分宗。

——无权属文件的道路

（1）没有权属文件、与市政道路相通且隶属于单一使用者的非市政道路，需单独进行宗地预处理。

（2）对于市政道路和公路以外的道路，不隶属于两边使用者的作为共有道路单独分宗；属两边共有的，按实际情况划入两边宗地。

（3）高等级道路与低等级道路交叉时，高等级道路可以在交叉口形成多个宗地、但须保持连通性和图形美观；低等级道路在交叉口断开，两侧不连通。

——无权属文件的私房

无申报编号和有申报编号的两规（私房），但没有核发两规处理决定书的，若与现状一致，则直接根据申报范围划定，有申报编号的宗地，则在备注中加以说明；若与现状不一致，根据实地现状划分宗地。

4 构建地籍调查一张图

将全域范围内有无权属资料以及批、供、用、补、查地籍数据整合在一起，实现宗地和地块之间无缝隙无重合的连接，形成权属数据库和现状数据库，将每一块宗地归属到五大图层，即登记发证层、登记造册层、备案层、注记层、待处理层，以及与权属宗地一致、与权属宗地不一致、现状地块三大类，最终形成外业调查一张图。外业调查员可根据宗地所在图层进行外业调查，这样减少工作量，大大提高外业工作效率。

5 结语

地籍调查目的是为了摸清全域范围内每一寸土地权属，而前期土地权属资料的清理和宗地划分是地籍调查的重中之重，本研究根据深圳“房地合一”的产权登记管理模式和全市城市化转地的特点，设计了符合深圳市特有的地籍调查模式， 实现全覆盖无缝隙地籍信息整合，节省了地籍调查经费，减少了内外业人力、物力的浪费，为下一步开展外业调查和土地总登记提供土地基础技术支撑。

［1］黄庆彬,王燕.浅议深圳市地籍管理[J].城市勘测,2009(02):19-21.

［2］谭峻.地籍管理的原理与方法[M].北京:中国人民大学出版社,2005（04）.

［3］刘玲,钟波.深圳市城乡一体化地籍信息整合应用[J].地理空间信息,2013,11(03):15-16.

［4］TDT1014-2007 第二次全国土地调查技术规程[S].北京中华人民共和国国土资源部,2007.

［5］第二次全国土地调查总体方案[N].中国国土资源报,2007-06-11(02).