房地产暴利的多元规制探析——恩格斯《论住宅问题》的启示

李其瑞，纪 爽

(西北政法大学刑事法学院，陕西西安 710063)

近年来，我国有关抑制房地产暴利的讨论可谓言人人殊，有认为是土地垄断所致，有认为是利益联盟的反映，也有人认为是民众对住房刚性需求的表现，还有人认为是地方政府土地财政的结果，等等。政府也不断地推出了一些切实可行的措施，如保障房、指导价、限购令、房产税等多种抑制房价的政策性调控手段，但问题是房价依然持续走高。如何才能找到房地产暴利的问题症结，探索出一条适合于中国房地产市场的治理路径，就成为当下依然需要不断努力的事情。

一、房地产暴利:一个持续存在的问题

在社会主义市场经济繁荣与小城镇建设的推动下，我国住宅面积迅速增长，人民的居住条件明显改善。与之相伴生的是城市建设步伐加速，越来越多的国有土地上的房屋面临改造、拆迁，加之政府部门对房地产开发的介入，房价逐年攀高。我国处在社会转型期，矛盾多发，因拆迁问题导致的群体性事件层出不穷，而且城市生活成本加大，房价的飞涨愈发突破普通居民的可承受度。1998年房改起，单位福利分房体制被打破①，房地产行业涌现一大批实力雄厚、模式独特的房企，房价也开始进入稳步增长期，到2004年房价出现井喷式“飙升”，时至今日房价依然居高不下②。自2005年以来，国家对房价的调控也紧锣密鼓地进行着，“国八条”、“新国八条”、“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国五条”等一系列调控政策有效地延缓了房价的加速上涨。当然，被遏制住的只是涨幅，商品房价格并未进入合理区间。随着大学生就业队伍庞大，每年新增就业人口从“北上广”等一线城市往二、三线城市涌入，一线房市未降温，二、三线城市又增余热，短期内尚未触底的一线城市房价的报复性反弹，房产交易市场如火如荼。现有的对房价强制性打压政策，在日益严峻的住房问题面前显得捉襟见肘。普遍而真实的情况是，在房地产开发商几乎垄断了我国的住宅产品供应的情况下，房地产投资(投机)者将手中的资本投到哪里，哪里的房价就会一路看涨，而当地的住宅问题也就愈发严重。

我国房地产存在暴利“众所周知”。“暴利”顾名思义，就是超额利润。通过创新和承担风险获得的超额利润对社会有益;而垄断的超额利润则是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理和不公平的。房地产暴利行为在一定程度上对通货膨胀以及物价上涨起了推波助澜的作用。这不仅侵犯了消费者的合法权益，妨碍了我国社会主义市场经济建设各项改革的有序进行，而且进一步影响了社会秩序的稳定和健康发展。房地产开发商在销售中也采取了一些较为花哨而实用性较低的服务措施，却没有为购房者便利考虑，为了追求最大利益则更是将消费者置于成本与暴利承受的终端。

房价居高不下的原因很多，包括房产市场自身缺陷，政府的倾向性保护，以及购房者的刚性需求等，早在2005年我国房价上涨伊始，就有人对此进行过剖析:一是无良房产商无视社会需要结成价格联盟，过分提高房价，以牟取暴利;二是地方政府“经营城市”的做法事实上对房地产市场起到了“托市”之效，后来发展至地方财政为房地产开发市场所“俘获”;三是不加限制地炒房囤房现象严重。［1］目前来看，这些因素并没有随着时间的推移而消失，反而有愈演愈烈、持续发展的趋向。仅此就足以窥见房地产市场之乱象并未有根本性改变。房价持续上涨作为既定事实，短期内很难根本性转变，而直接对房地产开发商这一房地产市场参与者的“暴利”行为予以限制，是否就能实现房价回落至一个合理的幅度，恐怕也没有那么简单。从数据看，2013年以来，无论是房地产开发贷款，还是个人购房贷款，增速都出现了明显回升，在每月的金融统计数据中，住户贷款都较企业中长期贷款增速更快。［2］在开放的市场模式下，从银行到消费者到物价到企业贷款，房地产市场的繁荣稳定早已不是简单的房地产一个行业的问题，而是广泛涉及经济繁荣社会稳定的大问题。

二、历史参照:恩格斯住房观的现代启示

公民的住房问题不是今天才出现的社会问题。早在一个世纪前，恩格斯就已经在其《论住宅问题》一书中提出了住宅问题对于社会稳定的重要性。“住房短缺问题并不是现代无产阶级所特有的现象，这甚至也不是无产阶级所遭受的不同于以往一切被压迫阶级的、它所特有的许多痛苦中的一种;相反，这是一切时代的一切被压迫阶级几乎同等地遭受过的一种痛苦。”［3］278奥地利经济学派代表埃米尔·萨克斯认为，住房短缺在于资本家与工人自身的无知，资本家因为无知而无视工人的住宅需求，导致很多不可预期的危害;工人由于无知把钱花在酒馆等娱乐上，而不是改善住宅条件。假如双方都意识到这个问题，资本家为工人提供良好住所，工人认识到自己的真正利益，工人就有房可居，而不再是无产阶级了，住房问题就能解决了。以普鲁东为代表的经济学者主张恢复工人拥有住宅所有权，让工人用一种类似按揭的手段来赎买住房，“把承租人变成分期付款的买主，把每年交付的房租算做分期偿付住宅价值的款项，而承租人经过一定时期后便成为这所住宅的所有者”［3］226。

恩格斯对他们的观点持否定态度，认为资本主义生产方式才是住房短缺的根本原因。不可能使每个工人都有自己的房屋所有权，即便工人拥有了所有权也无法从“无产阶级”上升为“有财产者阶级”。退一步讲，无房的工人也比有房的农民要幸福。工人理应无房，“只有现代大工业所造成的、摆脱了一切历来的枷锁、也摆脱了将其束缚在土地上的枷锁并且被一起赶进大城市的无产阶级，才能实现消灭一切阶级剥削和一切阶级统治的伟大社会变革”［3］257。工人到银行交换所有权，分期付款赎买住房，实际上又被银行资本家束缚住，以二倍甚至十倍租金的形式，长期接受合法的剥削。增加住房供给只能缓解住房压力，但工厂旁边建造住房压力依然很大;工人流动性大，生活成本高，以工人租房的形式解决住房问题是一种有效途径。住房的租金是合理的价格回报，而不属于资本家的剥削，反而是普鲁东设想的赎买房屋所付的费用，才是远远超出成本的赤裸裸的剥削。恩格斯认为，工人拥有住宅的方式有四种:一是雇主帮助工人自己修房;二是建筑公司修筑房屋提供出租;三是工人之间合作建房;四是国家帮助建房。这样虽然不能彻底解决问题，但至少可以缓解住房问题。此外，恩格斯认为普鲁东和萨克斯都是客观唯心主义者，住房问题就是一个商品问题，真正的无产阶级应从经济事实出发来分析这一问题。这才是客观、理性的正确态度。［4］从根本上解决住房问题，是对资本主义生产方式进行变革。

一个多世纪后的住房市场，是一个租赁和销售并举、居住与投资兼容的领域。原先以剥削作为生存基础的资本主义国家也逐渐成为举世瞩目的福利国家。以德国为例，目前德国住宅市场供需大致平衡，全国8 200万人口，住房总量近4 000万套。但德国自有住房率仅为42%，而租赁住房率为58%。该国特别重视加强租赁市场法制建设和管理，制定了《房租价格法》《住房中介法》，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止市场的非法投机。［5］现代德国好像是沿着恩格斯当年所提出的廉租房的思路向前迈进，城市居民有房可住，无论是租房还是自有，都不失为行之有效的方法。相较之下，计划经济时代的苏联与中国却误读了恩格斯的住宅方案，福利房制度就是这一误读的直接后果。该制度建立在房屋国有的基础上，居民的住房状况不由市场而由政府负责，居民住房全额配给，市场在住房配置中不起任何作用。随着我国社会主义市场经济繁荣发展，福利房政策影响了居民的居住质量，也抑制了劳动力的自由流动。政府支持房地产业发展，主张商品房交易完全市场化，房价也开始逐年攀升。目前，中国住房问题突出地体现为房地产行业暴利，买房者难以为继。

在我国居高不下的房价面前，早年恩格斯与资产阶级学者以及普鲁东主义者的论战给我们诸多启示。城市中居民住房不能追求人人都有住房的所有权，住宅作为消耗期很长的商品，不求所有但求可用;应当建立和完善多层次、多元化的住房政策，政府和企业共同协力为劳动者提供住房条件，有能力的居民自行购房，国家需要建立经济适用房，大力推动开发廉租房，对于居无定所的也应提供国家保障性住房。因此，1998年国家福利分房开始向住房分配货币化过渡，解放了劳动力，刺激了内需，促进了国民经济快速增长，市场化的“商品房”也替代了福利房而成为城市住房建设的主流。可问题是，住房问题从来就不是一种简单方式所能解决的。

三、如何依法规制房地产暴利行为

资本总是逐利的，市场经济条件下尤为如此，房地产业的繁荣更集中地反映了资本的逐利特性。房地产产业链很长，涉及几十个行业，房地产行业繁荣，对建材、钢铁、化工等行业的发展都有巨大的推动作用。住宅的商品属性凸显之后，吸引了更多资本投入房地产领域，住房规模扩大，也刺激了消费者的购房需求，成为拉动经济增长的火车头。房地产对多行业的辐射影响，带动了市场经济的综合发展。客观上，进一步推高房地产价格，住房供求不平衡，普通消费者的住房问题也逐渐显现。具体表现为在短期内市场调节失灵:一方面是房价高涨、房地产行业暴利;另一方面是普通工薪阶层买不起房，部分甚至难达到基本住房条件。此时，就要把“看得见的手”与“看不见的手”结合起来，才能最有效地稳定、调整、规范无序的市场秩序，防止房地产暴利现象的蔓延。用计划配置资源方式改进市场效率的思想，源于市场经济条件下的垄断、信息不对称、收入分配不公、存在外部负效应、不能提供公共产品等所导致的“市场失灵”。从需求管理到供给管理，从社会主义国家的指令性计划到指导性计划，再到当代“政府规制”的思想，都表明了计划配置资源的方式对市场效率的改进起着不可或缺的作用。［6］“政府规制”即为“看得见的手”，国家以宏观调控为目的而制定的一系列法律规范，无疑是对此最好的诠释。健康的市场经济中，政府以政策规制为手段来调节市场、稳定平衡，规范市场主体的不合理的行为。适应市场经济规律的经济活动理应受到法律保护，那利益驱动下的炒房行为如何才能进入法律的视野?

按照哲学家康德的观点，法律与人们的行为有关，而道德与人们的动机有关。房地产领域的参与者在逐利的动机下炒房，买房、囤房，到价格高点时果断出手，进一步推高房价。表面上看，法律的调整对象应维系在相对较低的纬度之下，避免过多地干涉公民的自由投资行为。如果房地产开发商顺应价值规律，市场经济规则自发运行，买房与卖房大体能够实现供需平衡，在成本基础上合理盈利，房地产暴利问题也就不存在了。此时，法律的规范作用，就要居于次要位置。“我们没有办法强迫一个人去过理性的生活，我们只能做到将较为严重和明显的投机和非理性表现排除出他的生活。我们可以创造出一种理性的人类生存状态所必需的条件。这些只是达致那一目标的必要条件，而不是充分条件。”［7］12实践中的法律效果更多地呈现出对行为的负评价，这种消极面的定性总是很难让人建立起对法律的信心。况且，法律不是为了使每个公民都成为完人、圣人而订立的。

针对依法规制房地产暴利行为，有学者提出了“房地产暴利入罪”之说。这种用刑罚手段调整房地产暴利的做法可行吗?答案应该是否定的。实际上，现行法律框架如果切实得到实施应该可以有效地规制房屋暴利，无须增设“房地产暴利罪”来打击炒房行为:“依法规制”并非“依刑而治”。依据刑法的谦抑性要求，在处罚程度与调整范围上坚持审慎与必要性的原则，在立法层面进行的规范，就是严格避免刑法打击面扩大。日本学者平野龙一认为:“即使行为侵害或威胁了他人的生活利益，也不是必须直接动用刑法，可能的话，采取其他社会统治的手段才是理想的，可以说，只有其他社会统治手段不充分时，或者其他社会手段(如私刑)过于强烈，有代之以刑罚的必要性时，才可以动用刑法。这叫刑法的补充性或谦抑性。”［8］7-8危及人民健康安全、国家稳定等犯罪活动自然要严厉打击，尤其是近年来愈加猖獗的贩毒及恶性暴力犯罪等，而对于经济领域的犯罪往往面临两难处境。一方面，国家大力保障市场经济活动顺利进行，鼓励多种社会资本参与经济活动。另一方面，对层出不穷的经济类新问题又不断设立新罪名进行打击。由于经济犯罪本身的独特性及转型期的社会现实，刑法的威慑力在控制经济犯罪活动中大打折扣，直接导致刑法效益的不佳。［9］刑法过多介入经济活动而陷入两难处境，打击面扩大化而效果则会打折扣。

诚然，德国、瑞士等欧洲国家面对经济活动中囤积居奇、牟取暴利，设立了“暴利罪”，其主要针对的是“利用他人处于困境，缺乏经验，缺乏判断能力或严重的意志薄弱”的情形［10］，而不是扩大到所有营利领域，这正体现了刑法政策的严谨性。从另一角度看，公民参与经济活动自负盈亏，无论是房地产还是其他热门领域，都是个人自由的选择。此时，增设“房地产暴利罪”显然与市场经济所崇尚的自由竞争的大环境相背离。刑法学之父贝卡利亚认为“刑罚权是公民自然权利的转让，公民之所以转让这种自由权，是为了更好地享受自由，正当的刑罚应当是基于保障公民个人自由的需要”［11］9，也就是说，公民将部分自由让渡给国家施以刑罚，正是为了保障自己的权利，享有自由。至少，面对房地产领域的经济活动，只要没有直接侵犯其他人的自由与利益，刑法都必须慎之又慎。

从我国刑事政策上来看，房地产暴利入刑会扩大刑法的打击面。经济犯罪作为法定犯，区别于传统的违反道德伦理的自然犯，只有扰乱国家的社会经济管理秩序才构成犯罪。其犯罪类型与自然犯的本质不同，决定了对应的刑事治理机制也应有所区别。作为法定犯，经济犯罪的道德可谴责性较低，报应刑难以有效地防止再犯，而市场主体又具有强烈的逐利性特征，经济犯罪极易被模仿并迅速传播。刑罚特殊预防的效果较弱，唯有强调一般预防，提高刑罚的普遍威慑力，使市场主体普遍感受到刑罚的威慑而畏于触及犯罪底线，才能从整体上发挥经济刑法对于经济风险的预防和控制作用。［12］民事经济法律规范调整即可解决的问题却要用刑法来调整，为了一时的社会现象就祭出刑法之公器。评价社会现象动辄上升到刑罚的高度，导致刑法的打击面逐步扩大，也影响了其他法律规范的效力。此外，法律规范应当有稳定性。朝令夕改，如果每每出现新情况新问题就要修改法律甚至入刑，无疑是对法律公信力的冲击。

从司法层面看，房地产暴利入刑还缺乏可操作性。“房地产暴利罪”作为扰乱社会主义市场经济秩序类犯罪，进行罪名罪状设定，首先需要定义“暴利”，何种程度的盈利属于暴利。房价回归理性，既能让消费者接受，又不至于影响房地产行业发展，量化标准很难把握。其次，暴利范围不能仅限于房地产。跟风炒作生活必需品如糖、肉等，尤其是在出现天灾人祸或经济危机时囤积居奇等投机行为更为暴利，也得单独定罪。普通违法行为升格成犯罪行为，炒房者转变为罪犯，“所面临的恶果越大，也就敢于规避刑罚。为了摆脱对一次罪行的刑罚，人们会犯下更多的罪行”［11］50。如此，“房地产暴利罪”会因引发其他的社会问题而被束之高阁。可见，为了坚持刑法的谦抑性，维护刑法的威慑力，该罪名也不具有可行性。

四、多手段、多层次共同解决住房问题

总体看来，房地产行业暴利只是住房问题的一个重要表现形式，但不是唯一形式。要透过房地产行业的暴利一角看到背后的住房问题，住房或者说居住问题解决了，房地产行业暴利问题也能得以遏制。因此，要综合考量房地产行业对经济发展的贡献和支持地方财政的重大作用，要全面研究公民居住问题的解决办法，而不是简单地否定房地产行业的暴利。从全国范围看，我国住房供给量并不少，每年新建住房面积也有所增加。我国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。③在住房供给并不少的基础上，为何总无法充分满足市场需求?因为购房者的买房需求不是单一的而是多层次的。

经济学家郎咸平认为，普通白领不该买房，而应该把收入放到更值得投入的地方。一旦把收入的大部分投入不动产中，家庭抗风险能力降低，生活质量难免会受影响。之所以会出现市场异常繁荣的景象，与开发商等既得利益者的宣传密不可分。同时，社会流行的观念将“家”的概念异化成了“房子”，涌入大城市的新白领阶层为了寻求稳定的生活，继续努力加入购房大军。如此下去，“看不见的手”会使住房问题持续存在，影响市场经济健康发展。彻底解决住房问题，还是要客观分析住房需求与住房供给，以实现居者有屋可居，而不是追求人人有房屋所有权，更不是奢求有豪宅。缓解供需矛盾，解决住房问题，可以从以下几个方面入手:

从国家层面上说，要打破既得利益者的话语霸权，理性看待住房供需矛盾。现实中的供需矛盾并没有开发商口中宣传的那么激烈，许多城市家庭都有二、三套住房。在开放的市场经济环境下，我国正处在住房交易多层次时期，有人买房是用来居住的，这以城市新白领为多;有人买房，是以房屋为投资形式进行保值、增值的;有人买房是为了改善生活条件，这些居民通常自有二、三套房;有人买房是为了享受生活，而这类采购对象以高端豪宅为主。④因此，有关国家机关应当对被房价所“绑架”的某些地方政府、银行以及二次乃至多次接手的开发商所营造的虚假恐慌性购房宣传及时拆穿并予以制止，让普通居民了解我国住房的真实状况。

从地方政府来说，打破土地财政，切实降低购房成本。地方政府严格控制土地供应，为房地产市场强行“降温”。地方财政需要跳出卖地怪圈，打破政府为房企“俘获”而结成的利益共同体，改变卖地创收的畸形盈利模式，盘活闲置土地，坚决杜绝政府投机性行为，防止房产泡沫，实现地方经济发展的软着陆。长期来看，我国城乡经济发展与区域经济发展大体平衡，工业化进程与城镇化大体完成，物价基本平稳，人口流动性可控，金融手段稳定可靠;中短期来说，增加住房供给，健全完善国家经济适用房与公租房制度等。地方政府落实国家的保障住房政策，大量推出经济适用房、廉租房，能很大程度上影响中低档楼盘销售。地方政府若能挤入房产市场，尤其是增加中低档住房供给，对房企的冲击不可谓不大，房企的暴利也无从谈起。

从行业内部来说，房地产行业需要加强自律，重新整合，全面提升房地产业的服务质量。行业的整合与重新洗牌也会对我国房地产市场的未来发展产生深刻的影响。未来几年内，随着暴利的终结和行业重新洗牌，房地产市场鱼龙混杂，良莠不齐的现状将发生根本性转变［13］，房地产行业内部要苦练内功，积极应对市场挑战，专注提升服务质量，重视品牌营销，重塑消费者信心，盈利模式从投机型向服务性转变，增强在市场经济竞争中的生存能力。

从购房者来说，要认清现实，不盲目购房，树立理性的消费观与住房观。西方国家解决居民住房问题的有益经验和共产主义先驱恩格斯的相关论述，依然对当下我国解决住房问题意义重大。努力实现有房可住而不是人人有房屋所有权，提供多层次住房供给方案。我们还应看到，恩格斯所认同的对工人而言“租房优于买房”的观点依然适用。经济增速过快导致人口流动性越来越大，在城市有限的负载能力下，与其大拆大建，不如在最短周期内最大程度地实现既有住房的利用。同时，租房也是提高住房利用率的有效对策。租赁双方地位平等，不会形成“剥削”关系;房租作为房屋的成本与物价上涨的补偿，住房所有人与承租人在合理价格内均能接受。此外，我国城乡二元经济结构依然存在，在这样一个社会里，要切实缩小城乡差距，并使各种优质资源在城乡之间能够合理分配和流动，还需要大力发展小城镇和公共卫生、教育、文化事业等，以及时有效地消化吸收由各种原因所导致的需要城市化的各类农村人口。［14］对于将房屋作为投资形式的人来说，住房问题是不存在的，也不存在不公平或暴利问题。在自由市场经济时代，他们愿意求购房企开发的高端豪宅，双方意思表示一致，也愿意承担政府的税收政策，这是符合市场经济规律的。

从法律层面上说，我国应建立健全配套的法律体系。从我国第一部专门的反暴利规章《制止牟取暴利的暂行规定》到《反垄断法》的制定实施，再到2010年《价格违法行为行政处罚规定》的出台，我国一直在对暴利行为的规制进行探索。这些法律法规在规制房地产暴利行为、抑制通货膨胀、保障房屋消费者合法权益等方面都产生了一定的影响。但由于抑制房地产暴利是一个牵一发而动全身的复杂问题，没有一部专门的“房地产市场反暴利法”和“住房保障法”，就难以攻克居民住房问题上的顽疾。另外，解决住房问题的实质在于解决“居住”问题，而非人人拥有房屋所有权的“购房”问题。这样，完善的房屋租赁体系及其制度保障亦不可或缺。因此，建立健全系统化的规范房地产行业、房屋租赁以及中介行业的法律法规，是抑制房屋价格怪象的制度保障。

总之，抑制房地产暴利现象，解决住房问题，需要多方面、多层次的综合考量。需要国家层面上的政策支持，也需要地方政府的积极努力，还需要行业内部的自律以及消费者的理性面对，而这些举措又都内化为法律制度的形式。对住房问题进行系统谋划、多元举措、法律规制，才是解决房地产暴利问题的可行之路。

注释:

①1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是中国住房制度改革的一个分水岭，从这一刻起，福利分房制度彻底被废止。

②国家统计局的最新数据显示，截至2013年7月，新建商品房与上月相比，70个大城市中价格下降的城市4个(其中3个在浙江)，持平的4个，上涨的城市达到62个。在环比上涨的城市中，最高涨幅是2.2%，同比来看价格下降的城市1个，上涨的城市69个。7月份同比价格上涨的城市中最高涨幅是18.3%，涨幅比6月份回落的有7个。现在北上广等大城市仍然处于全盘上涨状况。国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/tjsj/jdsj/t20130820_402920528.htm，最后访问时间2013年12月1日。

③根据北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2013》报告显示，2012年全国家庭住房建筑面积的中位数为100平方米，城镇和农村家庭分别为80和120平方米，有超过10%的家庭拥有两套或多套住房。北京大学中国社会科学调查中心:《中国民生发展报告2012》，北京大学出版社，2012年版，第112页。

④当然，某些富人购置豪宅也有保值增值的目的，但其购房需求毕竟不同于首套房的刚性需求。

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