浅谈对有关房地产企业融资的风险的认识

刘晓

摘 要：我国房地产行业经历过一段高速发展阶段，目前在国家的宏观调控下，房地产企业融资成本及风险管理关系到房地产企业的生存和发展发关键，本文主要通过论述当今房地产企业资金的来源，借入资金的方式及成本，来分析房地产企业融资的合法性与合理性，为控制企业融资风险管理提供参考，为规避房地产企业的财务风险而导致的经营风险，为房地产企业的可持续发展提供良好的平台。

关键词：房地产；融资合法性；融资合理性；风险控制

0 引言

融资，小到个人，大到企业，现在是信用经济时代，时尚的人可能身上都会有一两张信用卡，信用卡是什么，说起来它不也是一种个人融资吗？说起房地产融资，可就不象个人使用信用卡那么简单了，房地产行业本身就是一个特殊的行业，是一个资金密集型产业，在当今国家宏观调控的经济形势下，就更是需要运筹唯幄，根据公司的资产负债结构组合运用多元化的融资渠道，以最有力的方式，最低的成本，筹集到资金。那么我们如何来认识它的风险，又如何来掌控融资风险呢？

1 构成影响

剖析一下房地产资金的构成，房地产行业是一个非常特殊的行业，我们知道房地产企业开发项目资金需求量大，开发周期长，回收资金受到国家政策、市场结构变化、市场竞争加剧以及开发房子的区域、户型、当地的文化风俗等因素的影响，所以借入资金一般会占很大的比重，房地产行业的资产负债率一般都会在70%以上，这70%以上的融资成本的高低，关系到房地产行业生存和发展的关键。通常来说，作为地区性的中小型房地产企业融资无非是通过以下几种方式：一是银行贷款，这是最常见的，也是成本最低的。二是通过民间资本借贷。三是近年来流行的小额贷款公司。四是通过拖延上游企业付款，也就是流动负债来融资。当然理论上还有很多方式，比如信托融资、债券融资、上市融资等。但是我在这里主要是针对日常工作中主要使用的融资方式，至于上市融资、信托融资、债券融资呀对于一般的区域性中小企业来说，简直就是摆设，可望而不可及，想都不用想。

我们先从银行贷款来说起，目前银行信贷资金，利率很低，如果能获得大量银行信贷资金支持是非常有益的，大家都知道房地产行业的利润率是很高的，以最低的资金成本获得最大的收益，无疑是最佳的方式，从融资合理性来说，当然是非常用合理的，但银行信贷资金的限制非常多，审批的程序比较复杂，一般会要求提供抵押物，企业的资信等级等都会影响授信额度，还有到期必须还款等。我们从融资合法性这个角度分析，前期审批，需要企业提供许多相关的资料，比如说企业的报表，资产负债情况，收入情况，项目情况等，据我个人了解，一方面银行希望房地产贷款，银行可从存贷差中赚取利润，另一方面企业希望银行给予资金支持，实现企业创造的利润，二者在利益上有了共同点，银行和企业这时就会以一个共同的出发点来促成此笔交易，这样很顺其自然会使审批只是为一种形势，一种程序。但这其中隐含的财务风险我们要正确认识，银行贷款对企业的各类指标都有条件，企业达不到条件，就会申请不到银行资金，这时企业只能按照银行的条件来弄虚作假，这种情况其实非常普遍，目前看来是风平浪静的，银行让企业签的承诺书，只不过是一纸空文，谁也没有在意，提供不真实的资料，来获得银行信贷资金这当然不合法。目前我们国家许多机制还不健全，税收与银行还没有联网，它们彼此是孤立的系统，各管各的，随着社会体制的健全，银行信贷资金的加强管理，必然将来会比较规范，企业要想取得银行信贷资金支持，还要加强自身的管理，使各项指标符合规定，当然，也有人说如果各项指标都达到银行的要求，那还不用贷款了，说银行设置的条件几乎是不现实的，我个人认为银行信贷方面也有许多需要改善的，但不是我的论文所述的主要议题。

2 民间借贷方式

我们再来说一下民间资本借贷这种融资方式，就是房地产企业通过与个人签订合同，约定利率，支付利息，偿还本金的方式，当然此种方式成本肯定是比银行信贷资金高，但是它是一种利用社会闲散资金来融资，属于非法集资，企业本身的经营风险就是非常巨大，对个人集资来说，双方都没有合法的保障，另外从融资成本来说，因为不合法，所以费用实际发生，不能正常列支，会造成税负增加，此种方式融资财务风险是很高的。

不知从何时起，我发现我们的城市现在遍布小额贷款公司，它们的资金可能一大部分是流向房地产，今年来由于房地产行业经济下滑，国家的调控，很多房地产企业在这种极度严竣的形势下，资金链出现断裂，银行借款到期无力偿还，只能承受小额贷款公司高额资金成本来还债，这从短期来说，可以让企业暂时度过难关，但是由于企业处于劣势状态，很多苛刻条件都只能答应小额贷款公司的不合理要求，这无疑会大大侵饰房地产企业的利润，提高了资金成本率，降低了利润率，此种方式如果只是暂时性的应急措施，尚可，如果长此以往，经济形势不扭转，只会让房地产企业背上越来越沉重的负担，无法翻身。

3 拖延付款

通过拖延上游企业付款，这其实也理一种融资，现在建筑企业也就是房地产开发商的上游企业，为了揽储到工程，房地产企业先付一部分款，就动工并完工了。至于工程款房地产企业一般都会拖延付款，或者就不付款，用自己开发的且不好销售的房子的来抵工程款，一方面解决了销售的难题，一方面节省了资金的使用，并且這一时间成本也至少是三年五年以上的资金融资成本，看似非常划算，实际上这样会造成建筑企业拖延开发票的时间，造成工程成本不能及时结转，长期挂帐，易导致帐目混乱，增加税收成本。

我们知晓了各种融资方式的利弊，才能从容应对，一般说融资顺序，先是内部融资，再是外部融资，外部融资中先选资金成本低，风险小的。任何企业都是无法完全规避风险的，我们只是单纯的从融资方面来分析，任何经济活动不是孤立的，都是相互联系的，融资只是企业活动的必要前提，是一部分，它还是依靠于企业决策者的决定，投资决定了融资，在投资项目时企业决策者一定要分析政策、市场、各种因素等，投资项目的成功，融资就会很顺利，就会形成良性发展，反之，则会形成恶性循环，只会一步比一步艰难。

综上所述，我所说的融资风险，从房地产企业自身总结一下主要一是对经济政策认识不足导致的融资风险，二是经营的不稳定性导致的融资风险中小企业对外界经济环境的依存性较大。三是管理水平低下，导致融资风险管理水平的低下。四是信用威机带来的融资风险。作为房地产企业面临的风险比其他行业更多，在财务人员配备上应该选业务能力强，责任心强的优秀人员，作为上层决策者更应该充分认识不同发展阶段，企业融资方式的利弊，掌握了必备的知识，才能乘风破浪，勇往直前。如果说从开始决策就是错的，我们再怎么谈融资也是无用的，领导观念决定企业怎么做，决定企业生存和发展的空间。充分认识了企业面临融资风险，我们就要采取有效的措施来应对，要树立正确的风险观念，建立风险预测体系，对企业的发展、运行状态进行监测，定量测算财务风险的临界点。

4 结语

虽然目前房地产企业融资徐径比较单一，潜在风险也很大，但是纵观我国房地产业，由于其在国民经经济发展中处于重要的地位，在未来仍会有很大的发展空间，在当下国家宏观调控、房地产融资渠道紧缩的情况下，房地产企业必然会寻找更多的融资渠道，整体分析，房地产必然会向着下面的方式发展：首先是融资渠道的增加，房地产企业必然会寻找更多元化的融资渠道，改善房地产融资环境，相应地会出现专业的房地产投资基金、抵押资产管理公司等金融机构，有助于企业融资的顺利实施，并且有助于分散融资风险；其次是房地产企业融资方式的不断创新。金融产品的不断丰富来满足房地产多元的融资需求，规避融资风险的选择性更多。 [今]

参考文献：

[1] 王希迎.房地产企业融资新解[M].中国经济出版社， 2005

作者单位：威海东龙实业集团有限公司。

（编辑：李 敬）