浅谈房地产企业的成本管理控制

顾雨林

[摘要]成本作为影响利润最直接的要素之一，在现代企业经营管理中必须得到足够的重视。在收入相同的前提下，企业成本更低意味着利润更高。为增强现代企业核心竞争力，采取有效措施，加强成本管理成为企业管理的核心内容。房地产企业也不例外，只有在生产经营过程中加强成本管理控制，切实强化企业成本决策和预测，合理确定成本目标，加大成本控制力度，改善企业资金循环和周转，推动企业生产经营健康发展，才能获得更佳的经济效益。

[关键词]房地产企业；成本管理控制；必要性；现状；加强措施

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0141-02

现代企业想要获取更好的经济效益，加强成本管理无疑是值得重点关注的环节。作为从事房地产项目生产经营及相关服务活动的房地产业，具有投资大、效益高、工期长等与其他行业较大的差异，只有深入洞察市场环境变化，合理有效控制企业成本管控，才能提升企业管理的效率，提高企业市场竞争力，推动房地产企业取得持续的稳定发展。然而目前我国房地产企业，在经营过程中常常对成本管理不够重视，这对企业经济效益无疑会产生负面影响。下面对房地产企业的成本管理控制问题展开深入探讨。

1房地产企业加强成本管理控制的必要性分析

在现代企业的生产经营活动中，针对可能影响成本的相关因素或事件，运用企业掌握的相关信息，采取一定的调节或预防措施，通过管理降低企业成本就是所谓的成本管理控制。房地产企业的成本管理，针对的主要是企业生产经营环节中，涉及的与成本费用有关经济业务进行管理和控制的过程。可以说，成本管控工作贯穿于房地产企业生产经营的每个环节，具有系统性、持续性和全面性特点，但凡企业生产经营环节中可能涉及价值的运动，均应包含在成本管理控制范围之内。所以，在房地产企业的生产开发中，绝不能忽视成本管理工作，这不仅是缓解当前政府通过行政手段抑制房地产行业发展过热的重要措施，更是房地产企业通过成本管控，提升企业生产效率，促进经济效益增长，增强企业核心竞争力的重要举措。

2房地产企业的成本管理现状探讨

随着市场经济的进一步深化，房地产企业对于成本管理的认识更加深刻，充分意识到切实加强成本管理控制工作的重要性。然而在实践中，房地产企业的成本管理依然存在这样那样的问题，有待进一步的完善。

近年来，国内经济环境相对良好，房地产行业的整体利润水平始终较高，这在一定程度上，使得房地产企业从经营管理者到普通员工，控制成本的意识均较淡薄，明显滞后于时代发展步伐。这主要体现在如下方面：首先，房地产企业成本控制主体过于单一，通常仅限于企业的财务人员，尚未形成全员参与成本控制的局面，这往往导致房地产企业无法开展全过程的成本管控，而只能于事后进行成本的有限控制；其次，房地产企业的成本控制范围有待扩展，内容也仅局限于财务和项目施工领域。当前房地产企业在开展成本管理时，有忽视建设项目前期选址、规划、设计和后期销售环节成本管理控制的问题，使得成本管理存在漏洞，致使房地产企业成本管控的几个关键环节缺失，不能让企业成本有效降下来；再次，往往忽视项目建设之前成本控制活动，而只关注建设后期的成本管理。要知道，事后成本管控的作用相对有限，若没有开展有效的全过程成本管控，项目建设成本控制必然存在盲点，也很难实现预期的成本控制目标。

同时，房地产企业的成本管理控制，缺乏合理管理体系的必要支持。部分房地产企业尚未制定相对合理的企业成本管控体系，即使是制定了相应企业成本管控规章，但却存在管理水平低下的问题，无法使成本管控体系发挥出应有作用，导致企业成本管理控制工作形同虚设。可以说，目前房地产企业的成本控制体系多不健全，即便有成本控制制度，也因职责权限划分不明晰，不能进行有效的成本控制考核，自然谈不上赏罚分明，这无疑会打击企业员工参与成本控制的积极性。

此外，房地产企业的资金成本较其他行业要大得多。充足的资金是房地产企业进行项目开发建设的重要基础。若没有足够资金的支持，房地产企业就不可能继续进行建设项目的开发，盈利也就无从谈起了。当前，我国多数的房地产企业项目开发依然以银行信贷资金为主，80%的房地产企业融资为银行贷款，而使用贷款需要付出较高额度的利息，仅有极少房地产企业采用股票融资等其他方式筹集所需资金。实践表明，来源单一的资金，供应不及时现象就不可避免，在无法对银行贷款的利率进行可靠估算的情况下，就可能会致使房地产企业的资金成本过大。一旦发生房地产企业的资金供应不足现象，企业项目施工的进度会受到影响不说，甚至可能会因此而停工，进而危害房地产企业的经济效益，影响企业的形象，对房地产企业发展构成极大威胁。

3加强房地产企业成本管理的措施

3.1房地产企业要更新成本管控观念，增强成本管控意识首先，房地产企业成本管理意识的加强，应当以成本控制为前提开展工作。企业经营管理层要先厘清观念，充分意识到企业加强成本控制的重要性，以企业现状为依据统筹把握，才能作出正确决策，也才能解决存在的成本管控问题；其次，房地产企业必须更新成本管控观念，开展全员参与的全过程成本管理。这是因为房地产企业以项目建设为主，而建设项目的开发周期较长，且成本涉及范围较广，类别也多种多样，片面的或不完全的成本管理控制，对于企业成本控制的作用不大。所以，房地产企业必须更新观念，摒弃传统成本管理控制的不足，将主要精力放在房地产项目全过程的成本控制上，切实加强部门间协调合作，推动全员、全过程成本控制的有效开展，最终实现有效控制企业成本的根本目的。

3.2房地产企业要加强成本管理工作，就必须制定切实可行的成本计划房地产企业的成本计划通常包括：通过建设项目可行性研究，论证和分析出建设项目总投资目标，并以项目总投资目标为依据，确定项目总成本管控目标。计划总成本对于企业成本管理控制起着关键性作用，必须逐层地对总成本计划目标进行分解。一般来说，可按照建设项目结构分析项目总成本计划目标，把总成本逐条分解到各个成本对象当中。当然，在分析项目总成本时，要注意各成本限额间的平衡问题，以保证项目成本控制在合理范围内，既有助于建设项目功能目标和质量的实现，也能最大限度降低企业成本；成本的合理估算。伴随房地产企业项目建设的开展，针对具体情况，对各个成本控制对象进行必要的成本估算，并比较估计值与限额值的差异，结合具体的情况，优化项目建设成本管理。

3.3全过程是房地产企业成本管控中必须重视的问题

对房地产企业而言，建设项目的成本控制是重中之重，是企业成本管控活动的核心所在。所以，必须要切实做好房地产企业项目建设开发全过程的成本管控工作。

首先，在建设项目的策划及投资决策阶段，企业有必要对有可能发生的成本从总体上进行控制。具体则应着重抓好以下工作：合理选择策划、决策人员，完成投资决策阶段所必须开展的技术性工作；编制具体的投资估算，以形成初步成本管理计划，并以此为基础分析项目成本和风险。

其次，加强设计阶段成本管控工作。设计阶段成本控制会对建设项目造价产生较大影响，通常采用限额设计的方式确证成本管理的有效性。应将施工预算严格地控制于批准范围之内，并切实加强建设项目设计变更管理工作。

再次，要加强施工阶段成本控制工作。主要有：编制或修订企业成本计划、制定成本管理工作流程、成本管理人员职能及任务的落实；还要熟悉建设项目的设计图纸及要求，重点加大工程建设项目成本费用变化较大环节的成本控制工作；仔细复核工程建设项目的付款账单，关注合同修改、补充工作。对于施工阶段的现场签证也要有严格的管控体系。

最后，切实加强结算阶段企业成本控制工作。房地产企业项目结算具有复杂性、集中性和大量性的鲜明特点。为规避因主、客观上的疏漏，必须建立结算原则确认机制、二次复核机制和奖惩机制，这样才能做好结算阶段的成本管控工作。

可以说，房地产企业成本控制贯穿项目建设全过程，只有以严谨的态度做好全过程所有环节的工作，才能实现降低企业成本的目标。

3.4房地产企业加强成本管理控制不应忽视资金管理

房地产企业项目建设需要大量的资金支持，占用建筑商、供货商的资金是可以起到缓解资金压力的作用，赚取占用资金的时间价值。然而若长期地占用大量资金，就可能导致采购和人力成本的上升，或是企业信誉的降低。切实加强房地产企业资金管理，能够实现有效降低企业资金成本，为企业获取更好经济效益打下坚实基础。具体措施如下：拓宽企业融资渠道，合理筹集资金，不仅能降低企业的负债率，也能使企业融资成本进一步下降；建立回笼资金的有效管理措施，及时收回企业的应收款项；建立企业资金计划管理体系，企业支付款项要做好支付计划，在把握关键路线、节点的基础上，按时按计划拨付资金，从而有效地解决企业资金调动问题。

4结论

房地产企业成本管控必须引起足够的重视，只有切实加强成本管理控制工作，才能控制好企业成本，以合理的人财物支出，获取最大经济效益和社会效益。这样才能真正使企业竞争能力更强，才能使企业取得更好的发展机遇。

参考文献：

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[2]杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013（12）.

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