浅谈我国农民工住房问题及解决措施

戴卫婷+田欣

摘要：我国是一个人口大国，保障居民基本住房的任务十分艰巨。受过去城乡二元结构的影响，对农民工住房的保障成为我国社会保障制度发展中的重要一环。当前农民工的居住现状令人担忧他们大多居无定所，在居住方面经常受到不公平的待遇。本文通过对我国农民工住房现状进行分析，指出其中存在的问题并提出相关的解决措施。旨在提高我国农民工的居住环境和居住条件，促进社会的可持续发展。

关键词：农民工；住房问题；城乡统筹

中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）08-0058-01

一、我国农民工住房制度的现状

目前农民工的居住条件，几乎可以用“恶劣”来形容。除了极少数进城经商的农民工在城镇购买了住房之外，绝大部分农民工在城镇都没有自己的住房。农民工的居住方式基本是两种，一种是租住民房，包括城中村房、车库、楼梯间、地下室等；另一种是住集体宿舍，包括工厂宿舍、简易工棚、打烊后的门店内等。两种居住方式的比例因所在城镇的产业状况、房屋分布状况而差异很大，如城区以租住民房为主，而工业园区、建筑工地则以集体宿舍为主。

在农民工市民化的过程中，最重要且难度最大的是农民工在城镇的住房问题。当前房价远远超出农民工的购买能力，且通常人们认为城镇住房还受到耕地总量的硬性约束。我们通过对国外经验和对国内城乡居住用地的分析，发现解决农民工住房问题与保障耕地之间不仅不矛盾，而且相辅相成。只要坚持农民工市民化的方针，实现生活空间置换，我国耕地总量会不降反增。以此为理论前提，我们建议通过扩大城镇居住用地供给、抑制投机、实行以宅基地抵偿部分房价、完善公租房等政策手段，解决现有农民工及未来更多人口的住房问题。

二、我国农民工住房制度发展过程中出现的问题

（一）农民租赁住房供应问题与现行法律规定的矛盾。

近年来，城市近郊农民从事住房经营已非常普遍，这一方面是受郊区城市化发展的影响，另一方面是因产生了大量农民工住房需求。这些面向农民工的租赁房屋平均面积在8平方米左右，外观没有任何装饰，水泥墙面，内部无任何装潢，设施也比较简陋，除水池和抽水马桶之外，房东只提供几张木桌子木凳子和一张木板床。由于大部分是简易搭建的住房，因此住房质量十分低劣。

（二）“群租”现象与政策性住房供应不足。

商品住房租金负担与农民工住房消费能力之间存在的差距是导致农民工选择“群租”的关键因素之一。从现有的住房供应方式看，绝大多数的农民工不是居住在单位提供的集体宿舍、工棚，就是租赁农民住房和普通商品房。除了长期受雇于企业的农民工之外，从事其他行业的农民工的工作和工资收入并不稳定，普通商品房的高额租金负担迫使他们选择“群租”方式来减轻个人住房支出压力。因此，保障性住房供应政策缺位是导致“群租”问题发生的主要因素之一。

（三）相关法律法规缺失。

已出台的有关农民工住房保障的法律法规都散见于各类文件中，法律效力低。目前为止，各级政府只是在政策中强调要解决农民工住房保障问题，没有出台保障农民工住房保障权益的法律法规。没有法律法规的约束，雇主为了最大的利润只会尽可能的降低农民工的住房水平和居住条件。而在推动雇主们主动改善农民工居住水平方面，更是没有法律来进行约束。

三、解决我国农民工住房制度的基本措施

（一）扩大土地供给，有效降低房价。

通过扩大土地供给有效降低房价，是解决农民工住房问题的核心手段。在市场经济中，没有任何商品是绝对昂贵的，其价格取决于需求和供给的交点。我国城镇住房实行一级土地市场完全垄断的制度，在容积率既定的情况下，土地供给量直接决定了住房供给量。在政策施行中，此前一直将农民工排除在城镇住房体系之外，在城镇不考虑他们的居住用地；另一方面，各城市出于“土地财政”的目的，为了在土地出让中获取最大利益，在住房用地上一直采取“不饱和供地”的策略。很多沿海城镇外来人口已经超过本地人口，却从未考虑过这些外来人口的住房问题和为此增加住房供地，土地、住房严重供不应求，房价自然维持在高位。因此，可以通过扩大土地供给的办法来有效降低房价。

（二）抑制投机，保持房价平稳。

住房就其本质来说是一种生活必需品，在我国城镇化远未完成的情况下更应如此。然而，由于我国商品房价在过去十几年间持续大幅上涨，住房的资本属性不断被强化，土地和房产领域投机盛行。投机最重要的诱因是房价的上涨预期，通过扩大土地供给的办法，可以有效扭转这一预期，使投机失去最重要的土壤。基本做法是：严厉打击土地投机，引导开发商成为真正的住房制造商，而不是囤积居奇的倒卖者，手段包括提高利率以增大土地投机者的成本、征收土地增值税减少其获利、对闲置或低效利用的土地课以重税、对逾期不开发的土地予以收回或强制拍卖；明确提出“一户居民一套住房”的目标，鼓励和支持居民首套住房的购买，对第二套以上住房实行累进税率的房产税，税率应达到令炒房者肉疼的程度。

（三）施行以宅基地抵偿部分房价的政策。

一方面是进城农民在城市里买不起住房，另一方面是他们在农村的宅基地长期高度空置，这种矛盾启示我们，可以推行以宅基地抵偿部分地价的政策。这是支持进城农民购买城镇住房的重要手段，对实现农民工生活空间置换、确保土地总量增长也将起到促进作用。基本做法是：农民工将在家乡的宅基地交给国家，以此作为交换，他们在务工城镇购买住房时将享受到免缴土地出让金的优惠。这是个一举两得的办法，对农民工来说，房价降低到经济适用房的水平；对国家来说，由于农民退出的宅基地面积远比城镇住房占地面积大，得以实现土地总量的增长。

综上所述，解决农民工住房问题具有短期和长期、经济和社会、城镇和农村的多重意义。农民工市民化是我国城镇化的核心和关键，而解决农民工住房问题则是农民工市民化的核心和关键。通过扩大城镇住房用地供给在内的整套政策手段，不仅可以解决农民工的城镇住房问题，而且可以启动农民工住房需求这个最大的消费需求，消除房地产泡沫和化解经济增长的结构矛盾，促进经济社会的平衡、协调、持续发展。