房地产项目实施阶段成本管理与控制分析

沈艳丽　李刚

摘 要：成本管理与控制是房地产企业重要的管理手段之一，而实施过程中成本控制管理是房地产业成本管理与控制的重要内容。从房地产项目实施阶段成本管理与控制为出发点，针对实施阶段成本管理出现的问题，较全面地对房地产项目实施阶段各个环节存在的具体问题进行分析，并针对房地产实施阶段成本控制的方法进行进一步的探索，以期达到成本控制的目的。

关键词：房地产项目；实施阶段；成本管理；成本控制

中图分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）19-0165-02

引言

如何提高房地产企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。房地产工程项目的实施阶段包括分为设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。房地产工程项目的工程成本控制管理贯穿了项目的全过程，即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算，以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的成本控制目标是有机联系在一起的，各个阶段互相制约、互相补充。因此，要建立一体化的管理体系，及时发现偏差，纠正偏差，使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展，严格控制房地产项目工程成本。

一、房地产项目成本管理问题分析

在房地产项目成本管理上，房地产商通常只重视施工阶段的成本控制，而对设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。中国房地产商只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，结果造成了房地产项目只得益于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价，使得成本实际却大大增加。具体房地产项目成本管理存在问题如下：

（一）只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制

施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。

（二）不重视计划和管理，导致成本失控

企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理利用，成本失真的问题时有发生。在评估成本支出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等现象非常严重。

（三）招标投标没有真正起到成本控制的作用

通过实行招投标以降低造价，保证质量，确实有其必要性和现实性。很多房地产公司（特别是一些国有房地产公司）不愿意搞公开的工程招投标。虽然政府作了硬性规定，工程招投标依然若隐若现未能全面实现，没有起到成本控制的作用。

（四）现场签证控制不力，导致成本失控

由于房地产项目的实施周期长，工程变更是项目施工阶段经常会遇到的问题，它常常伴随着工程费用的增加，同时也可能会引起停工、返工现象，造成项目总成本的大幅增加。如加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理等，却忽视了对工程变更的控制，从而造成施工阶段的支出超出预算，使得施工阶段的成本难以控制。

二、房地产实施阶段成本控制的措施

（一）设计阶段的成本控制措施

设计阶段是投资控制的关键环节，尤其是初步设计阶段。因为在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等已基本确定，因此在初步设计阶段就开始进行投资估算显得尤为重要。设计阶段可以采用的成本控制方法有：

1.推行设计招标与设计监理

实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力，同时也扩大房地产开发企业在设计方案的选择范围，保证了设计方案的质量。

2.实行限额设计制度

积极推行限额设计，实行设计经济责任制。作为设计单位，要推行限额设计，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，充分考虑施工的可能性和经济性。项目设计委托时，要向设计单位提供尽可能详尽的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位和工程建设成本范围，特别要强调设计方案的经济合理性，在保证工程质量和进度的前提下尽可能节约成本。

3.运用价值工程优选设计方案

在设计阶段运用价值工程进行投资控制，就是把工程的功能和投资两个方面进行综合分析。选择投资相对较低，功能相对较高的方案，确保必要的使用功能，消除不必要功能的费用，从而达到控制投资的目的。

4.加强图纸会审工作并实行设计的奖惩制度

加强图纸审核，将工程变更尽量控制在施工之前。在设计出图前，组织设计部、工程部造价部对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、同时，制定较为详细的、操作性较强的奖惩方案，从节约额中提取一定比例的金额进行奖励，进而提高设计人员的工程成本控制意识，避免工程设计的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高钢筋混凝土强度等级等提高工程造价的现象。

（二）施工阶段的成本控制

1.工程变更控制

设计变更是在工程施工过程中为满足施工现场条件变化、保证设计和施工质量，完善设计而进行的修改工作。工程成本增减幅度应控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失进行比较，权衡轻重后再做出决定。建设单位要事先做好各项准备工作，设计变更时间做节点控制，主体变更控制节点应该为标准层砌筑完成，现场统一检查与核对；室外变更时间控制节点应该为污水、雨水管线完成施工，对总图进行全面检查。

2.索赔控制

在索赔事件发生后做好同期记录，根据工程的实际情况，给承包商发放停工和复工通知，尽可能减少工程损失，并应掌握第一手资料，以便于与承包商日后索赔费用的核实。

（三）竣工阶段的成本控制

工程竣工结算是核定建设的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本。

1.核验结算资料

根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸和合同规定完成工作，是否有丢项、落项的工程。

2.结算费用审核

根据各项合同，处理好施工过程变更和索赔后，重点审查工程量、审查材料价格及单价的套用、换算、补充是否合理，是否符合合同规定；在结算时实行复审制度，以确保工程结算能按照合同约定的方式进行，并进行工程尾款会签制度，确保结算质量和投资收益。

结束语

本文强调对影响房地产项目成本最大的实施阶段的成本控制存在的问题和成本控制措施进行分析和研究。在设计阶段，实行设计方案招标制度和限额设计制度，加强图纸会审工作，实行设计的奖惩制度，加强成本的控制。在招投标阶段，选用合理的合同模式编制招标文件、评标、议标工作，并对部分材料实施战略采购制度，通过竞争得到合理的市场价格。在施工阶段，通过对项目工程变更和索赔控制，实现项目过程成本的控制。在竣工阶段，进行核验结算资料和加强结算费用审核工作等具体成本控制措施。

参考文献：

[1] 冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005，（5）.

[2] 刘佑清.浅谈房地产开发下项目的成本控制[J].铁道建筑，2006，（2）.

[3] 蒋新萍.关于房地产开发项目工程造价管理的思考[J].企业经济，2004，（7）.

[责任编辑 安世友]endprint