中国物流地产的“命门”

本刊记者│方帅

这是物流地产最近炙手可热的最新背景：6月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，讨论通过了《物流业发展中长期规划》，提出到2020年基本建立现代物流服务体系。事实上，关于这个细分市场的争夺，早已白热化。

最近一个多月以来，向罗瑾咨询物流地产信息的传统房企越来越多。罗瑾的身份是世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事。在很多人看来，全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司普洛斯已经令后来跟进者必须抉择：投机还是投资？试探还是转型？摸不到物流+地产的“命门”，也许下场是死相很难看。

大鳄潜行

中国物流地产需求大，正是各大资本掘金时。这从最近一段时间跨国物流大鳄的频频动作可见一斑。

6月17日，在亚洲物流双年展上，嘉民集团中国区运营总经理黄炜透露，嘉民中国物流基金从4年前的1.5亿美元投资，现在增长至15亿美元，未来2～3年将达30亿～40亿美元。

在中国物流仓储行业中，嘉民集团市场份额排名第二位，而排名第一的普洛斯近期也有动作。6月12日，普洛斯与中国前三大物流产业园发展运营商五洲国际联合发布公告，订立合作框架协议，重心偏向大型商业中心、大型批发市场和大型物流中心。

而在此前的5月29日，荷兰最大的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司宣布，向中国的仓储开发和运营公司——易商投资不超过6.5亿美元，获得易商约20%的股权，并和易商共同组建一家合资公司，在全国范围内开发、持有并运营标准化、现代化的物流地产。

“早在2003年普洛斯进入中国市场的时候，世邦魏理仕就对中国的物流地产保持了关注。”罗瑾向记者表示。据世邦魏理仕统计，截止2013年年底，12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计约1300万平方米，当前中国的高端物流仓储行业仍然是外资大鳄垄断的局面。

“2008年，整体经济环境不是非常好，外资到中国投资呈现弱态。政府为了保证GDP的增长，就对服务业包括物流行业进行了鼓励，才有了今天电商蓬勃发展的机会。”罗瑾说。

相比全国仓储物业设施6.8亿平方米（中国仓储协会，2012年年底数据）的供应总量，12家物流专业开发商的开发面积微乎其微，仅占2%，且基本是满租状态，因此每年可以供给迅猛发展的电商的面积实在是杯水车薪。

因此，随着电子商务整体物流仓储租赁需求的持续增加，部分中国大型电商也正在自建物流仓储设施。比如，京东正在投巨资打造自己的亚洲1号体系，苏宁计划未来3年投资220亿元打造60个区域物流终端。

中国传统的房地产企业也在加快进军物流地产的步伐，比如万科与廊坊基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。“为什么传统开发商要进入物流地产？”罗瑾分析主要原因是，楼市调控使传统的住宅地产开发模式遭遇瓶颈，地产商需要寻找新战场。相比供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场以及受政策管控的住宅市场，中国现代物流设施的巨大供需差和物流地产较高的回报率。“住宅市场投资回报率仅为2%～3%，写字楼、商铺的租金回报率约为3%～4%，而物流地产的投资回报率能达到6%～7%。”

如何去短板？

一些纯做物流地产的外资公司和国内的其他企业，不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍，更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。

仲量联行广州工业地产部董事张宁认为，虽然物流地产市场“强手林立”，但传统房地产开发商自身拥有不少商业项目，借此拥有数量庞大的企业客户群体，能为其物流地产发展带来客户资源。

但对于传统开发商短板的忧虑似乎更多。戴德梁行工业暨物流地产部中国区主管苏智渊则认为，传统房企已失去了进入物流地产领域的先发优势。

在罗瑾看来，传统房企进入物流地产短板有三：一是工业地产的开发周期比住宅和商业都要长，至少要18个月左右才能收到第一笔租金，要形成市场竞争力，就不可能同时只开发一个项目，需要更多的资金支持滚动开发。

二是外资开发商保证在中国提供给客户的服务和国外品质相同，已经积累了众多忠实的合作伙伴形成市场跟随。即便万科等开发商已经开始注重与商业伙伴关系的培养和维护，但是有多少商家愿意跟租其仓储设施，还是未知数。

三是物流地产即便打算出售，也至少要有2～3年的满租期才能引起风投资本或者其他专业物流地产开发商的兴趣。因此物流地产的运营，包括设施、设备的维护管理，对于传统开发商来说也是短板和瓶颈，组建专业运营团队势在必行。

左边是电商黄金年代的致命吸引，右边是当前不可回避的短板，向左还是向右？数据显示，根据目前的状况物流仓储设施在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也就意味着传统房企进入物流地产领域必然面对外资强大招商能力、充沛客户资源以及专业服务品质的挑战，这些因素对后期的投资回报会造成关键影响。要想制胜，需要找准“命门”。

“看清楚市场，做好研究储备，找到特色模式，再进入。”这是罗瑾对于目前正跃跃欲试进入物流地产开发领域的传统房企的忠告。未来物流仓储市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户，因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为物流地产开发建造中的主流趋势。

“对于外资来说，他们愿意把市场放给新生力量去开拓市场，最终可能通过收购或者合作的方式获取二手资源。比如，当万科达到一定体量的时候，普洛斯愿意打包去收购万科的项目，这以后也可能会成为一种趋势。”罗瑾预测。