浅谈全装修住宅的工程管理与质量控制

王乃铁

摘 要：随着天津市经济的快速发展，空港经济区迎来了发展良机。在空港经济区，随着大型企业的不断迁入和常驻人口的逐年增加，住宅项目的开发要求也在不断提高。受多种因素的影响，全装修住宅更适合当前形势下的空港经济区。就施工管理等方面的问题进行了探讨，并详细介绍了工程项目质量控制的要点。

关键词：全装修住宅；空港经济区；工程管理；质量控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）19-0116-02

随着社会的发展，居民对住房消费的认识发生了转变，由以往的满足基本生活需要阶段提升到了对住宅品质高要求的阶段，因此，市场对精装修住宅的需求量明显增多。随着精装修市场的不断发展，面向楼盘的大规模住宅精装修已成为装修行业的重要商业模式之一。因此，合理管理楼盘大规模住宅精装修项目是非常必要的。

随着天津市滨海新区的开发，空港经济区在过去的10年间每天都在经历日新月异的变化，基础设施和房地产行业得到了蓬勃的发展。大批国内大型企业总部不断扎根空港区，众多国际知名企业也纷纷在空港区投资建厂，导致空港区的常驻人口逐年增加。由于这些精英人才对住宅项目的开发要求不断增加，导致全装修住宅最适应于目前的空港经济区。

精装修作为住宅产业的重要组成之一，正在成为一种潮流和时尚，并在一定程度上拉动和推进着经济的增长。推行和发展产业化住宅全装修，是空港经济区的发展趋势。已经建设完成的天保名居花园、万科新里程以及多个酒店式公寓均是全装修住宅项目，远洋心境也有部分全装修住宅。随着经济水平的提高，精装房在整个商品房地产市场中所占有的比例已越来越高，空港精装房的数量也在不断增长，比如，目前正在建设中的高端大型社区——意境兰庭等项目。精装房的大面积应用，将推动住房项目的精细化设计、精细化施工和精细化管理，将给传统的地产开发项目管理体系带来全新的挑战。

意境兰庭项目精装修工程是我公司规模较大的批量精装修项目。该项目组通过建立包括组织保障、进度控制、质量保障、材料管理、现场组织和资料档案等方面的管理制度，管控该精装修项目，并初步探讨了批量精装修项目的流程管理制度，这为公司承接大规模、大批量的精装修项目提供了可靠的管控模式。

不同单位的管理制度和流程存在不同程度上的差异，因此，本文主要以个人观点阐述精装修工程的质量控制。

所谓“全装修住宅”，是指在住宅交付前，所有规模的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成，已具备基本使用功能的住宅工程。全装修住宅是一种发展趋势，从国家层面来看，推广全装修成品住宅可满足低碳经济发展的需要，有利于节能性社会的建设；从个人层面来看，购买全装修成品住宅可以节省大量的人力、物力和时间，有利于提高人们的生活品质满意度。但从目前的客观情况来看，全装修住宅并没有得到购房者的认可，尤其随着近几年大力推广全装修住宅项目的实施，质量纠纷频增且呈扩散趋势，其中，不排除受房价波动因素的影响。但作为矛盾的真正载体，工程质量问题是不容忽视的。对于处理此类投诉，因评价标准的不明晰和不统一，往往在处理过程中会遇到很多困难。我们认为，加强全装修住宅工程的施工质量控制，是解决上述问题的有效途径和关键所在。

1 投诉热点和质量通病

1.1 工程质量的投诉热点

全装修房的质量问题，从消费者满意度调查来看，工程质量和装饰材料品质是业主最不满意的两个方面。以空港区此类工程质量投诉统计为例，主要的质量问题有以下7种：①渗漏。包括厨卫间渗漏、外窗渗漏和外墙渗漏。②地板和墙纸发黑、起鼓。③裂缝问题。包括墙体裂缝和石膏吊顶拼缝、开裂等。④地板和天然石材的色差问题。⑤室内环境污染的控制要求。⑥应成品保护不到位而造成的质量瑕疵。比如窗框局部受损变形、地板面凹坑、台面划痕和石材拼块破损等。⑦材料品质。购房者对最终的装修效果期望较高，如果在收房时感到实际材料的品质与想象的有差异，他们则会对部分材料的品质不满意。

1.2 质量通病的防治

针对上述投诉热点所反映的房屋质量通病，应结合具体实例，找到各类质量通病的防治措施。

1.2.1 渗漏

1.2.1.1 厨房和卫生间的防渗漏处理

厨房和卫生间的防渗漏处理分为以下三方面：①为了确保防水涂料层与基层可靠黏结，基层应平整、坚实，彻底清除阴阳角、管根缝部和地漏等部位的表层残余和突起异样物，将阴阳角部位处理成平滑的圆弧角，增设异形部位附加层的防水措施。②应在门槛石基层设置细石砼止水坎，并涂刷防水附加层反卷至门槛石下口。在基层铺砖前，应进行闭水试验，以确保防水效果。③为了防止厨卫门套木基层下段因爬水而受潮变形，门套底部至地面部位应预留砼位置，砌筑与门套基层面平行的混凝土砌块。在墙面粉刷平整后，还应在靠厨卫间的墙砖一侧预留出贴砖安设的位置。

1.2.1.2 窗周的防渗漏处理

根据目前的保温节能构造要求，墙体材料普遍使用易吸水、导水的砼多孔砖或轻质砌体材料。相对于传统工艺而言，窗框四周保温节能构造要求的提高，增加了窗洞口预留尺寸控制和窗框缝隙填充质量保障的难度。因窗周保温增大了窗框缝隙，应通过设置外窗下坎处细石混凝土挡坎，以减小窗框与混凝土基体间的间隙。此外，宜在窗周增设砼外框，并保证窗框外口四周的打胶质量，以提高窗周的防水效果。

1.2.2 地板和墙纸相关问题的解决措施

1.2.2.1 地板和墙纸发黑、起鼓

地板和墙纸发黑、起鼓是因受潮而引起的。除环境湿度的影响外，赶工会造成铺贴前的基层未完全干燥，后期水分开始散发的问题。因此，应确保合理安排工期、工序，并借助水分测定仪确认基层干燥度，等干燥度达到规范要求后再铺贴。

1.2.2.2 地板的防潮处理

应铺设防潮垫，且要铺满、铺匀。墙面面层设计为墙纸时，防潮垫应自墙根阴角处断开；当墙面面层设计为乳胶漆时，防潮垫应铺自墙根阴角反卷50 mm处，并使墙根阴角呈圆弧状，以有效防止水分侵入地板。

1.2.2.3 临用用水房间墙纸受潮脱落的防治措施

在个别临用水房间贴墙纸前，应先在墙上涂抹防水涂料，然后用防水涂料调制的腻子满刮，再按标准工艺铺贴墙纸。

1.2.3 裂缝

1.2.3.1 墙面的防裂处理

墙体裂缝通常是受温度影响而产生的，裂缝一般规律地分布在填充墙砌体与框架结构的交界处。在建造过程中，已采取了塞缝布网等抗裂措施，在交付后的短期内一旦出现裂缝，则需要重新开缝修补。如果在墙纸背面出现裂缝，则可能需要更换墙纸。因此，可采取以下3点措施加强处理：①选用高强和弹性好的抗裂材料，比如，基层处理所用的抗裂网可采用钢丝网等高强材质的材料，在墙面基层处理后，用弹性较好的弹性腻子、乳胶漆或墙纸（墙布）处理。②抗裂加强工艺。比如，在接缝处用油漆专用纸带封口，再用黏胶黄带封边，这样能有效地保证墙面基层的牢固和稳定。此外，在铺贴墙纸时，铺贴前应用湿布将墙面擦拭干净，并对墙纸的拼缝处适量涂抹胶水，以增强墙纸与墙面的黏结力。③控制好各道工序间的间隙时间。比如，在第一遍腻子未干透时立刻刮第二便腻子，这样做容易造成腻子表层在干透后开裂，尤其在阴雨天气时，应注意延长第一遍腻子刷完后墙体的干燥时间，切忌赶工。通过以上措施可避免该缝在短期内出现。

1.2.3.2 吊顶的防裂处理

吊顶面转角处应使用“L”型石膏板封制，石膏板罩面采用双层石膏板，层间分缝线间宜间隔300 mm；所有板缝处均应贴自黏胶带，并在与其他饰面结合处留缝或做打胶处理；在大面积吊顶时，应提醒设计单位留置伸缩缝，以免埋下质量隐患。

1.2.4 色差问题

色差问题主要集中于地板和天然石材方面。由于工程的装修量大且批次较多，一旦出现混装或后期修补，则必然会产生色差问题。应从以下两种途径加强管理：①规范进场查验制度。同一套房屋内使用的材料必须属于同一批次和色号。当区块内的拼块材较多时，可在加工时按编号预排。②各批次材料应根据工程经验和保修经验留足备货，以供维保所需。

1.2.5 环境污染的控制要求

目前，消费者已高度关注装修产生的室内环境污染。虽然装修肯定会带来一定的污染，但是，我们可以将室内环境污染控制在标准范围内，并尽可能地采取措施降低污染物的释放。以下措施值得推荐：①由于室内空气中的有害污染物主要是从装修材料中释放出来的，所以，应从源头把关，选用环保类装饰材料，并把好材料进场报验关。②尽量选用无毒、低毒、无污染和少污染的施工工艺。比如，推广使用环保类的免漆板和成型家具板，采用场外集中加工等。③加强自然通风，改善室内空气质量。

1.2.6 成品保护

成品保护的措施很多，本段仅以门窗的保护措施为例。其保护措施分为以下四方面：①安装完成的门窗框洞口不得作为运料通道。②严禁在门窗框上、扇上安装脚手架或悬挂重物。③门窗框的上槛和两侧应用胶带纸、薄膜保护，下槛用九夹板制成的马蹄形盖板保护。④应防止利器划伤门窗表面，防止电、热或焊花烧伤或烫伤面层。成品保护的关键在于方案措施的落实和监管到位、相关责任明确到人、合理规划施工工序，避免因不必要的交叉而引起的污染或损坏。此外，对于因成品保护不到位而损坏的产品，必须无条件更换。

质量通病的防治是不断完善的系统工程，具体的思路是：①分析问题的成因。②拟出具有针对性的方案措施。③进行过程跟踪和验收把关。其中，应倡导创新方案措施的调整和完善，不妨引入新材料、新工艺和新技术。比如，使用PVC阳角条控制阳角垂直度，这样做不仅使阳角具备了抗撞性能，还使操作变得简便。

2 质量控制

2.1 控制流程

质量控制应从组织架构、施工流程、样板间确认、土建和装修单位工作面移交、施工准备、放线、管线敷设、抹灰施工（以上2项应根据承包模式而定）、厨房、卫生间、阳台防水施工，竖向木结构基层和墙柱铺贴、走廊吊顶、龙骨安装、阳台、厅卧地砖铺贴、橱柜、淋浴房尺寸测量、走道封顶板、窗台板安装、天然气管道安装、室内墙面、顶棚刮腻子、墙面顶棚刷乳胶漆、木地板安装、厨壁柜安装、竖向木结构封板、户内门安装、卫生洁具、开关基座、厨卫灯具安装、内墙和顶面刷面层涂料、墙纸黏贴剂、栏杆安装、木地板踢脚线和压条安装、储物柜安装、镜子安装、地漏封口、灯具、五金件、开关面板、清理打胶、竣工验收和移交物业等方面展开。

2.2 确定移交标准，填写移交记录

在精装修工程开始前，由施工总承包单位按照合同和设计文件的要求制订中间验收方案，并上报建设单位、监理单位；由监理单位组织各相关单位按照中间验收方案进行验收，并形成相关的书面验收文件。

2.3 样板间的作用

应贯彻样板引路制度，对于规模较大的楼盘，建议在进行大规模精装修施工前，先进行样板房施工，原则上每种户型不少于1套样板房。样板房不仅是销售工作的需要，它还能帮助施工队伍发现设计、主体结构中的缺陷。当样板房被当作交楼标准，如果其中存在任何类型的缺陷，且没有及时修整，则会给今后大面积的装修带来巨大的影响，甚至造成巨额的经济损失。如果发现样板房存在缺陷，则应通过调整样板房和确认优化改进设计方案，确定最终的修改方案。

2.4 材料封样

在每件确认后的材料样品上附贴样品标签，注明材料名称、规格、生产厂家和使用部位，并在标签上预留设计、业主、监理、总包和施工单位的签字位置。

2.5 编制专项施工方案和工艺做法

精装修工程开工前，应由建设单位组织各参见单位（以总承包单位为主题）编制各主要分项工程的专项施工方案和整体装修阶段的工艺统一标准做法，这样可避免因工艺复杂、班组众多和材料品种繁多等因素造成的施工效果不统一等不良后果。

2.6 严格把控精装修的分户验收关

分户验收应以安全性能、使用功能、观感质量和集合尺寸等内容为重点，并做好资料整理。

3 结束语

由于全装修住宅项目在空港区推行时间较短，所以，各企业在工程管理和质量控制方面还有很多需要提高和完善的地方。作为空港区大型的全装修住宅项目，意境兰庭的项目组也将在今后的工作中继续提高精装修水平，力争把项目做得更好，为空港区增添亮点。

〔编辑：张思楠〕