陈功:成功的CBD要谨防“做大”

2014-05-19 01:53陈功
中国房地产业 2014年7期
关键词:规模空间经济

作为一个大家耳熟能详的概念,CBD往往被解读为现代城市的财富核心,是众多城市孜孜以求的理想。CBD既是个经济概念,更是一个空间的概念,经济规模需要一定的建筑来实现,但建筑规模并不一定要对称的经济规模。

遍地CBD

CBD在我国不仅数量众多,而且规模越来越大,据我们了解,占地3.99平方公里的北京CBD前几年提出东扩,6平方公里的储备区将为传媒高地、国际图书店、国际文化剧场等预留项目用地,现在看来已无甚效果;石景山、丰台、门头沟等区计划用10~15年的时间,建成京西中央商务区,整个商务区围合面积达30平方公里,可建设用地预计约19平方公里。重庆南区CBD规划面积超过11平方公里。长株潭城市群规划中的芙蓉CBD总面积9.7平方公里,核心区总建筑面积达1000万平方米,总容积率为4,总停车位4.5万个,道路总长度35.89公里,绿地、广场等公共空间占地多达21.49公顷。

从这几个简单的例子可以看的很清楚,国内的CBD陷入了典型的规模竞赛的怪圈,个个都要打造中国的“曼哈顿”,攀高比大,把高楼当作一种追求的最高境界,来满足虚荣和政绩。

我们来分析一下规模对于CBD到底意味着什么?中国人历来喜欢“大”,大城市、大广场,好像不大就不足以彰显气度,在许多人尤其是决策者的眼中,大就是强,就是了不起的代名词。

从辨证的角度看,任何事物的发展都要保持一定质的数量界限,也就是度,当我们要保持事物性质的稳定时,就必须把量变控制在一定的限度内,这是一个基本的原则。建筑也好,城市也罢,超过一定的规模,可调控的空间就会变小,也就特别容易发生系统紊乱,引发一系列的问题。“规模经济”的概念大家都知道,没有规模肯定没有经济,但是你有规模了,不一定就经济,也即所谓的规模不经济。尤其是当这个规模脱离实际,大到不可思议的程度,其带来的危害足以抵消之前所获得的规模经济效益。

CBD的发展本身对提升城市竞争力是有益的,我们也可以借鉴国外CBD区域高楼大厦的经验模式,但这种借鉴一定是有前提的,这个前提就是对外部条件的客观分析。没有这样的认知,任何简单的模仿、放大都是可怕的。具体而言,国外的CBD是在经济发展的影响下逐渐形成并仍在不断变化的,是一个渐进的、演变的过程,简单点说就是自己“长”起来的,而中国的CBD却是在政府规划的影响下由开发商积极促成的。不少都是出国考察看到曼哈顿、拉德方斯的高楼林立、热闹繁华,回国后就带着这点认知着手打造CBD,以为楼高楼多就可以拉动GDP。在这样一个行政和商业利益的推动下,CBD想不做大都难。人家是演变,我们是改变,这中间差着十万八千里。

千岛湖水下古城

对于CBD规模的追求已经给城市造成了严重的后果:超大规模的CBD由于集中巨量的人流、物流而产生交通拥堵顽疾;建筑面积过大影响成本回收和人气聚集;增加了城市管理的难度;大体量、单一功能的CBD还会导致空心化。

郑东新区CBD、天津于家堡CBD当前的困境告诉我们,在不切实际的目标的指引下,盲目追求规模的过程是很危险的,“尾大不掉”说的就是这层意思。大体量的规模没有带来期望中的高效益,反而成了继续发展的绊脚石。

国外CBD是什么样的?

中国式和美国式的CBD最大的不同,在于美国人从来没有规划过一个不存在的CBD,甚至CBD根本就不是规划师提出的概念。事实是,CBD这个概念的提出是一个对于现有城市现实的追认,而不是一个富于创造力的设想。

当1923年社会学家伯吉斯提出CBD概念的时候,华尔街已经运作了超过200年。又过了几十年,经济学家阿瑟·奥沙利文用数学方式解释了CBD的存在机理,而这时,我们也开始从无到有造CBD了。

西方CBD的发展历程,一言以蔽之,是“长”出来的,或者更加形象地说,是“挤”出来的。在美国学者眼中,城市与非城市唯一的区别在于人口密度。人口增长与他们之间的交流增长的关系是非线性的,一旦人口密度达到了一定水平,就像原子弹里的铀235体积达到了临界体积——在经济学上,这个临界体积被称为“门槛”,人们之间的经济、物品和信息交流将会爆炸式膨胀,在空间上就必然导致高密度的办公、零售商业、高档旅馆、会展和其他重型商业物业在狭窄的空间内迅速混合成长。

为什么这些经济活动不能向外蔓延,获得额外的空间呢?伯吉斯等人发现,CBD外缘的圈层总是被高密度和低质量的底层居住物业——用我们熟悉的语言,叫做贫民窟所占领,而奥沙利文的研究则从经济上确认了底层人民居住在这里的必然性。既然CBD被这样的屏障在二维空间上牢牢圈住,无法伸展,它只好求助于空间的第三维,向天空索要更多的空间以容纳更多的人和经济活动,于是楼越来越高,而曼哈顿的楼林,也终于成为了一种典型的城市景观。

和我们的期待正相反,美国人绝不是欣喜地接受曼哈顿和华尔街的。美国文化中有一股强烈的反城市、反现代化的抵触情绪,尤以他们的开国元勋杰弗森为甚。这位《独立宣言》的起草者对于城市生活有一种发自肺腑的厌恶,更是把华尔街,这个所有中国城市规划者心目中的圣地辱骂为“人类暴露邪恶本性的大泥潭”。

美国著名区域经济学家阿隆索曾经指出,在CBD所催生的诸多交流过程中,最关键的是信息交流。当信息技术的发展使得物理距离不再成为信息沟通的重要障碍之后,CBD里的商务活动迫不及待地出现了向郊区的大规模外流行为。这些外流的商务停留在生态良好的郊区,形成了近20年来西方重要的商务形态:商务花园。

这种低密度,低建筑高度和高质量的办公环境已经越来越成为现代城市商务中不可替代的一种模式。新加坡仅樟宜和裕廊两大商务花园就提供了全市12%的就业岗位(如果仅计算中高层白领的岗位,其比例则更高)。可以这样说:西方人是被迫玩CBD的。CBD是一种妥协,是人类对于美好生活环境的向往对于现实经济需求的妥协。那些拥挤,街头的噪音和废气,地铁里的汗臭,黑夜街道上的罪恶,都是为了工作和事业而不得不付出的代价。可是当CBD这个概念进入中国后,我们却把拥挤、高层当作一种梦寐以求的境界,即便在商业自身产生必要的集聚需求之前,某种规划意志就已经替他们作出了长高变大的决定。

解决之道

从人性的角度看,无论工作还是生活,我们都需要一个合适的尺度和空间,在一个相对有限的空间,集中大量高密度、大体量的建筑,除了会引发环境问题,单调枯燥的空间也会压迫得人喘不过气来,影响人的身心健康,引发诸如抑郁、自闭等心理疾病。

所以CBD既是个经济概念,更是一个空间的概念,经济规模需要一定的建筑来实现,但建筑规模并不一定要对称的经济规模,二者并不是绝对的正比关系。以旧金山为例,它附近就是硅谷,这是一个规模很大的高科技区,而且主要就靠旧金山的金融业支持,但我们依然可以看见一个“比较小的”CBD。旧金山,用它的实际再次证明了CBD要搞规模控制的重要性。“不求最大,但求最好”这是我们对CBD该有的理解。

据我们掌握的数据,国外的CBD一般都不超过4平方公里,通常只有一两条街,建筑规模多在200万~2000万平方米,如纽约曼哈顿华尔街不足1平方公里,却集中了几十家世界级大银行、保险公司、交易所、百多家跨国巨头总部以及一些著名建筑物和豪华居住区。伦敦金融城原先的面积也仅有1平方公里(目前不超过5平方公里),是伦敦33个行政区中最小的一个,区内150米以上的高楼只有一座,但世界500强的企业375家、481家外国银行分行及世界顶尖的20家保险公司都在这里设立了代表处,每天的外汇交易额达6000多亿美元,是华尔街的2倍,管理着全球4万多亿美元的资产,成为伦敦和整个英国的经济中心,也是世界第三大金融中心。

什么样的CBD才是适合的?在我们看来,有两种办法,一种做小做精,一种是搞多点开发。首先,来看如何建设运作精巧(微型)型的CBD?传统的CBD区多是依托城市商业中心区和政府集中办公区而形成。但我们发现,这种城市中心CBD的发展越来越受到城市空间迅速扩张所带来的交通和人流的潮汐现象、居住环境的变化、商务成本等多种因素的制约。因此,精巧的CBD要求规模小一点,建筑少一点,构建一个“人”的尺度。一直以来,我们的决策者、规划人员、开发商都以为CBD就是建高楼,这是非常错误的开发思维。

城市的发展,要以人为本。未来CBD应该以小而巧、小而精取胜。交通顺畅、舒适、便利,环境优美,空间丰富是关键。而且,正因为CBD有了“去规模化、小型化”的特征,它可以比较灵活,不一定非要扎堆市中心,即使放在市中心,也不会带来像巨无霸CBD那样巨大的交通、安全问题。此外,CBD还应具有适宜的绿化率、公共开放空间、文化娱乐设施等。这样一个人性化的尺度不仅易于管理,也有利于城市空间的和谐。需要注意的是,对于大多数不适于发展CBD的小城市而言,也没必要一窝蜂搞CBD,如果一个城市的管理者,有点城市思维,懂点规划,那么建设一个小而恰当的城市中心将是最好的选择。

世界级城市中心区规模

世界级城市办公建筑规模(万/M2)

可能有人觉得像北京、上海这样的超级大城市,CBD太小不能满足城市的经济发展的需要,这个问题其实很好解决,不能做的过大,我们可以多做几个,或者进行产业结构调整,如发展创意产业,soho办公等,通过多种手段置换调整空间。通过多点建设,也有利于城市空间的平衡发展,校正已有的、僵化的城市功能空间。CBD的去规模化本身也是城市发展集约化、可持续化发展的重要形式之一,这与城市可持续的发展战略也是一致的。

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