房屋质量瑕疵如何维权

房屋质量瑕疵如何维权

Q：王律师，您好！

去年我为了结婚购买了一套新建商品房，并与开发商签订了《商品房预售合同》，由于该商品房是期房，所以到今年六月份才刚刚交房。但在交房过程中，我发现所购房屋卧室墙体有裂缝，厨房有渗水的情况，遂与开发商交涉。开发商态度恶劣，并要求我们先行办理交房手续。要知道，我们花了那么多钱，贷了那么多款，买了这么一套质量有瑕疵的房子，心里肯定是不舒服的，所以，我们也向开发商提出，待房屋修复且经我们认可后，再办理交房手续。开发商回复我们说，该房屋的问题不属于严重的质量问题，我们在装修时可以解决，后来，这个事情就一直拖到现在，开发商也没有来修理，我们也没有办理交房手续。在此，我们想请教一下王律师，碰到这样的事情，我们该如何应对和维权？

求助人：程先生

A：程先生，您好！

对于你提出的问题，我们已收悉。由于仅通过你对房屋质量问题的大致描述，我们无法得知该房屋的质量瑕疵到了哪个层级，到底多严重，是否影响房屋的正常使用，因此，我们只能根据现行法律法规的相关规定，并结合我们以往司法实践的经验，对你的提问做一简要的分析。

房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。所谓房屋主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。《〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉的理解与适用》就房屋主体结构的相关问题做了更实际的解释：作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体。根据《建筑法》的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。

房屋的地基基础工程和主体结构工程出现质量问题一般表现为：地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂、倾斜等严重的质量问题。《商品房销售管理办法》第三十五条对此类问题做出了明确规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

若程先生所述的房产质量问题属于房屋主体结构不合格范畴的，您有权与开发商解除《房屋买卖合同》，办理退房手续，若该问题已经造成您损失的，你还可以要求开发商依法承担赔偿责任。

本期主持王栋 律师 北京大成（上海）律师事务所

王栋律师现为北京大成（上海）律师事务所专职律师，合伙人，主要致力于公司法律事务及风险管理、房地产、产权交易、商事诉讼和仲裁、金融及资本市场、高端婚姻家事、法律基础培训等法律业务。王栋律师曾担任众多国内外知名企业的法律顾问，为公司日常运营中的风险识别和防控提供法律意见。在房地产法律业务领域，王栋律师作为主办律师为多个大型地产开发项目提供从土地开发、投融资、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。在婚姻家事方面，在十多年的执业过程中，成功办理了众多数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作客电视台法治栏目及接受报刊的采访，对房产纠纷、婚姻家事等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。

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其次，关于因房屋质量问题严重影响正常居住使用的相关规定。根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》之相关规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释条款中所称的房屋质量问题，我们认为应包括以下范围：屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、楼面工程、门窗工程等；电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。如确实出现严重影响正常居住使用的上述房屋质量问题，买受人可依据法律法规的规定和合同的相关条款，向开发商提出解除合同和赔偿损失的要求。

若程先生所述的房产质量问题属于严重影响正常居住使用范畴的，您有权要求与开发商解除《房屋买卖合同》并要求其赔偿损失，若开发商予以阻挠或不配合，您可以在房屋所在地法院提出诉讼。但根据我们的经验，购房人碰到上述两种情况是比较少见的，因为，若出现上述房屋主体不合格或质量存在严重问题，导致购房人无法正常使用的情形，一般而言是很难通过商品房竣工验收的。因此，大多数情况，购房人所述的质量问题，主要是房屋的质量瑕疵，该瑕疵尚未达到影响房屋的正常使用。当然，当下房屋价格很高，我们可能要花很大的代价，付出多年的积蓄才能购买一套房，若花了如此大的成本，购买的房屋有质量上的瑕疵，我相信大多数人心里是很郁闷的，笔者也很能理解程先生的心情。

根据我国《合同法》之相关规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》之相关规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

依照上述规定，我们认为，在交房过程中，买受人如发现房屋有质量瑕疵时，可以请求开发商依照法律法规及合同约定履行修复义务或予以赔偿。若程先生所述的房屋质量瑕疵属于未严重影响正常居住使用的质量问题，程先生有权要求开发商予以修复。若开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，程先生可自行或者委托他人修复。在此，我们也建议，程先生保留相关要求开发商前来对所购房屋修复的通知和书面凭证，并在第三方修复后要求出具正式的发票，上述修复的费用可要求开发商承担。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定：保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此，修复的费用及修复期间造成其他损失的，应由开发商承担，但有特别约定的除外。针对此类房屋一般质量问题的处理，我们认为应具体情况具体分析。如果在双方签订的合同中就瑕疵纠纷的处理方式有明确规定的，则应依规定处理。

此外，针对你所提出的该房屋瑕疵能否成为不交房的理由，我们认为，您应当仔细审核一下您与开发商之前签订的《房屋买卖合同》的约定。根据我们以往的实践经验，此类非主体结构不合格或未严重影响正常居住使用的瑕疵问题，并不影响交房，若您坚持拒绝办理交房手续，有可能因未按约履行合同义务，反而造成您自己的违约行为，承担违约责任。因此，您与开发商签订的《房屋买卖合同》如何约定变得非常关键。

近年来，房屋买卖作为大宗交易，越来越受人关注，由于购房人对于相关法律法规以及合同条款的认知度不高，遭遇合同陷阱，或听信销售不实、夸张的介绍，从而导致所购房屋与自己的实际需求不符，从而产生重大的经济损失。我们也经常遇到购房人在和开发商或卖房人、中介发生纠纷后才来找律师解决问题，提起诉讼，但是往往这个时候已经相当被动了。有的合同在订立时已注定了后期合同履行将出现风险。因此，我们建议，广大读者对于诸如房产等大宗交易，在交易前可聘请专业的律师对开发商的资质、房屋权利人以及房屋权属是否有瑕疵进行一个调查，对于购房的《居间合同》、《房屋买卖/预售合同》的相关条款予以审核，对付款、交房、过户登记等交易程序进行把控和监督，这样可以避免纠纷的发生，减低交易的成本，从而有效保障买卖双方的合法权益。

法律小常识

《合同法》第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《建筑法》第六十条：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

《建筑法》第六十一条：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《房地产条例》第三十二条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

编辑：薛华 icexue0321@163.com