二手房屋买卖的“阴阳合同”问题及其防治对策

张丽霞，崔声波

（海南大学法学院，海南 海口 570228）

一 二手房屋买卖的“阴阳合同”及其风险

（一）“阴阳合同”概念

“阴阳合同”，又称“黑白合同”，是指买卖双方为逃避国家税收，就同一事项订立两份内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中只有对内的一份才是双方真实意思表示，书面或者口头协商均可。实践中，“阴阳合同”大量出现在建筑施工、房产交易等领域，其中以二手房屋交易领域最为常见。

在二手房屋买卖中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，用于付款结算;而“阳合同”是大大低于真实成交价格的虚假协议，此合同上的成交价格作为办理过户时申报纳税的计税依据。我国实行的是税收法定原则，即只有在符合税收构成要件情况下，国家才可以征税。税收构成要件一般有五种：税收主体、课税客体、归属、税基以及税率①刘剑文，熊伟：《税法基础理论》，北京大学出版社，2004年版，第190页。。在二手房屋买卖中，营业税、个人所得税、契税等税费都与税基有关，签订“阴阳合同”偷逃税费的手段就是通过提供虚假纳税申报材料降低税基从而减少应纳税额。

（二）“阴阳合同”风险分析

签订“阴阳合同”虽然可以暂时逃税获利，却给当事人埋下很多交易风险，主要体现在以下几个方面。

1．法律风险

我国《税收征收管理法》第63条明确规定，纳税人进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。在二手房屋交易中，合同当事人为了少缴应纳税款，便通过签订“阴阳合同”虚报房屋实际成交价格，不如实填写国土资源与房地产管理局提供的标准的房地产买卖合同，提供虚假的纳税申报表进行申报②。显然，此种行为违背了纳税人负有按期、如实向征税机关申报与纳税的义务，属于法律制裁对象。一旦被税务部门发现，买卖双方都会面临补缴税款、巨额罚款等行政处罚。情节严重，符合犯罪构成要件时，还可能被追究刑事责任。

2．经济风险

就卖方而言，签订“阴阳合同”可能要承担部分房款收不回来的风险。二手房屋买卖中，通常买方在过户前只支付部分房款，待办理完过户登记手续后，再付清剩余价款。当买卖双方办理完过户登记手续后，如果买方坚持以“阳合同”上的价格为准，拒绝按“阴合同”的价格支付房款，此时卖方若想追回房款，就只能诉诸法院。即使买方在过户前就已经付清全部房款，因存在不同版本合同，买卖双方交易的凭据缺乏唯一性，若遇到房屋价格急剧下降时，买方为规避跌价风险也有可能起诉卖方，主张通过“阴阳合同”涉及避税而无效等税收请求来解除合同①汪丽萍：《小议二手房产交易中的＂阴阳合同＂及防范对策》，《法制与社会》，2007年第10期，第241页。。一旦诉诸法院，即使卖方胜诉，也会付出大量时间成本、机会成本;如果败诉，还要承担直接经济损失。

就买方而言，再次出售二手房屋时，前期规避的纳税额会转嫁给自身。因实际成交价格高于登记备案的购入价格，实际增值额比计税依据的增值额低，导致下一次卖出房屋时增加各种税费。以个人所得税为例，个人所得税现行税率为20%，其税基是房屋转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。由于房价是以提交房产交易中心的合同标价为准，买卖差额因先行做低的过户价格被拉大，增加买方缴纳的个人所得税，从而提高了再次出售的成本。

二 二手房屋买卖“阴阳合同”盛行原因

买卖双方签订“阴阳合同”是我国当前二手房屋买卖中普遍存在现象，给国家税收和财政造成严重损失，究其原因主要有如下几方面。

（一）纳税人法律意识淡薄

依法纳税是公民义务。买方、卖方以及中介企图通过做低合同房价蒙骗房地产交易机构，达到向国家少交税目的，属规避法律行为。现实生活中，买卖双方因缺乏法律意识，对税法意义认识不够，不知道以偷税为目的故意签订“阴阳合同”，进行虚假纳税申报，是要负行政责任甚至刑事责任的。

（二）征税机关与交易双方信息不对称

现代信息经济学认为，所谓不对称信息是指经济活动中某些参与人拥有而另一些参与人不拥有的信息。正是由于信息不对称，纳税人才有条件偷逃税收。在二手房屋买卖中，交易双方在中介帮助下处于信息优势地位，他们知道具体交易时间、真实成交价格、相关税收优惠政策，因而可以利用自己的信息优势作出“逆向选择”——隐瞒真实情况，使征税机关不能掌握真实的应纳税所得额。反之，如果信息对称，税务机关能够掌握真实交易情况，就可以据此情况征税，那么“阴阳合同”也就没有存在土壤了。

（三）中介公司积极撮合

相对于个人与开发商的一手房屋交易，二手房屋交易具有程序复杂、交易难度大、风险大等特点，因此不少买卖双方便将全部或者大部分过户事宜委托给房地产中介办理。买方为节省成本，卖方想得到一个理想价格，中介更希望从中赚到丰厚佣金。为了达到三方共赢目的，中介便利用熟悉法律、法规和政策，在为客户提供二手房屋买卖服务时，通常会主动建议买卖双方签订两份合同：一份是办理过户手续时在产权交易中心适用的，这份合同上的交易价格与登记备案价格一致;另一份则是以中介机构为见证人，买卖双方私下签订的合同，这份合同上的价格才是真实交易价格。

（四）政策欠完善

2005年5月18日，为提高房地产税收管理科学化、精细化水平，进一步发挥税收调控职能，促进房地产行业健康发展，按照“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”原则，国家税务总局下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］82号），标志着我国房地产税收一体化管理模式正式形成。虽然二手房交易实现了房地产税收管理一体化，但由于部门职责差异以及监管缺乏，执行二手房屋转让“统一计价”与“先税后证”存在偏差①。此外，在实际操作中，税收执法人员千差万别，个人素质和价值取向也不尽相同，造成对法律规范理解偏差，从而产生自由裁量权的执法风险，导致二手房屋买卖中课税对象价格失真，影响国家税收。

三 二手房屋买卖“阴阳合同”防治对策

（一）加大宣传力度，提高纳税人法律意识

法律的贯彻，除依靠国家强制力做后盾外，就是公民自觉遵守，形成内心确信。因此，只有提高全民法律意识，人民才会主动守法、用法、护法，我国才能成为社会主义法治国家。由于法律、法规和政策的复杂性和专业性，有许多二手房屋买卖双方对签订“阴阳合同”是一种通过违法手段偷逃税收的方式不甚明了，更不用说能够清醒认识到自身将面临的法律风险，因此应该广泛利用广播、电视、网络等媒体，向社会公众宣传房地产买卖有关政策、法律法规，实施正面引导与反面教育相结合办法。不仅如此，税务机关还应该通过免费培训告知二手房屋买卖双方的权利与义务，事先提示签订“阴阳合同”的潜在风险、可能引起的各种纠纷，使其意识到小小的偷税“实惠”将给自身带来诸多隐患。

（二）建立税银联网，减少信息不对称

信息经济学研究进一步表明，由于市场经济中存在着不同程度信息不对称，所以经济活动中的逆向选择和道德风险不可避免。若税务部门无法掌握真实信息，落实税收政策、确保税负公平便困难重重。因此，只有实现信息对称，才能堵塞税收征管中的漏洞。借鉴发达国家征管经验，其中最为重要的一点就是税务部门与银行信息沟通，能够改变税源“坐厅管理”局面，大大降低税务机关作为信息弱势方获取信息的成本。在二手房屋交易中，由于房款涉及金额较大，对于那些能够一次性付清房款的人来说，为安全起见，很多都会选择通过转账方式进行付款。另外，还有相当一部分买方需向银行申请按揭。此时买方提供给银行贷款的房屋买卖合同记载的房屋成交金额是房屋买卖的实际成交金额。可见，通过税银合作，实现信息共享，税务机关能够有效发现虚假登记的房屋买卖合同，防止税收偷逃。

（三）制定法律、法规，规范中介机构经营行为

“阴阳合同”盛行，很大一部分原因是中介为促成交易去迎合买卖双方，故建立健全有关房地产中介管理法律、法规，加大监督力度，对抑制“阴阳合同”具有举足轻重作用。但由于我国房地产中介服务行业兴起时间不长，立法滞后，助长了中介机构钻法律空子的陋习。例如，司法实践中即便有证据证明中介参与“阴阳合同”，因现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任。所以从立法上明文规定中介应负担的“阴阳合同”责任，是杜绝中介人员协助买卖双方签订“阴阳合同”的应有之策。

（四）加强部门协调配合，确保税收政策落实到位

加强部门间协调联动，是从源头上对二手住房交易税收实施一体化管理的重要途径。首先，由政府牵头，组织地税、财政、国土、房管、城建等相关部门制定《二手住房交易税收管理办法》，将各部门应提供的诸如容积率、平均交易价格等信息及工作职责进行明确，房管、国土、城建等部门定期对各地段房产交易平均价格进行测算，报当地政府确定后公布。同时制定相互监督制约机制以及具体处罚措施，由政府制定专门机构监督执行，确保税务部门能准确掌握纳税人基础信息;其次，合理划分涉及二手房交易的各职能部门管理职责，发挥各职能部门特殊控管优势，相互配合，相互制约，防止税务工作人员采用“权力寻租”手段，与纳税人串通合谋，损害国家利益;最后，定期召开各相关部门联席会议，通报情况、反馈信息、及时查处有关涉税犯罪案件。对现有住房交易实现信息共享，加强联合控管力度，建立健全协税护税网络，避免出现“上有政策，下有对策”的尴尬局面。

［1］汤贡亮，刘剑文．中国税法监督基本问题［M］．北京：中国税务出版社，2006．

［2］李东．“阴阳合同”的司法认定［J］．中国招标，2012（46）．

［3］唐慧等．存量房交易计税价格批量评估典型技术路线比较［J］．税务与经济，2012（1）．