个人住房贷款贷后管理浅析

刘靖

【摘要】个人住房贷款是当前银行个人贷款业务的主要项目，随着楼市未来走向的不明确和经济下行压力的增加，个人住房贷款风险陡增。本文将从贷后管理的角度，对个人住房贷款贷后的风险管理及控制进行分析和研究，并提出对策。

【关键词】个人住房贷款 贷后管理 贷款保险 风险控制

一、个人住房贷款形式及市场表现

个人住房贷款即商业银行向个人发放的用于购买自住用房的贷款。目前，我国个人住房贷款主要有三种形式，即个人住房委托贷款、个人住房自营性贷款和个人住房组合贷款。个人住房委托贷款即个人住房担保委托贷款，也就是通常所说的住房公积金贷款；个人住房自营贷款即住房商业贷款，而个人住房组合贷款即公积金贷款和商业贷款的组合。个人住房贷款是银行个人贷款业务的主要产品，也是我国个人贷款业务中开办较早的项目。早在上世纪80年代，烟台、蚌埠等首批住房体制改革试点城市，就推出个人住房贷款业务。2013年，我国个人住房贷款余额达9万亿，同比增长21%，相较于1997年增长472倍。2013年末，我国个人住房贷款余额占同期商业银行人民币贷款余额12.5%。个人住房贷款市场在过去十几年中有了长足发展，在解决居民住房消费问题的同时，也极大地刺激了房地产行业的发展。

然而，近年来随着国家不断出台更严厉的楼市调控政策，加上央行对资金面的收窄，各家银行贷款额度空前紧张，开始不断收缩个人住房贷款业务，转而将资金投入回报率更高的中小企业贷款和其他项目。个人住房贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷等现象不断出现。另一方面，依然严峻的经济形势、走向不明的楼市使得个人住房贷款不良率开始有所回升，虽然大规模的“弃房”现象还未发生，但在部分地区已经出现了大额度房贷断供，宁波、杭州等均有案例出现。在温州这种现象表现的更为突出也更令人忧虑，以至曝出了“温州万套房贷断供”这样的新闻。经济的不景气在慢慢耗干楼市水分的同时，也使得个人住房贷款的贷后风险重为人所关注，个人住房贷款贷后管理亟须改进和完善。

二、当前个人住房贷款的贷后管理现状

个人住房贷款由于贷款周期较长（目前我国个人住房贷款的贷款周期主要有十年、二十年和三十年），因此并不是一锤子买卖，而是需要在后续不断加以控制和管理的过程。然而当前，不少银行和公积金管理中心存在“重贷轻管”的思想，对个人住房贷款的贷后管理重视程度不够，贷后管理流于形式，往往幻想通过书面审查的方式进行贷后控制，而不加实地检查。对部分贷后逾期未缴款的客户警惕意识不够，觉得可能只是偶然性的意外事件。逾期催收工作力度不大、贷款客户档案管理不严等，这些都严重影响了个人住房贷款的贷后管理工作，造成了银行和公积金管理中心的贷款风险。

三、完善个人住房贷款贷后管理的措施建议

（一）树立贷后管理意识，将风险管理端口前移

商业银行和公积金管理中心在个人住房贷款的业务管理上，应转变过去重贷轻管的思想观念，正确看待贷后管理在个人住房贷款风险管控中的地位和作用，提高贷后管理意识。贷款机构应当在内部科学设置贷后管理机构和岗位，明确贷后管理的职责和要求。同时，贷款机构应将风险管理端口前移，从源头控制贷款管理风险。注重贷前调查，加强对客户的贷款资格审查。采取书面审查和实地核查结合的方式，加强对客户信息、财务状况真实性的检验，避免有些客户通过伪造材料、流水等搞假按揭，套取银行或公积金贷款。对接贷前调查和贷后管理，建立起全面贷款风险管理体系。

（二）加强贷后检查，完善贷后账款催收制度

贷后的日常监管是贷后管理的重点内容，也是控制银行和公积金管理中心贷款风险的关键环节。贷款机构在贷后检查过程中，应重点检查和核验借款人的基本信息、信用等级、履约状况及还款能力等。信贷员应在客户信贷申请通过后，及时建立客户档案资料并将资料移交档案库管理。对客户贷款按照贷款去向（如自建房、购买商品房、翻修、装修）等进行贷款分类，对购买商品房的贷款客户可以将款项直接打入开发商账户，避免资金挪用。同时，按照贷款的还款表现和信用状况进行贷款风险状态分类，如划为正常、关注、次级、可疑和损失五类，将后三类归为不良贷款。同时，应及时做好借款人信息变更登记和管理工作，加强同会计等部门的信息共享。在借款人账户扣款不成功时，贷款管理员应及时通过电话、短信、实地走访等方式联系借款人，询问违约原因，催收账款；并根据借款人违约情况，确定贷款风险状态，制定相应的收款政策。必要时可采取诉讼、要求开发商回购（如有协议）和拍卖违约房产等措施，减少风险损失。

（三）注重人才队伍管理，加强外部环境建设

贷款发放机构应加强对贷后管理队伍的管理建设，积极培养优秀的具有较高综合素质的贷后管理团队。贷后管理虽然并不能产生直接的效益，但能够减少银行和公积金管理中心因贷款而产生的风险。同时，由于贷后管理涉及到协调、财务、法律、金融等多方面的知识，对人才的综合素质要求较高，需要加强选拔和完善人才管理机制。贷后管理也涉及到公民个人的信用问题，需要政府和有关部门同银行等一起，共同推动公民个人信用体系的建立和资源共享，以减少贷款发放机构的信息搜寻成本。除此之外，还应完善个人抵押住房贷款保险制度，加强保费和赔付制度的设计和管理。

四、结论

综上所述，在个人住房贷款的贷后管理上，应增强风险管理意识，引入全面风险管理机制，端口前移，加强贷前审查。同时，应强化贷后日常监管，科学制定违约账款催收制度，加强人才队伍建设，努力控制贷款风险。

参考文献

[1]杨庆锋.关于对贷后管理防范风险的思考[J].现代经济信息.2014（07）.

[2]杨丽萍.商业银行个人住房贷款的风险与防范[J].现代营销（学苑版）.2013（06）.