共有产权是保障房制度的有力支撑

文│刘维新

最近国家住建部推出“共有产权房”试点，引起社会广泛关注。其实“经济适用房共有产权”的概念，从提出到国家推出试点前后经历了十几年的时间。我想弄清“共有产权房”提出的背景及探索它的可持续性对完善我国住房保障体系以及房地产市场的健康发展意义是十分重要的。

时机已成熟

1998年国务院对中国的住房制度进行了货币化改革，颁布了“23号”文件，并提出“有钱人买商品房，中低收入者买经济适用房，最困难的住廉租房”的政策，规定经济适用房是房地产市场的主体。

在没有建立与完善“中低收入者”进入和退出机制的情况下，北京就先后推出“望京”、“天通苑”、“回龙观”等几个大型经济适用房小区。运作模式是：国家减免二十四种税费，土地在农民手里征购（只给农民青苗补偿费），以划拨的形式交给开发商运作，政府限价卖给中低收入者，由于中低收入者难以准确定位，开宝马住经济适用房的土壤由此产生，中国的“小产权房”也在这种背景下出现。

从2005年开始，我和几位学者开始研究“共有产权”；2006年4月，我随中国社会科学院专家组去江苏做“循环经济发展”调查，此前提出“将共有产权引入经济适用房”观点的学者陆玉龙同志来探望，并要求我和他共同写一篇关于通过共有产权创新经济适用房制度的论文，后在2006年发表在《中国房地信息》（《中国房地产业》杂志前身）。在此基础上，我给时任江苏省省委书记李源潮同志写了一封信，建议江苏安排试点。李源潮同志不到三天就批示了我的信，他不但同意我们的观点，还在江苏安排了淮安等三个城市进行试点。2010年3月，由国务院发展中心宏观研究部主办的“淮安住房共有产权保障模式创新研讨会”在北京召开，并邀请我参加，会上淮安市介绍了试点成果。

作为亲历者，此次国家层面正式推出经济适用房的共有产权房，在我看来，是经历了理论探索、实际试点到正式推出的完整过程，这个过程经历了十年之久。而现在，国家推出“经济适用房共有产权房”模式的时机已经成熟。

共有产权推行没有阻力

在刘维新看来，住房社会保障体系的保障房名称不能泛滥，起名要有科学依据，如北京提出的“自住商品房”概念，就很不科学，经不起推敲。商品房还有“自住”和“非自住”之分吗？

“共有产权房”的前提，是改变现有经济适用房的运作模式，由“暗补”改为“明补”是住房保障制度深化改革与完善的客观需要。在市场经济条件下，只有建立经济适用房共有产权房制度，兼顾各方利益才具有可持续性。因为共有产权房具有“商品性”与 “保障性”的双重性质，通过经济适用房共有产权房的动态组合才能够实现“商品性”与“保障性”的统一。

共有产权房模式具有以下特征：首先，产权清晰，可与商品房市场接轨，实现了商品性与保障性的统一。所谓共有产权是指两个人以上共有财产，称为共有产权，这是有理论依据的。“经济适用房共有产权房”只不过把共有产权移植到经济适用房的运作模式中而已，其本质是一样的。经济适用房的个人部分与普通商品房一样，保值、增值，可抵押、可转让等并可将资产变为资本，这是传统经济适用房不具备的。

从淮安的实践证明，价格不高，区位适中，百姓认可。淮安的做法是共有产权房执行政府指导价，一般低于市场的5%～10%之间，相对传统经济适用房不多掏钱。传统经济适用房为降低成本，主要征用郊区农用地，越征越远。而共有产权房以普通商品房为参照，不会越建越远，也不会形成贫民窟。

还有助于解决“夹心层”住房问题，实现住房保障的广覆盖。淮安市2009年就已将保障面扩大到中低收入者，并扩大到新就业人员的住房困难者。由于共有产权房的资金形成良性循环，补贴也会随之扩大。淮安共有产权房分为两种；一种是7:3，即个人占70%产权，政府占30%；另一种是5:5，个人与政府各占50%。这实质上是从补“砖头”改为补“人头”，并形成共有产权。

以“出口”机制把住“入口” 关。因共有产权房在“房屋登记簿”及其“房屋所有权证”上有明确的比例及权属关系，不能私下倒卖，因此，即使弄虚作假申购成功，倒卖时还必须交出政府产权收益部分，这就抑制了非法牟利的空间，消除了“入口”时的弄虚作假现象。淮安近几年来没有发现一起投诉和非法牟利的现象。

淮安模式——共有产权经济房

2007年8月，江苏淮安市开始试验共有产权经济适用房，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的差价和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

上海模式——共有产权经济房

上海经济适用房从2009年年底开始在徐汇、闵行两区实施试点，有1819户家庭签约购房，居民和政府按7∶3的比例共同拥有住房产权。2011年3月，上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法，并明确提出“共有产权”的运行机制。

共有产权房上市不会冲击市场。共有产权房通过政府采购，从供应、购买两个方面对市场产生影响，当房价高涨时，可由政府通过招标方式选择较低的商品房，供符合条件的人群自由购买；当房价暴跌时，政府可确定合理的低价楼盘作为共有产权房的资助对象，构筑市场底部，提高市场信心。以“共有产权房”与小户型普通商品房形成市场主体，满足广大中低收入者的住房需求。

关键在于，还可实现住房保障基金的良性循环。共有产权房的资金来源是由土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入形成“共有产权房”的保障基金。而这种基金是滚动发展的，随年限的延长越滚越多。通过淮安的测算，政府在投入第一笔共有产权房的保障金后，经5～8年的滚动发展，基本可实现资金平衡，形成良性循环。这与传统经济适用房的“暗补”和一次性消费预算相比有本质的区别。加之配套政策与便民措施，如物业管理、房屋维修资金由政府产权部分按比例承担，重新筹集时仍按产权比例操作，以体现公平和公正。

综上所述，依据“共有产权房”这些特征，地方政府怎么会有阻力呢？应当指出：各级政府要看到过去靠卖地维持地方财政收入的道路已经走到了尽头，单纯靠开发房地产拉动GDP的时代已经过去了，房地产业的三高即高房价、高空置率、高信贷率的弊端已经非常突出，再不注意解决将导致经济“危机”。用共有产权房方式解决困难户的住房，政府不仅收回土地出让权，还掌握部分产权收益，何乐而不为？当国家层面正式推出共有产权房试点的时候，地方政府没有理由产生阻力，因为这种模式考虑到了各个方面的利益和需求。

自住型商品房缺乏理论支撑

未来的房地产市场结构与住房保障体系的初步设想。

回顾自1998年国务院对我国住房制度的货币化改革之后，伴随着房地产市场的快速发展中所产生的一系列问题，也有不少方面值得总结和反思。例如住房的全部私有化与商品化政策，不仅助长了房地产的投机炒作，拉动了寻租、腐败的蔓延，也加快了社会阶层两级分化的速度。实践证明，完全靠市场这只无形的手，很难真正解决社会的住房问题。

那么今后房地产市场深化改革的方向是什么呢？我认为，应从两方面着手。

调整房地产市场结构。也就是说，要改变近十年来以大户型、高档房为主体的市场结构。过去十年中，市场是以100～180平米为大户型高档商品房为主体，主要是为少数富人服务，因此，大户型商品房占65%以上。后来中央“24”号文件提倡90平方米小户型要占70%以上，但没有真正实施。小户型极缺，因此，形成房价越控越高的恶性循环，这种局面不改变，中国的房地产市场是没有出路的，也体现不了社会主义特点，必须改革。这种市场结构调整体现在两方面，一是建立以“共有产权房”和“小户型普通商品房”（90平方米以下）为主导的市场主体并形成两头小，中间大的市场结构。两头小是指高档商品房（包括别墅）占房地产市场总量的10%～15%，加上廉租房不能超过30%，“共有产权房”和“小户型”占总量的70%以上。为大多数人民群众服务应是政府的宗旨，以体现社会主义特色。二是用法律和行政手段抑制房地产投机和炒作与正确认识和处理房地产三个属性的关系。三个属性即自然属性、经济属性和社会属性。过去十年我们只注重了经济属性，而忽略了其他两个属性。自然属性是房地产不可分和不可移动性以及土地的不可再生性与稀缺性，东部沿海地区盖了大量商品房积压在那里，就是忽略自然属性的表现。社会属性包括公平性、福利性与社会保障性，即“居者有其屋”。过去十年社会保障被边缘化就是具体表现。

完善住房与社会保障体系。今后的住房与社会保障体系主要由三个方面组成：一是共有产权的经济适用房。主要面向中低收入的工薪阶层（夹心层），通过补贴与市场化运作解决他们的住房困难，这是个大头。这种房是社会保障与商品性的统一。土地利用模式不用改变。二是廉租房。主要面向城市里靠拿政府补贴的最困难的居民住房问题，这个补贴面不应过大，要补贴的合理公正。三是公租房。目前不少城市都建设公租房，我认为，这部分公租房主要应解决农民工和在城市打工的单身人员的住房问题。

北京模式——自住型商品房

2013年10月13日，北京出台《自住型商品房政策》，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。2014年北京两会政府工作报告将自住型商品房定性为“共有产权”房。

住房社会保障体系的保障房名称不能泛滥，起名要有科学依据，如北京提出的“自住商品房”概念就很不科学，经不起推敲。商品房还有“自住”和“非自住”之分吗？

应当指出：我国是具有社会主义特色的社会主义国家，所谓特色，就是有别于资本主义国家。社会主义国家的住房建设主要是为了满足全体劳动人民的住房要求，是为民生服务，而不是为少数富人投机炒作提供机会。由此可见，“自住商品房”概念在理论上是站不住脚的。