论土地增值税筹划的思路初探

屠霞芳

【摘 要】我国房地产企业需要承担较重的税收压力，过大的经济压力给房地产企业发展造成了一定的影响，为我国土地增值税税法也提供了可供筹划的空间，房地产企业需要在明确土地增值税筹划意义的基础上，科学利用土地增值税筹划的方法，有效进行土地增值税的筹划工作，促进我国房地产企业的稳定与可持续性发展。

【关键词】房地产企业；土地增值税；筹划；思路

由于现阶段国内与国际市场经济环境的不断发展，我国加大了对房地产行业的宏观调控力度，影响了房地产企业的销售与融资，造成了房地产资金链的紧张，所以在这种环境下，房地产企业必须加强其内部管理，对土地增值税进行科学有效的筹划，掌握一定的节税要点，递延交税时间，为企业创造更多的时间价值，有效防范土地增值税缴纳过程中产生的各种税务风险，促进企业资金的流动，适当缓解企业资金链的压力，提高房地产企业税务筹划以及管理人员的综合素质，不断提高房地产企业的市场竞争力，实现良好的土地增值税筹划目标，促进房地产企业实现良好的社会经济效益。

一、土地增值税筹划的作用

1.促进房地产企业市场竞争力的提高

因为土地增值税在我国的房地产企业需要缴纳的税种中占据着较大的比例，所以对其进行科学有效的筹划能够减轻企业的财务负担，增强其在运营与管理过程中的动力，实现企业财务的最大利益，从而提升房地产企业的市场竞争力。

2.促进房地产企业会计管理水平的提升

房地产企业在进行纳税筹划的过程中给会计人员的素质提出了较高的要求，会计人员不但要掌握会计制度与会计准则以及现行的税法，还要根据税法的相关要求进行记账、设帐以及计税等税务活动，而“清算制”在房地产企业税务缴纳过程中为土地增值税的计算提出了更为严格的要求，为税务筹划提供了前提。

3.促进房地产企业涉税风险的降低

企业的涉税风险主要包括税法违法风险、税款负担风险以及名誉与政策损失风险等，对房地产企业进行增值税筹划能够增加流动资金，促进企业经营的灵活发展，加深企业对国家相关政策的理解，提高土地增值税清缴的准确性，降低房地产企业的涉税风险，树立良好的信誉，对税法进行研究还能享受国家部分税收优惠政策，树立起企业的良好形象。

二、土地增值税筹划的思路

1.分散收入法

纳税人在房地产转让中所获取的资金收入与按照规定扣除的项目金额相减所得的余额就是土地增值额。如果扣除项目的金额是固定的，在转让获取收入越小的情况下，土地增值额也就越小，税额以及与之相关的税率也就越低，所以对房地产收入进行分散转让是土地增值税的一种有效策划思路，具体做法为：在整个房地产项目中分离出一些能够进行单独处理的部分，合同的签订也要分次单独进行，就可以有效实现节税的目标。

2.统筹法

房地产企业开发项目的档次与面向群体不同，所以价格也有高低之分，由于各地土地资源价格以及房地产市场发展的不均衡，在不同地区的房地产项目的开发成本也各不相同，房地产项目在各个不同地区的增值额以及增值率具有很大差别，只有不断降低土地增值税税负，才能实现房地产企业的统筹，即合并各个价格不同的房地产销售情况后进行联合申报，采用其中较低的土地增值税税率实现节税目的，有效调整房地产开发项目的单个项目，尽量保持不同项目开发业务的增值率一致，有效节省税款，针对一些增值率较低的普通住宅，需要将其增值率控制在20%以内，这样根据我国相关税收政策就可以享受土地增值税中的免税政策。

3.建房法

（1）代建房法

房地产企业中运用的代建方法就是房地产企业代表客户进行房地产开发，然后收取一定的代建费用，在这种经济活动中，房地产企业既可以获得一定的收入，同时由于这种经济活动没有涉及到房地产产权的变动，所以收入性质属于劳务收入，不需要进行土地增值税的纳税，根据税法中关于营业税的相关规定只需缴纳一部分营业税，有效实现了节税目的，土地增值税采用的税率为30%～60%的四级超率累进税率，而建筑行业采用的税率仅为3%，具有明显的节税优势，所以房地产企业应该在项目开发之间明确最终客户，通过代建房法进行项目的实际开发与建设，尽量不采取先开发后销售的方法。

（2）合作建房法

合作建房法即一方主要负责资金，另一方主要负责土地，双方进行合作建房的行为，在《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对采用这种方法的土地增值税的税收做出了特殊规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税房地产开发企业可以利用此项政策进行增值税税收筹划。”所以在房地产企业获得某块土地的使用权，决定修建建筑时，可以对购房者的购房款进行预收，将其作为合作建房的资金，这种形式符合合作建房中的条件，所以在房地产开发项目完成之后出售剩余住房时，就不需要进行土地增值税的缴纳，在一定程度上能够减少土地增值税的支出。

4.费用转移筹划法

房地产开发费用中利息支出按房地产项目直接成本的一定比例扣除，管理费用、销售费用是按实际支出列支，如果不进行筹划，会造成不同项目负担费用存在差异，导致不同项目增值率不同，形成多交税的现象。因此必须进行事前筹划。

三、结语

综上所述，土地增值税的筹划在房地产企业缴纳税款的过程中具有重要的意义，其本身就具有一定的可行性与筹划空间，能够在房地产的经营方式上进行科学有效的选择，并选取最佳纳税方案，有效防范各种税务风险，实现良好的节税目标，从而提高房地产企业的市场竞争力，促进其健康与可持续发展。

参考文献：

[1]郑军.关于我国房地产企业土地增值税筹划的思考[J].市场论坛，2013（03）

[2]武硕峰.我国房地产企业土地增值税筹划的探讨[J].现代经济信息，2013（17）