房产测绘面积计算问题的分析

杨金玲

杭州市房地产测绘公司 浙江省杭州市 310003

摘要：近年来，伴随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，各种高层建筑拔地而起，促使我国房地产事业得到快速发展。然而，测绘过程中却由于各种潜在问题导致出现各种不良现象，其中最为突出的就是房屋面积问题。测绘作为房屋面积测量的主要手段，在房屋建筑中具有非常重要的作用。对此，本文将针对房产测绘面积计算问题简要分析。

关键词：房产测绘；面积计算；计算问题

改革开放以来，各种行业不断兴起，尤其是房屋建筑行业，更是在现今的市场环境中占据主要地位。然而，房屋建筑施工过程中由于房屋面积测量、计算标准不够完善，测量、计算过程中对各类标准理解不统一，导致各种矛盾出现，不但直接影响工程建设的进度，还间接的影响到房地产行业的经济效益。下面，将从以下几点进行简要阐述。

一、房屋面积差异问题

房产测绘是房地产行业最为基本的工作，它在房产管理中具有非常重要的作用。可以说，房产测绘是政府对房屋面积进行管理的主要手段。房屋建筑过程中所测量的面积和竣工后所测量的面积存在的或大或小的差異，导致这些差异的原因有多种，比如：房屋规划设计的变更所引起的、房屋施工过程中所产生误差引起的、房屋使用功能变更等，都会间接的导致实测面积和预测面积不符。当然，在房屋建筑施工过程中，房屋面积的更改是不可避免的。

一般来说，房屋出售前期，都应该聘请专业测绘单位来根据经规划行政主管部门确认批准后的图纸对房屋面积进行预测量。房屋竣工并验收合格后，也应该聘请专业测绘单位对竣工后房屋逐边进行测量，并在核对经规划行政主管部门确认批准后的竣工图纸后出具专业的测量成果报告，并以此报告作为房屋面积的最终结果及依据。报告中应详细注明房屋客体与规划竣工图纸不一致的部分、由此导致的与规划行政主管部门批建面积差异及按房屋客体作业的说明。由规划行政主管部门来确认此类面积差异问题是否合理及如何处理。通过由具有专业测量资质的测量单位出具经规划行政主管等部门认可的房屋建筑面积这一措施，能够让购买者清晰的看到所购房屋的建筑面积、房屋面积差异的原因，从而减少或避免购买者和出售者之间因为面积问题而产生的经济纠纷，还能为房产管理部门提供各类所需的房屋数据，以便决策。

二、房屋面积

（一）房屋面积概述

所谓的房屋面积主要包括该房屋的建筑面积、产权面积、使用面积等。建筑面积就是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室等；使用面积是指房屋户内能够使用的全部空间面积，按照房屋内墙水平投影计算；产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的建筑面积；房屋的共有建筑面积是指各产权人共同占有或者共同使用的建筑面积。

（二）房屋面积测量、计算

一般情况下，当对所测量的数据进行相应的整理后，就应该对房屋建筑面积进行计算。房屋建筑面积由两部分组成，一是各产权单元分摊前建筑面积，二是分摊面积。房屋的建筑面积计算主要就是根据房屋的边长数据，来计算出房屋各个产权单元及共用部位建筑面积。下面，将从以下几点对房屋面积测量和计算进行简要介绍。

1、建筑面积计算

实际房屋建筑面积测量过程中，房屋总面积通常采用房屋各产权单元分摊前建筑面积和分摊建筑面积之和的方式取得。所谓房屋各产权单元分摊前建筑面积就是指每套房屋的净面积之和，它包括房屋套内使用面积、墙体面积、阳台面积及1/2的外墙或共用墙面积。

墙体面积：若房屋紧邻外墙，则1/2计入房屋分摊前产权面积，若房屋与共用或另一产权单元紧邻，则相邻墙体一半计入对应产权单元或共用，并非所有外墙或与共用相邻墙体均计入共用。

阳台面积：若房屋中的阳台是封闭阳台，在计算过程中就应该在综合考虑其顶盖及围护的基础上按水平投影计算全部建筑面积；如果该房屋阳台是不封闭阳台，在计算过程中就应在综合考虑其顶盖及围护的基础上按水平投影计算一半建筑面积。

分摊建筑面积既共用建筑面积，是房主所共同拥有的建筑面积，包括为整幢房屋服务的共用建筑面积，如：楼梯电梯等各产权人共同使用的面积由整幢房屋各产权人共同分摊；专为某一区域提供服务的共同面积，比如：商业区共用的卫生间、办公区共用的大堂、住宅区共用的门厅等，这些共用建筑面积由其对应区域共同分摊；专为某一层服务的共用建筑面积由该层各产权单元共同分摊，如办公层内走廊和厕所等。如果是一般功能相对简单的住宅楼，在对共同建筑面积进行分摊时，只需要采用一级分摊即可，然而，如果是功能齐全的多功能商业楼或是大型、超大型商业综合体，则要根据需要按照从高级到低级的多级分摊，低级分摊要相应承担高级分摊的分摊到的共用面积。此外，与多幢房屋相连通的地下室及中心车库等，应该单独对其面积进行有针对性的计算，其内部的设备用房也应根据实际使用对象进行区别对待或分摊。

2、确定分摊方案

首先需要借助相关软件绘制出房屋平面图，并在平面图中分别标志出各个面块的功能，接下来进行实际建筑的各条边长数据的采集有整理，完成后可根据实际情况对所标志出的各个共用面进行功能划分，确定分摊级别，可以根据房屋的实际情况及复杂程度适当的采取一级或者是多级分摊，进而确定分摊方案。这样操作能在测量、计算过程中有着一定的针对性，避免盲目分摊而导致错误及时间和经济上的浪费。

3、面积精度

在对房产面积进行测量的过程中，应该始终遵循先整体、后局部的原则，房屋面积的精度一般将中等误差作为评判标准，最大限制误差为2倍。房屋面积所测量中的精度可以分为三级，实际生活中对特殊房屋采用第一级精度，新建房屋采用第二级精度，其他房屋均采用第三级精度来确定。各等级面积的限制误差和中等误差均不得超过下表所规定值。

表一 面积进度表

精度等级 限制误差（m） 中等误差

一级 0.02√s+0.0004s 0.01√s+0.0002s

二级 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三级 0.08√s+0.04s 0.04√s+0.002s

对于根据房屋设计时的规划报批图纸计算所得的房屋预售面积与根据房屋客体及竣工图纸所得的房屋最终建筑面积之间的较亦可通过上表进行检核，对两次差异应当仔细核对、分析，找出具体原因，以便规划行政主管部门和房产管理部门查阅、决策。

总之，房产测绘过程中针对面积计算问题的内容还有很多，需要在以后的工作过程中，相关工作人员和研究学者不断研究及探讨，从而根据面积计算问题探索出更方便可行的技术、方法及规范，以便在未来的测绘工作中有据可依，进而促进测绘行业自身的健康发展。

结语

综上所述，伴随着我国房地产行业的快速发展，房产测绘不仅是一项技术性要求比较高的工作，还是一项需要与时俱进的工作。因此，需要从事该工作人员在具有较强的责任心的同时还应该定期接受专业培训，同时，还应该用创新性的眼光来看待房产测绘工作，与时俱进，活学活用，尤其是紧密结合不同时期法律规范，建立相应的房产测绘市场制度，只有这样才能适应这一工作要求。同时，测绘作业人员还必须严格遵守房产测绘制度法规，做到测绘有法可依、程序科学到位、数据高效准确，这样不但能够确保测量质量，还能够促进测繪行业自身的健康发展。

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