李铁：城市运营商如何突围

文│李铁 国家发改委城市与小城镇改革发展中心主任

房地产开发与城市运营始终是紧密联系在一起的，一方面当前的城市运营模式困局待解，另一方面房地产在未来城镇化中仍有大量需求存在，房地产将如何成功突围？

城市运营困局

应该说，中国经济持续增长这么多年，成为世界最大的经济体，主要原因并不仅仅在于中国的市场化过程，而在于政府和企业的双重作用推动，这是中国经济区别于世界其他国家的一个根本性规律。反观中国这30年市场化的高速增长，政府在其中发挥的作用不可忽视。如果没有政府去调动资源，又通过政府手段降低要素成本，很多企业家的盈利是难以实现的。

举例来说，当年促进中国经济增长三个最大的低成本要素就是劳动力、土地和环境：上世纪80年代土地是没有成本的，而之后我们从农村获取土地的成本也很低，虽然现在中国世界工厂的角色有所变化，但毫无疑问，土地仍然是中国最大的竞争优势；劳动力成本近年来上涨幅度较大，但是全国平均社保缴纳率只有20%左右，正是政府对于企业的容忍，没有过多的监督企业去缴纳社保，实际上降低了企业成本；过去发展经济几乎不考虑环境成本，现在大家虽然对环境问题越来越重视，然而在大城市的边缘地带、远郊区甚至很多中小城市一些高排放企业对环境的污染仍然没有得到足够重视，所以中国的环境成本和土地成本仍然在支撑着企业的成长。

当然，政府在推动经济增长的时候也有他的利益驱动。正是政府利益驱动导致了城市发展模式演变成一种中国经济增长和中国经营城市的规律，而这种规律几乎不可逆转，导致目前城市运营以及房地产的发展困局。

我们调研了无数城市，见了很多市长，发现地方政府最关心的只有三件事情，一是如何确保财政预算内的收入增长，即如何通过税收解决政府每年的基本运转；二是怎样实现政治工程，这更多是用土地创收来解决开发性收入；三是招商引资，全国各地政府都在不遗余力的招商引资，提出各种五花八门的新区建设目标。

地方招商引资在竞争的激烈程度上已经远甚于过去。现在城市与城市之间的关系不是协同发展一体化合作，而是变成了竞争对立。那么怎样在招商引资的激烈竞争当中取得成功，全国各地最大的表现就是通过降低招商引资成本来降低企业成本，所以尽管中央政府制定了一系列严格控制土地出让的规定，各地依旧在土地问题上为招商引资做出了最大的让步。

各地政府都在通过压低价格来获取投资机会，那么形成这种投资驱动的支撑在哪里？地方政府财政是解决不了的，所以一定是通过房地产开发来弥补。开发房地产意味着会有更多的土地出让，巨大的土地财政收入既可以弥补招商引资的亏空，又可以解决一大部分基础设施建设和发展问题，公共福利的文章就可以做得很漂亮。这种开发模式不仅存在于大城市，甚至小县城都是如此，这成了整个国家层面的问题。

可是中国政府基层官员只有2～3年的任期，大城市也不过四五年任期，而每届政府都要干新事，上届政府如果已经在这块地上完成了招商引资和开发，下届政府就会去开新地建新的房地产项目，并且不仅要和上届政府有相同的空间开发水平甚至还要超出上届政府，导致的结果就是城市摊子越铺越大，基础设施建设支出压力陡增，地方债务大幅度上升，粗放型发展模式成为城市发展的基本规则。

如果中小城市按照这种发展模式继续下去的话，未来的房地产开发成本会越来越高，而且其销售的范围、需求的支撑会越来越低，房地产一定会遭遇困难。

房地产需求仍旧强烈

在这种情况下，该如何看待房地产的发展前景？

现在，大家由过去一段时间关注房地产的价格，转为现在更多关注房地产是否存在泡沫。研究中国的房地产形势确实出现了问题，但是问题不是出现在大中城市，而是出现在三、四线的靠行政手段极度扩张的城市。也就是说，相当一部分三、四线城市依靠行政手段来推动的城市空间扩张和房地产规模膨胀必然会出现危机。由于行政覆盖面过大，这种不计成本的行政手段推动方式必然会导致城市出现边际效益下降。

我们前段时间去河南的一个城市调研，他们要在高铁站旁边开发新城，当地领导跟我们讲只要建得好就一定会有周边县城的人来买房子，而实际上在竞争的情况下资源出现分割，周边县城的居民不可能过来买房子，所以这种主观主导、行政扩张的房地产推动格局一定会出现危机，这是一种泡沫，但是和国际上出现的泡沫有本质的区别。

在中国研究房地产问题要具体城市具体分析，不能一概而论。等级化的城镇管理体制使得资源过度集中在高等级城市，因为他们可以更多的截留上级分配的指标，我们可以看到北京、上海和其他城市的差距，省会城市和地级城市的差距等等，这些差距体现在优质资源过多的集中在高等级城市，高等级城市吸引了过多的优质资源，但是土地供给有限，那就意味着资源价格一定要上涨。

而事实是，我们在整个资源的配置上还有相当一部分是通过福利供给的方式来提供的，比如北京房价上涨，其中很重要的前提不仅仅是优质资源集中在这里，而是大量的优质资源价格过低，比如地铁两块钱，公交四毛钱，这种公共服务定价在全世界都是非常便宜的，而水价、电价以及天然气的价格甚至比周边的河北省其他城市还要低。大量福利供给的原因使得北京的土地价格一定具有升值潜力。

很多人说房价上涨是规律，全国的人都到北京来买房房价肯定上涨，现在全国一、二线城市房价成交量都出现大幅度下跌，不过是因为限购。研究中国的房地产发展形势一定要研究中国资源的空间分布状况和城市之间的分布状况，有些资源的稀缺性是独有的，有的是自然禀赋，但更多的是社会禀赋，是等级化的差异。就像2008年北京申报奥运使很多资源都投在了北京，所以由于公共服务差距而决定的土地资源的稀缺性导致一线城市房价一定会继续维持上涨空间。

与此同时，未来城镇化一定会对房地产产生巨大的需求，对此我坚信不疑。7000多万人口在各大城市飘荡，上海2300万人口中有1200万外来人口，深圳更甚，1300万人口包含了1000万外来人口，如果我们能够解决他们的长期落户问题，提供公平的公共服务，那么他一定会需要在城市拥有自己的一套住房。当然城市之间有辖区，他们会在辖区之间根据价格合理选择，但无论是租赁性住房需求还是购买性住房需求都会长期存在。我们需要注意的是需求只会产生在人口集中且在不断流入的城市，这是分析房地产形势时的一个非常重要的判断依据。

我们特别要注意媒体对舆论的影响，实际上导致我们对房地产的发展形势做出错误判断的基本都是媒体的影响。媒体希望通过政府干预来影响市场化进程中房价上涨的自然规律和趋势，中央政府迫于舆论压力也制定了一系列政策，当然加大中低收入住房供给之后形势也会发生一系列逆转，但是由于经济增长下滑，各种政策尤其是限购限贷政策的出台，也会导致一些地方政府的债务危机，进而导致整体经济形势的不稳定。两方面的事情都是政府不愿意看到的，所以政府政策就在两者之间左右徘徊，已经影响到未来长期的经济增长。这样的形势下，我们可能会看到政府政策出现一些变化。

房地产转型思路

房地产开发与城市运营始终是紧密联系在一起的，那么面对目前的城市运营困局，房地产将如何成功突围？我认为大概有这么几个方面。

7000多万人口在各大城市飘荡，上海2300万人口中有1200万外来人口，深圳更甚，1300万人口包含了1000万外来人口，如果我们能够解决他们的长期落户问题，提供公平的公共服务，那么他一定会需要在城市拥有自己的一套住房。

第一，关注城市中低收入人口和外来人口的住房问题。这些住房一定是低价格的，相对于建筑的高标准，他们需要更方便的城市社区配套，我们其实可以想象在城镇化高速发展进程中会有不同类型的城市出现。现在很多中央政府官员多以欧美国家城镇化发展为参照系，希望回避开新兴国家出现的贫民窟现象，实际上能够和这些低收入群体的基本素质、生活习惯、收入水平以及消费能力相匹配的居住社区就是贫民窟，应该有这种空间让他们存在。

第二，房地产要走集约型发展道路。美国房地产协会会长来中国的时候谈到，生态城市其实是资源配置效率最高的城市，就是不需要开车，步行范围内就能解决问题，因为这样才能极大降低资源消耗成本。所以房地产开发不能局限于“视觉效应”，要通过集约型发展方式，更好地实现城市未来发展的人口密度指标，更好的节省基础设施资源的成本，从而提高基础设施的配置效率。

第三，房地产开发要促进城市功能完善。要知道，房地产目前封闭社区开发模式对中国交通拥堵的影响是不可忽视的。封闭社区实际上是把整个城市的微循环系统堵死了，毛细血管不畅通，大家就都跑到主干道上去了，交通拥堵是必然的。未来的房地产开发要和整个城市功能进行更换的衔接，我们是否可以考虑创新社区管理模式，要维护社区安全有没有其他可行的方式？我想这不仅是未来房地产开发需要关注的问题，也是城市经营管理要积极探索的内容。

第四，房地产要改变单一的视觉模式，提供社区全方位的文化、体育、娱乐、休闲等低成本空间。城市不同年龄结构人群有不同需求，我们说中国足球为什么上不去，很多人说足球管理体制出现了问题，我认为是因为我们没有给足球足够的空间。我们国家在20世纪70～80年代随便哪个大街小巷都可以踢球，到巴西也是每个角落都可以踢球，可是现在哪个城市的社区还提供踢球空间？孩子只能待在家里打游戏看电视。所以，全方位的文化体育娱乐休闲空间要针对不同人群，才能提高全民素质和全民文化，也才能带动整个文化产业的兴起。

第五，房地产开发商要向城市运营商转变，把短期卖房机制变成长期服务机制。毕竟，长期的市场化需求和社会公共服务需求存在于城市的每个角落，而这些需求大部分要通过收费机制来完善，这其中就包括基础设施运营。这次中央城镇化工作会议和城镇化规划都提出基础设施的融资、运营管理系统要向外资民资领域改造，那么开发商就要考虑是否可以通过相关政策向基础设施运营商转化。一方面可以减少房屋销售带来的资金压力，另一方面金融资本的介入也可以解决地方政府对土地财政的过度依赖。

目前房地产行业所面临的可能更多的是困局，如果我们能够真正理解新型城镇化所提出的“以人为本”、“可持续发展”以及“低碳绿色”的理念，并且能够及时调整发展模式，我相信在经历了转型的痛苦之后一定会迎来未来发展的春天。

此外，房地产要和智慧城市发展相结合。中国城市化和高科技的有机结合产物就是智慧城市，这是我们当前非常重要的切入点。我们最近成立了包括房地产企业、金融企业和网络企业在内的智慧城市联盟，跨界经验和跨界合作在其中有非常大的生存和发展空间，我们也试图在这方面进行试点，智慧城市不是奢华的政治工程，而是试图改变政府传统的运营管理模式，通过各种市场化手段，促进市场化服务在城市社区内的有机结合。

我想，目前房地产行业所面临的可能更多的是困局，如果我们能够真正理解新型城镇化所提出的“以人为本”、“可持续发展”以及“低碳绿色”的理念，并且能够及时调整发展模式，我相信在经历了转型的痛苦之后一定会迎来未来发展的春天。