探索我国小产权的相关法律

王呈琛

（长春金融高等专科学校 吉林长春 130028）

探索我国小产权的相关法律

王呈琛

（长春金融高等专科学校 吉林长春 130028）

随着我国城市经济发展速度的不断加快，城市的空间显得越来越拥挤。土地资源的不断匮乏，城市人口数量的不断增加，在无形中将本就“生意红火”的房地产业炒的更加红火。随着房价的一路飙升，很多城市居民以及外来居民面临着严峻的住房问题。在这一背景下，价格低廉的“小产权房”成为了很多人的“最爱”。尽管其在法律上属于违规建筑物，但是，很多人抱着“法不责众”的侥幸心理，纷纷将资金投放到“小产权房”的购买上。本文从法律的角度，对小产权房进行分析，并重点探索小产权房的法律系统构建。

小产权房；法律规定；房地产业

近年来，随着大中城市房价的不断攀升，很多普通百姓的“购房梦”变得越来越虚幻。在这无奈与残酷的现实面前，很多人不得不远走他乡，或者成为“租房一族”。“小产权房”的出现，为普通购房者带来了“希望”，很多人的“购房梦”成真了。但是，在这一现象的背后，却涉及到了很多风险问题。例如：法律风险等。“小产权房”尽管数量不断增加，但是，其本质却是“违章建筑”，在一定程度上，购买小产权房是很难得到法律的有效权益保障的。所以，很容易成为购买者的“噩梦”。

一、小产权房

(一)小产权房定义

小产权房主要是指：得到或者并未得到当地县、乡政府或者村委会审批以及认可的，在农村集体土地大范围构建的，类似于商品房外形的，向当地农村集体组织之外的购房者出售的房屋。

(二)小产权房同合法的商品房间的主要差异

相对来讲，小产权房与大产权房在某些方面存在一定的差异，具体表现在：

1.二者的土地所有权性质差异。《土地管理法》中明确规定：城市市区的土地归国家所有，而农村以及城郊土地则有一部分归农民集体所有。例如：农村的宅基地、自留地以及自留山等。同时，《土地管理法》中还规定，任何单位或者个人都不能在未经申请国有土地使用权的情况下，私自对土地进行开发、建设，并将建筑房屋作为商品投放到流通市场。然而，小产权房就是在这些违规操作下产生的。房屋的建造以及销售者并没有缴纳土地出让等税费，也没用变更土地性质。

2.购房者的权属证书效力差异。正规的商品房，购买者在购买的同时，会获得国家认可的“三证”。其充分证明了购买者对房屋的合法权益。但是，小产权房购买者仅仅是通过买卖合同或者乡政府颁发的证书证明其对房屋的“所有权”。根据相关法律，这类证书的合法性并不成立，仅能证明购买者对该小产权房有过出资。

3.流动性存在差异。正规商品房是可以自由流入到房地产市场，并进行流通交易的。但是，小产权房则是受到了诸多限制。《土地管理法》中指出：不能以任何形式进行农村集体所有土地的使用权转让或出让给进行非农业建设的人或者单位。并且，相关法律还规定：城镇居民不能私自购买农户的宅基地，并禁止为购买者发放相应的土地使用证。然而，小产权房的“房产证”由于是不具备发证资格的乡政府或村委会发放的，所以，其并不能作为房产证明，这在房产交易中必将是一个“麻烦”。

二、小产权房存在的法律原因

(一)法律规制中的真空地带导致

在房产管理方面，《城市房地产管理法》中对城市房屋建设给予了明确规定，但是，该法律却并不适用于农村土地。尽管在《中华人民共和国城乡规划法》中对农村地区的宅基地进行了法律规划，但是，规划的过于笼统，并没有对小产权房的物权保护进行明确规定。另外，尽管国家对农转非用地的审批进行了明确规定，但是，审批后如何对违规者进行惩罚，却是没有详尽的法律依据。这些法律空白都是小产权房数量不断增加的重要动力。

(二)法律法规间存在矛盾

《宪法》中明确规定：“土地使用权可以依法转让。”而且，《物权法》中也指出，国家和集体在市场经济环境中，具有平等的法律地位以及发展权利。但是，在《土地管理法》中，则对农民集体土地转让进行了诸多限制。

三、小产权房法律规制的构建

(一)对小产权房进行分类治理

1.集体建设用地上的小产权房。如果小产权房是在集体建设用地上建造并进行销售的，如果并没有违背相关的规划方案。则可以对购买者进行区分对待。当购买者的购买目的是投资时，则令开发商退房；如果是自用，并且，属于收入低微者，则令其补缴税费后作为经济适用房使用。另外，如果小产权房还没有销售出去，这部分则需要根据其是否符合城乡规划来制定处理方案。如果是未违反规定的，则可以将其作为新农村建设用房或者农村宅基地用房。如果是违规建造，则责令其尽快拆除。

2.农用地上建造的小产权房。一直以来，耕地不足问题都是关系到国计民生的大问题。国家对耕地的监管工作给予了高度重视。所以，当小产权房建造是建造在耕地上时，无论什么情况，都必须无条件地予以拆除。并对违法行为人进行严厉惩罚。

3.宅基地上的小产权房建造。对于宅基地上建造的小产权房，分为两种情况进行处理。第一种，农民在自家宅基地上建造的小产权房。这种小产权房多存在于某些城中村。村民除了一部分自用以外，将剩余的房屋进行出售。对于这一问题，可以责令农户补缴土地出让金，补办相关的房屋所有权手续，即可承认其房屋买卖合法；第二种，利用农村宅基地进行小产权房的建造。这种行为多发生在“空心村”，此时，如果尚未处于建设阶段，则令其无条件停建。如果已经在建设中，并且，其周边已经被城市高楼所占，国家应对其予以支持，并在满足集体成员用房之后，将剩余房屋作为国家保障住房，并就这一部分给予村集体一定补偿。

(二)小产权房规制的法律途径

1.对农村土地利用以及监管进行完善。加快对宅基地管理有关立法的制定与完善，并且，使其更加有利于宅基地的使用者。同时，积极推行宅基地权利登记制度；当农民的宅基地处于闲置状态时，可以对其执行宅基地退出制度。这样农民可以在退出的过程中，获得一定的补偿，例如：用宅基地换取商品房，也可以享有城市居民的各类福利保障。而国家则可以将大量的闲置宅基地进行集中管理，以便更好地促进新农村建设。

2.引入“永佃权”，构建小产权房的权利体系。将小产权房的使用看成是“永久租赁”。这种权利也可以称为是“准所有权”。永佃权具有一些特征：可以使用，但不拥有。也就是说小产权房的购买者，并不具有“所有权”，只能是永久使用；其对所有权具有一定的限制。当所有权人对永佃权人的使用收益权利提出质疑时，永佃权人可以提请“对人之诉”；永佃权人相对于所有权人之外的第三人，拥有“准所有权”。这种保护制度的设定，使得永佃权人相对用益权人获得更多的权益保障。

3.对房地产市场有关法律进行完善。房地产作为国家经济建设的支柱产业，其快速发展能够有效拉动相关产业的快速发展。例如：建材、钢铁以及建筑行业等。然而，从目前一线城市的房价来看，已经同城市居民的收入和国家整体的经济状况不成正比，其势必会对国民经济的健康发展起到一定的不良影响，甚至会对社会的安定团结产生不良影响。这一问题也是小产权房“长盛不衰”的直接原因。所以要尽快对相关的房地产法律进行完善，稳定房地产商品房价格，实现住房市场的供需平衡。另外，在执行过程中，有关政府一定要做好相应的监督、管理工作，真正地将有关管理法律落到实处。相关的法律主要包括：国有土地出让法律制度；抑制投机性购房的政策或法律以及房地产市场监管立法等。

4.完善社会保障立法。2012年国务院通过订立“行政规章”的方式将《住房保障法》改为由国家住房与建设部起草《基本住房保障条例》。目前，该条例处于征求意见阶段。《基本住房保障条例》一旦出台，会对我国的房地产业起到积极作用，也许会实现人民“居者有其屋”的梦想，同时对小产权房的发展有很大的抑制作用。另一方面应该加大我国的廉租房和经济适用房的建设力度。我国的许多城市大力发展商品房，而廉租房与经济适用房这些非营利性住房的建设却几乎停滞不前。政府应该制定政策法规强制性规定房地产开发商在开发普通商品房时按一定比例建设廉租房或者经济适用房，并且保证房屋的设计与施工符合规定保障房屋的建筑质量。建成之后，将这些保障性住房交给政府专门机构进行分配，并严格控制这些保障性住房的价格与分配对象，确实保证那些没有住房的低收入群体能够“居有其所”。

(三)强化监督机制，明确政府责任

中央政府应该加强对地方政府的监督检查，成立专门的领导小组对小产权房摸底调查，要做到从违法占地阶段就能及时发现及时制止，从根源上解决小产权房的发展。同时对农村转让宅基地的个人不能再批新的宅基地。对地方政府责任人追究问责，对政府主管领导追究领导责任从严惩处。建立农村内部对基层干部的监督，使农民真正拥有监督权。并且对于农村基层干部贪污受贿、以权谋私行为依法进行制裁。舆论监督可以弥补其他监督方式的不足，节约了政府办公成本，使人民群众的意愿得到体现，真正参与到社会管理中去。同时要建立多渠道的监督举报渠道，可以对监督举报适当的奖励。这也和我国建立和谐社会的方针相符合，提高政府的公信力真正做到执政为民。

在社会经济转型的关键时期，人们的思想价值观念呈现出多元化趋势。在一线城市居高不下的房价面前，很多人看到了无限的“商机”。小产权房的出现，实现了很多村民“一夜暴富”的梦想。然而，这种行为如果无节制的继续下去，无疑是对社会公平性的重大挑战，甚至会对生态环境保护以及社会安定团结造成威胁。因此，我国政府应慎重对待小产权房的建造问题，在尽量保护当地农民合法权益的基础上，对违规行为进行严肃处理。本文从法律制度的构建方面，探索了小产权房的相关问题，并提出了一些对应的法律解决策略，希望能够更好地促进我国房地产行业健康、可持续发展。

[1]高婷.小产权房法律问题的困境与出路[D].海南大学,2012.

[2]许永成.小产权房问题及其治理研究[D].山东大学,2012.

[3]侯申黎.小产权房法律问题研究[D].中国社会科学院研究生院,2012.

[4]秦国强.集体所有制下的“小产权房”利益问题研究[D].四川师范大学,2012.

[5]华伟.小产权房合法化研究[D].山东大学,2012.

[7]安淑娟.小产权房合法化的理论探讨[D].华侨大学,2012.

[8]张晓亮.小产权房法律问题探析[D].西南政法大学,2012.

[9]周孚寿.小产权房流通合法化研究[D].湖南师范大学,2012.

The relevant laws of our country small property

Wang Cheng-chen

(Changchun Finance College, Changchun Jilin, 130028, China)

Along with the speed accelerating of economic growth in our country, urban space appears more and more crowded. Lack of land resources and the increasing of urban population make the real estate industry become more prosperity. With the soaring house prices, many urban residents and foreign residents face the grim problem of housing. In this background, low price "the small property right" house has become a lot of people "love". Despite it legally belong to illegal buildings, but many people hold "laws don’t punish the majority" fluky psychology, pull money into the purchase of the" small property right" house. From the aspect of law, this paper analyzes the small property right house, and focus on exploring the small property right house legal system building.

small property right; Laws and regulations; the real estate industry

D920.0

A

1000-9795（2014）02-0477-02

［责任编辑：陈怀民］

2013-12-20

王呈琛（1973-），男，吉林长春人，汉族，副教授，从事民商法学、经济法学方向的研究。