基准地价的平面与立体表现形式分析

向杨

摘要：在给基准地价评估的时候，通常以级别价、路线价、楼面价等进行衡量。经过研究发现：能够表现基准地价的形式有两种，即基本形式、复合形式，而基本形式包括两个分类：平面形式、立体形式。平面表现形式主要有四种，分别是级别价、区片价、路线价与网格价；而立体表现形式主要有三种，分别是楼面价、地面价与地下价。

关键词：基准地价；平面表现形式；立体表现形式；复合表现形式；图式

基准地价其实也代表着平均地价的价值，在政府公示的地价制度里面，基准地价和标准宗地地价（标定与监测地价）是两个重要组成部分。考虑到平均地价的独特性，也说明了为什么基准地价能够通过很多形式表现出来的原因。样更有效地辨别出级别价、区片价、网格价这三者之间的不同联系，到底选择哪个基准地价更准确，笔者觉得当前最重要的任务是研究基准地价多个表现形式的独特差异。

1平面表现形式

1.1级别价

级别价即综合基准地价，它是根据土地级别来进行评估的。这种表现形式是在20世纪80年代出现的，那时国内土地市场刚刚苏醒，土地交易数量和类型不是很多，在评估土地价格的时候，通常是根据级差效益法与个别交易数据来进行估测的。级别价最大的优势是总结能力强，对监管土地转让最低价、土地税收方面有明显的引导作用。级别价不足之处包括几个方面：1）因为级别范围广，直接影响到基准地价的代表价值；2）由于级别价的范围大，增加了基准地价评估时的可操作性；3）同级别地价差额明显，不同级别地价可以出现交叉，无法准确衡量地价高低，影响土地管理工作，导致宗地地价评估的准确性下降。

1. 2区片价

区片价即区域基准地价，它是根据级别价的特点发展过来的，可以把同级别的土地分割为多个均质区域，之后对每个区片价格进行估测。区片价的出现是一个很必然的结果，因为我国土地市场化越来越集中，土地交易量及交易类型也不断提高，区片价的出现可以根据统计学的原理进行估测，直接避开基差效益法，从而利用房地产交易数据来进行评估。

利用区片价评估比较方便，实用价值强，工作效率高，它不仅减少了区片内的价格波动范围，而且也减少了基准地价可变性。对于区片价和级别价来说，其相似之处均是根据土地级别来进行划分的，级别价基本上包括某个区域内的所有区片价之和。

1. 3路线价

路线价即商业路线价，它是针对一些商业性质用地进行设计的。因为商业用地受到的影响因素比较多，有时候同级别或同片区的地价也会因为有无靠街、有无交叉口等因素而出现波动，仅仅依靠级别价或区片价进行评估的话，是会出现很大的误差。想要更准确地反映出商业用地的地价，减少级别价和区片价在评估的时候的漏洞，考虑到商业用地需要临街的特点，利用路标深度的大小，采用路线价来进行评估，不仅可以增加基准地价的表现形式，同时也会增加商业用地的地价评估准确率。

1. 4网格价

网格价即网格点基准地价，它是通过实践活动形成的，它可以把任意宽度的网络设定为一个单元格，以相关的样本地价为依据，采用空间插值方法进行估算，从而得出每个单元格的地价，然后根据每个单元格的几何图形来进行计算[1]。网格价最明显的优势是提高了基准地价的设定密度，增强了地价评估的准确性及工作效率，从而让土地价格的评估过程公开化。

2立体表现形式

2. 1地面价

地面价是把土地的平均价格均摊到每个单位面积的地块上算出的地价。在土地市场中，土地交易的标价是根据土地来进行设定的，利用地面价来标示更清晰，更直观，也方便估算土地总价格。根据我国的《城市规划编制办法》规定，容积率是土地规划中的重要内容，在土地市场的发展早期，因为城市规划起步慢，在进行土地转让的过程中，其合同内容并没有表明容积率的大小，往往是通过地面价来进行公示的。因为土地是指地球表面上所有的地面，所以地面价表现出空间延续的特征。

2. 2楼面价

楼面价和地面价是对立的，属于单位面积上的土地价，它是根据土地上规划的建筑物的容积率大小来进行评估的。如果建筑物的楼层空间稳定的话，一般可用楼面价来衡量，如果建筑物的楼层空间存在差异的话，可以用符合规定的层楼面价格结合楼层修正指数来进行衡量。

楼面价能够补合地面价的不足，通常在进行地价评估的时候，基本上是利用地面价与容积率修正来进行衡量的，因为容积率修正指数的主观性很明显，会导致极大的误差，采用楼面价是可以避免这个问题出现，从而增加地价评估的准确率。另外，楼面价的出现可以处理地价评估中综合性质用地价格评估结果不一的情况[2]。通常对综合性质用地进行价格评估的时候，基本上是利用地面价与建筑面积均摊的方式进行估量的，从某种程度来说都存在一定的误差，而利用楼面价进行衡量，特别是在估算商业或住宅用地的地价的时候，一般可以根据自己的思路来进行估算，再把估算的结果相加即可，即算出整块土地的价格。

2. 3地下价

地下空间使用权价格的简称是地下价。一个建筑物的地下空间基本上是用来做商场、停车场或仓库的，当然也有一些是非经营性的地下空间（比如地下交通、市政建设等）[3]。根据2007年颁布的《物权法》的内容来看，地下价是可以根据地表、地上与地下空间的具体情况进行评估，一般随着地下空间的使用率不断增加，那么在地价管理上也愈加重要。当前我国的地价评估方式基本上是利用地面价与楼面价进行的，对地下价的研究还属于起步阶段，地下价的估算方式是根据地面价及地面和地下空间的土地利用率来进行衡量的。

3结论

本文系统分析了基准地价的各种表现形式，将其归纳为平面表现形式和立体表现形式，并结合三大基本用地类型的特点以及地价随容积率变化的空间分布规律，给出了基准地价复合表现形式图式。

参考文献

[1] 王满银，肖瑛，汪应宏，张绍良.中国基准地价评估近10年研究进展[J]. 华中农业大学学报（社会科学版）. 2011（06）

[2] 叶霞，董晓明. 基于不同视角的城市基准地价测算方法构建[J]. 资源与人居环境. 2011（08）

[3] 钟玉燕.基于网格点基准地价的从价定级技术路线及其应用[J]. 科技创新导报. 2011（11）endprint