基于实证与价值衡量的离婚房产分割规则研究

卢静静 章盈盈 施佳 孙依莎 朱晨

[摘 要]以小视角来看大问题。房产属性对离婚房产分割起着至关重要的作用，常常会影响到离婚房产分割的判决。文章从房产属性入手，对司法实践中与离婚房产分割相关的判例进行研读和分析，通过使用实证和价值衡量的研究方法，发现司法实践中关于离婚房产分割案件处理的特点，并结合法律法规以发现离婚房产分割中存在的不足，从而有针对性地提出建议和对策。

[关键词]房产属性；离婚；分割；价值衡量

随着离婚率的不断攀升，人民法院受理的离婚纠纷案件也整体呈上涨趋势。根据中国裁判文书网公开的2013年6月28日至2014年5月5日的案例，统计的民事案例共有210709件，其中有关离婚纠纷案件有54769件，约占法院受理的民事案件总数的26%。离婚率上升，伴随着离婚案件增加，引起大量的财产分割、利益的纠纷。

随着我国住房制度的改革和房地产业的发展，房屋成为普通家庭中价值最高也最为重要的一项财产，在离婚诉讼中，较易成为夫妻双方的争议焦点。然而，在对离婚房产分割的认定和处理，在理论上和实务中都存在较大分歧，且新问题层出不穷。故本文以房产属性为切入点追踪研究近些年的关于离婚房产分割的判决，发现其中的利弊，进行择优选择或者折衷融合，欲构建一套系统和实用的解决方案以期为解决离婚房产分割的问题提供借鉴和建议。

一、概述

（一）基础制度探析

离婚房产分割属于离婚财产分割中不动产分割的一种。离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。现行《婚姻法》第17条到第19条明确规定夫妻共同财产是在夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，并以列举式加概括式的方式规定了夫妻共同财产的内容，该法也规定了夫妻共同财产的分割有协议分割和判决分割两种做法。离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时也可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。

（二）夫妻离婚房产分割的基本原则

对于夫妻共同财产的分割，一般要遵循男女平等原则、照顾子女和女方利益原则、尊重当事人意愿原则和照顾无过错方的原则。有时候，法院会直接引用相关原则进行审判，其中，平等原则、照顾子女和女方权益原则、帮助原则和补偿原则较多直接出现在裁判文书中作为判决理由。

二、离婚中的售后公房分割

（一）一方婚前承租，并以个人财产购买的公房

一方在婚前以个人财产购买的其所承租的房屋，无论产权证的颁发是在婚前还是婚后，均应视为其个人的婚前财产。一方在婚后以个人财产所购买的其婚前所承租的房屋，除非其与另一方当事人明确以书面形式合法约定了财产归各自所有，否则应视为夫妻共同财产。

（二）一方婚前承租，婚后以夫妻共同财产购买的公房

根据《婚姻法司法解释（二）》第19条，双方婚后以夫妻共同财产购买的一方婚前承租的公房，虽然公房购买的资格来源于当事人中的一方，但是仍应视为是夫妻共同共有的财产。需要注意的是，在分割房屋时，仍应将个人为取得承租权所支付的对价视为其个人婚前财产。

（三）由一方父母承租，后以一方父母财产购买的公房

1.离婚时，产权证上是夫妻双方的名字，购房资金是由一方父母所出，无论房屋是婚前购买还是婚后购买，一律视为夫妻共同财产。

2.离婚时，产权证上是原本享有承租权的父母一方的子女的名字，且购房资金由该方父母所出，若该房屋在婚前购得，则为一方个人财产无疑，若该房屋在婚后购得，根据《婚姻法司法解释（三）》第七条，视为出资一方的父母对自己子女的赠与，认定为该子女的个人财产。

3.离婚时，产权证上是夫妻一方的名字，购房资金由另一方父母所出，根据常理推定为对夫妻双方的赠与，按照夫妻共同财产进行分割。

4.离婚时，产权证上登记的权利人为一方父母以及夫妻双方，购房资金由原本享有承租权的一方父母所出，这种情况下应视为家庭财产而非夫妻共同财产。

（四）由一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买的公房

这类房屋无论房产证上登记为一方的姓名还是夫妻双方的姓名，均视作夫妻共同财产进行分割。但有極少数的例外情形，若房产证上登记的权利人还包括有父母，那么视为家庭财产而非夫妻共同财产。

三、离婚中的农村住宅分割

根据我国现行的《物权法》以及《房屋登记办法》的相关规定，确立了“房随地走”的原则，因此非宅基地使用权人即使其享有房屋产权也无法现实分得建造于宅基地之上的房屋的产权。在此前提下，农村住宅的分割仅需要判断房屋是夫妻一方个人财产、夫妻共同财产还是家庭共同财产。

四、离婚中的商品房分割

（一）婚前购买的商品房

1.一方婚前以个人财产购买的商品房

（1）对于一方在婚前以其个人财产购买并登记在其名下的商品房，无论房产证是在婚前还是婚后取得，司法裁判中一般认定为该商品房是一方当事人婚前的个人财产。

（2）对于一方在婚前以其个人财产购买并登记在其名下的商品房，并在之后将另一方的名字也登记在房产证上。一般认为一旦将另一方登记为产权人，无论是在婚前还是婚后进行该登记，离婚时均将该房屋视为夫妻共同财产。

（3）一方在婚前以其个人财产购买但登记在对方名下的商品房，对于购房人而言存在一定的风险，因为司法实务中普遍将此行为认定为以结婚为条件的赠与，只要双方办理了结婚登记手续成为夫妻，那么赠与行为即完成，该房屋属于产权人的婚前个人财产。

2.一方婚前按揭购买，婚后双方共同还贷的商品房

这类房屋仍然属于其婚前个人财产，但在离婚分割财产时，产权方要返还另一方配偶参与共同清偿贷款的一半钱款，分割对应财产的增值部分，并且尚未偿清的贷款归属于产权人的个人债务。

3.婚前双方共同按揭购买的商品房

婚前双方基于合意共同出资支付首期房款并共同按揭购买的商品房，无论房屋登记在一方还是双方名下，均视为夫妻共同财产。但是，针对房屋登记在一方名下的情形，配偶一方需要提供相关的证据证明其在婚前参与了首期出资以及按揭购房。

4.婚前由一方父母出资购买的商品房

（1）产权登记在自己子女名下

这类房屋无疑是其子女的婚前个人财产。婚前由一方父母出资付房屋首付、办理按揭，并将产权登记在自己子女名下的，视为是对其子女的赠与。

（2）产权登记在另一方或双方名下

这类房屋应认定为一方父母以其与自己子女结婚为条件的赠与，只要双方办理了结婚手续成为夫妻，那么房屋即属于产权人所有。婚前由一方父母出资购买并登记于双方名下的商品房，根据《婚姻法司法解释（二）》第22条的精神，应当认定为是对夫妻双方的赠与。

（二）婚后购买的商品房

1.双方婚后购买的商品房

根据《婚姻法》第17条的规定，我国的夫妻法定财产制是婚后所得共同财产制，因此夫妻双方在婚后购买的商品房，无论产权登记在一方还是双方名下，均视为夫妻共同财产。

2.婚后由一方父母出资购买的商品房

根据《婚姻法司法解释（三）》第7条第一款的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。

3.婚后由双方父母出资，产权登记在一方或双方名下

根据《婚姻法司法解释（三）》第7条第二款的规定，除当事人另有约定的除外，婚后由父母双方出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。

五、离婚中的拆迁安置房分割

（一）法律对夫妻婚后共同出资购买的房屋被拆迁安置的情形规定明确

此种情况下，该拆迁安置房被視为夫妻共同财产毫无争议。离婚时对其分割依据夫妻共同财产进行处理。

（二）婚前一方的个人房产，婚后被拆迁分得拆迁安置房的情况

依据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，此时的拆迁安置房是婚前个人财产形式的一种转化，仍然是属于一方的个人财产。另外，按照《物权法》的规定，该拆迁安置房的取得原因形成于婚前，享有一物一权和排他的效力。

（三）婚前一方父母的个人房产，婚后被拆迁，拆迁安置房产权登记在夫妻一方名下的情况

实践中，经常碰到有的父母为了防止子女在继承遗产时需缴纳大量的税费，在拆迁安置房登记的时候就把房屋登记在自己子女的名下，根据《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，如果父母没有明确表示赠与一方，该拆迁安置房属于夫妻共同财产。

（四）婚前一方个人承租的公房，婚后被拆迁，拆迁安置房产权登记在夫妻一方名下的情况

此种情况下，首先需要考虑婚后拆迁安置时是否存在出资问题，是否存在取得部分或全部产权，如果被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的，依据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答（1996）》，此种拆迁安置房属于婚前个人承租婚后购买的情况，应认定为夫妻共同财产。离婚时就应该以所占房屋的产权比例，结合当地的同类住房标准价，给予对方一部分价值补偿。

（五）婚前一方父母承租的公房，婚后被拆迁，拆迁安置房产权登记在夫妻一方名下的情况

被拆迁房是夫妻一方父母承租的公房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。原被拆迁私有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。

六、离婚中的涉及第三者的离婚房产分割

离婚案件中“第三者”（仅指介入婚姻家庭之人，其置传统家庭观念于不顾，侵害一方配偶身份利益的婚烟关系之外的第三人）问题引起社会和法律界关注，关于涉及第三者的离婚房产分割，主要是指夫妻共有的房产被赠与或者出售给“第三者”的情形。

依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第96条的规定“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。”若第三者明知受赠房屋时他人的夫妻共有财产而接受的，不适用善意取得，而且第三者也没有支付相应购房款，所以虽然办理了房屋过户手续，也不能取得该房屋的所有权。

司法审判中，一般认为若不存在恶意串通等《合同法》明确规定的合同无效的行为的，夫妻中一方将共同房产卖与第三者的行为是有效的。笔者认为这正是基于促进交易公平、交易秩序的考虑，并不能因为交易双方的身份原因而影响到交易的开展。

参考文献

[1]冯涛.离婚案件中公房处理问题[J].法学杂志，1994，（1）.

[2]丁卫强.离婚中公房使用权的司法干预[J].法学，1992，（5）.

[3]陈伯礼，王哲民.按揭房屋离婚分割制度的伦理思考——兼议婚姻法司法解释（三）（征求意见稿）第11条[J].中国社会科学院研究生院报，2011-9（5）

[作者简介]卢静静（1993-），浙江乐清人，杭州师范大学本科三年级，研究方向：民商方向。