城中村改造的成功实践及其成熟模式

中国人民大学经济学院区域与城市经济研究所教授侯景新等学者在2013年第5期《城市观察》上发表题为“城中村改造的原理及模式研究”一文，认为城中村是中国快速城市化过程中的特有现象，在北京、上海和广州等大城市表现得尤为突出。而城中村的形成是多方面原因共同作用的结果：城乡二元体制和政策原因；不同的利益主体——政府、户籍村民和外来人口之间的博弈等。城中村的存在带来了管理问题、环境问题和经济问题，改造难度很大。随着城市化的发展，城中村的改造成为学术界研究的焦点。因此，研究城中村的改造原理并探寻城中村改造的新模式，是一个现实而又有价值的题目。

目前，国内已经有很多关于城中村改造模式的研究。从成熟做法看，珠海模式、广州模式、武汉模式等值得总结推广。珠海模式的主要特点是：旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，成为商品房，直接进入市场进行交易，资产升值；拆迁期间旧村居民的安置费由开发商进行补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交的有关费用纳入统一的规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村居民和开发商共同享有。广州模式的主要特点是：政府主要从管理的角度入手改造，即把村落变社区、以村民为主体推动，这不但可以避免在传统的政府征地拆迁模式下，政府计划与村民意愿之间的不协调，而且村民自主决策下的改造补偿方案能事先取得绝大多数村民的支持，实施起来也会更顺利。武汉模式的主要特點是：土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本地区地价之和的1.15倍。此外，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴，而这种综合的逐级让利协调方式使城中村改造颇为顺畅。