完善我国房地产税收法律制度研究

赵婷

摘要：二十一世纪以来我国房地产事业迎来了其发展的巅峰时期，房价的高低成了当今人们讨论的热点，每个人都有居住的要求，房价的高低关系着每个人的切身利益。但与房价地价相关的房地产权税收却很少关注，税收是国家重要的财政收入，关系着国家的稳定与长远发展，但当前我国房地税收政策还有许多不足之处，与我过当前房地产事业的发展和不适应，鉴于此，本文通过分析我国房地产税收法律制度存在的问题，并提出了自己的观点。

关键词：房地产税收；房地产税收法律制度；税收征管

一、对我国房地产税收法律制度的简述

简单来说以不动产的房屋和土地为征收对象的的税种就是房地产税收。在学界普遍认为关于房地产税收有广义和狭义含义①。广义的房地产税收，是指房地产开发经营所有涉及的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等，另外，还有已经停征的固定资产投资方向调节税。而狭义的房地产税收，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税。本文从广义上进行说明。

房地产税的特点是：1.是以房屋和土地的现实数量课税对象2.多属直接税3.多是经常税4.地方税种

二、对当前我国在房地产税收法律制度的存在问题的分析总结

（一）处于对我国国情的考虑以及我国当前的经济形势的审视，在我国长期以来实行的是集中税权制度，在税收管理方面比较同一。与税收相关法律条文都基本由中央立法并监督实施，而到了地方就很少赋予其税收的立法权，在立法与实行中基本以中央为根本，这种做法在一定程度上使我国税收法律制度过于集中化。在一定程度上也体现不出地方的特色与特点。也不利于发挥地方的优势，与税收经济效率原则基本原则相背离。

（二）在我国关于土地实行的是集体所有与国家所有，在农村土地及住房在基地都属于集体，村民个人没有土地所有权，而在城市的土地则属于国家，没有明权规定集体所有的土地则属于国家所有。所以根据国情与法律的相关规定市级单位、县级及区级单位、建制的镇等都是我国房地产税的适用范围，但农村宅基地上的房产与土地不属于此范围。改革开放以来我国经济有了长足的发展，农村经济也得到了一定的发展，在一些城中村及沿交通线建设的农村住房借助于地理位置的优势开始大量出租房屋以获取利益。由于法律对此没有具体的规定就无法进行房地产税收的征收，导致了税款的大量流失，对国家的财政税收造成了一定的影响。

（三）税收的征收在一定程度上是一项复杂的工作，不是一项简单的工作，而对于房地产税收的征收则更加不易，往往涉及多方面知识与部门的应用与合作。在征收的过程中需要明确征收的对象，如何界定征收的对象也需要依靠一定的标准与原则进行界定，不能随意划定征收的对象，我国当前对征税对象的界定还是不太清晰，同时在对相关征税对象前，要对其进行价格的评估，我国虽然已建立了一些地方评估机构如房地产评估所、国家资产评估机构等，但这些机构也存在一些问题比如有些机构及人员缺乏相应的资质、评估标准的多样化、业务存在重复交叉影响评估的效率等等，同时针对这些问题在处理的过程中相关各部门如国土、规划、工商、房管等缺乏必要的联系与沟通，部门与部门之间相关信息的交流不畅，对我国税收工作的开展是不利的，也影响我国税收的征收效率。

（四）任何事情的开展都离不开人的参与与相互合作，税收征收工作也如此，需要大量具有相关专业知识比如房地产税收的相关法律与经验的人员才能展开，同时对这些人员的综合能力要求也是很高的，因为房地产税收工作本身就很复杂，只有达到要求的人员才能正常的开展工作，我国当前急需这类人才，当前的这些税收人员的素质还不是很高，还需要进一步提高。

三、完善我国房地产税收法律制度的对策建议

（一）制定统一的房地产税基本法律

法律具有强制性是法律的基本原则，只有强制性才能保障法律的贯彻执行，才能发挥法律的作用，维护当事人的合法权益，房地产税是我国税收的一种，关系着我国经济的长远发展，房地产税的征收是一项复杂的工作，为了保障其能贯彻执行就需要法律的保障，只有建立起完整的税收法律体系才能保障税收征收工作的顺利进行，当前一些发达的国家已经建立起系统的房地产税收的相关法律法规如英国的《城市规划法》、《土地赔偿法》等等，这对我国具有很好的借鉴意义，我国可以再结合本国的国情在已经存在的法律法规基础之上制定符合我国当前具体实情的房地产税收法律体系，只有这样才能与其他相关法律相区别，提高税收征收的效率。

（二）明确界定房地产税的征收对象

在前文已对房地产税收的界定对象存在的问题进行了分析，房地产税收的对象存在界定不清的問题及征收范围存在一定的限制，在对征收范围的问题上建议在随着经济的发展及国情的变化在立法上可以适当的进行明确规定，这样在执行时便有了强制性，对于如何界定具体的房屋产权从而可以针对税收对象征税，这就要结合2007年我国颁布了《物权法》，该《物权法》明确规定了不动产的登记法律效力，并对不动产登记的前提，机构，程序，类型及法律效果做了相应规定，这对我国房地产税的征收提供了很大便利，但同时也应该进一步完善不动产登记制度，利用现代化的计算机对登记数据进行汇总编辑提高工作效率，同时建立系统化的登记查询系统，进行数据资源的共享，使房地产税收征收人员可以方便查询，及时进行税收的征收。

（三）加强对征收对象的评估与征税人员的培养

房屋的价值往往决定了房地产税收的多少，如何合理的征收房产税，就必须合理的对房产进行评估，首先要坚持公平公正的原则，其次要建立一套完整的评估体系，可以不为评估时的依据，最后加强对评估主体的管理，只有具有相应资质的机构才能进行评估，如果在评估中存在违法情形还要承担相应的法律责任。在税收征收的过程中要加强对征税人员的培养，当前征税人员素质比较低下的现象较普遍，要提高征税的合法性与科学性，就要加强对这些人员的培养，一方面提高其的科学文化素质，加强对相关专业知识的学习。另一方面要组织相关人员对专业性比较强的工作进行培训。最后实行责任制对在工作中出现大的失误导致国家或个人财产遭受重大损失的要进行必要的处罚。（作者单位：湘潭大学）

参考文献：

[1]张琪，陈铭新.房地产税对房地产市场的调控作用研究[J]金融与投资.2012年第10期

[2]刘亚年.房地产税收筹划探析[J]商丘职业技术学院学报.2012年第6期

[3]张琪.房地产税制改革研究：一个国际比较的视角[J]社会科学战线·2012年第9期·学术丛论

[4]成国强.构建房地产长效税费制度初探[J]南方论刊·2012年第11期，学术之窗

[5]王鸿貌.关于我国房地产税收的几个问题[J]税务研究.2010年总第303期

[6]胡志刚.建立综合配套的房地产税收体系—我国房地产税制新动向[J]中国房地产2012年第10期

[7]王敏.推进我国房产税改革的思考与建议[J]财税纵横2012年17月

[8]刘美玲.完善我国房地产税收使其行业正常发展[J]时代金融2012年第10期下旬刊（总第496期）

[10]张建林，奚玉美.我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究[J]财经论坛2012年，第9期

[11]闵艳芳.推进我国房产税改革对策探究.企业导报，2012年，第24期

[12]万志红，肖微闻.房地产增值税公平价值论云南大学学报法学版.2013年1月第26卷第1期

注解：

①程信和、刘国臻：《房地产法》，北京：北京人学出版社2001年版，第230页。