“以房养老”模式的意义、障碍及对策刍议

邓正阳

（湖北民族学院 法学院，湖北 恩施 445000）

在我国过去，一般采用的是家庭养老的方式，即我们通常所说的“养儿防老”，几个年轻子女通过劳动获得稳定收入，共同赡养老人。随着我国市场经济体制的确立和发展，原有的家庭结构也在发生转变。过去在我国农村地区比较普遍的扩大家庭、主干家庭纷纷解体为核心家庭。[1]家庭养老模式受到巨大的压力冲击。新中国成立以来，我国积极建立健全了社会养老保障体系，实行“低水平、广覆盖”的养老保障模式，将养老的主要责任从家庭转向了政府。近年来，随着人口老龄化的加剧以及保障规模和水平的提高，我国社会保障体系面临严峻挑战。“以房养老”模式作为一种市场化的养老形式，基于自愿原则，是对社会养老保障体系的补充，有利于缓解我国养老压力，提高老人晚年生活水平，以及促进消费增长。

“以房养老”（housing-security）模式，又称为住房反向抵押贷款或“倒按揭”，是指房屋产权拥有者，把自有产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定的年限内，每月给房主一笔固定的现金，一直到房主去世。[2]“以房养老”模式发端于荷兰，目前在国外发展较为成熟，我国2007年以来开始逐渐在北京、上海等大城市试点。

一、推行以房养老模式的必要性

（一）传统保障模式的不足

1.“家庭养老”模式难以实现。由于独生子女政策，我国人口结构已经发生巨大变化，目前我国城市大量存在着“4-2-1”形式的家庭结构，一对年轻夫妇需要同时赡养4个老人，并抚养一个孩子，这对收入水平一般的年轻人来说压力十分大，难以很好地满足老人的物质和精神生活需求。有的空巢老人儿女长期在外地工作或者出国，子女不在身边，无法照料老人的日常生活，他们独守空房，孤独寂寞，家庭养老的目标最终也难以实现，通过“以房养老”模式大大缓解了同时赡养4位老人的压力。

2.社会养老保险体系压力大。据全国第六次人口普查数据表明，60岁以上人口占到我国总人口的13.26%，相比2000年人口普查上升了2.93个百分点，其中65岁及以上人口占到8.87%，相比2000年上升了1.91个百分点。老年人口不断增多且速度加快给我国社会养老保障体系带来巨大压力。同时，由于我国社会养老保险制度仍不够健全，且因地区差异和盘根错节的各方利益交织下的社会养老保险制度在实际操作中受到各方利益的掠夺，使得社会资金缺口大，可利用的社会公共养老资源还很缺乏[3]。因此，单纯依靠国家养老保障体系难以妥善解决我国的养老问题，发展以房养老模式是对已有社会养老体系的有效补充，既可改善老人晚年生活水平又可减轻政府财政负担。

（二）以房养老模式的优势

1.在已有养老保障体系的基础上增加了一种新的模式，增强养老力度的同时也缓解了子女、政府的压力。老人通过“倒按揭”的方式将凝聚在房子中的价值释放出来成为流动资金从而实现了财富的纵向流动，即年轻时通过赚钱买房子，晚年则通过“倒按揭”将房子中的价值兑现用来养老，实现了财富利用效率的最大化。养老问题不仅对个人、家庭、来说是一个至关重要的大问题，而且关乎国家稳定和谐和社会的健康持续发展。只有采取多种措施解决好养老问题，老年人才能真正实现老有所养，安享晚年，子女才能消除顾虑，安心工作，社会才能安定和谐。通过“以房养老”的方式老人可获得一笔长期稳定的收入保障，或者入住老年公寓、专业化的养老院等福利机构，方便老人之间加强交流沟通，不仅有利于提升老人晚年生活水平，还可缓解老人内心的孤独寂寞。

2.对养老保障体系的加固，有利于降低居民储蓄率，刺激消费，从而拉动整个国民经济的发展。消费、投资、出口是拉动经济发展的三驾马车，目前我国经济发展主要依赖投资和出口，消费动力不足，这主要是因为我国社会保障水平比较低，大家普遍有“积谷防饥”的思想。现代社会的不确定性和养老的压力使更多的人热衷于储蓄而抑制消费，城乡居民储蓄率居高不下，近期消费转变为远期消费，由此导致国内消费需求不足成了近年来一直困扰我国经济发展的直接制约因素。[4]“以房养老”模式则能够一定程度上缓解老百姓的后顾之忧，降低居民储蓄率，使老百姓敢于消费，激发老百姓消费的潜力，这种“先有房，再养老”的模式不仅能增强老百姓花钱购房的勇气，刺激房产市场，而且在一定程度上激活老百姓的消费欲望，从而有效扩大内需，形成国民经济新的增长点，促进我国经济发展方式的转型。

3.这种新型的养老模式有利于改变传统的思想观念，形成更加开放、独立的新型代际关系。受生产力水平和传统文化的影响，“养儿防老”、“把财产留给子女”的观念在不少人心中根深蒂固，天经地义。以房养老模式的推出，将对传统的父母子女间的赡养与遗产继承产生一种根本性的调整。[5]过去是成年子女赡养老年父母，并在老人逝世之后继承其财产。这种情况导致，一方面，老人在经济上对成年子女具有很强的依赖性，加重了他们的生存压力，同时老人晚年生活水平直接取决于子女的孝心和经济状况，难以保证；另一方面，年轻成年子女在父母逝世后直接继承其房产不利于激发他们自己奋斗创业的拼搏精神。“以房养老”模式的实施有助于减轻老人在物质生活上对年轻子女的过度依赖，建立符合新时代要求的和谐独立的家庭代际关系。在这种模式下，年轻子女少了赡养老人的负担，减轻了后顾之忧，可以拥有更多的精力和资本去创造自己的事业，同时这种倡导自力更生，自我养老的模式还可以鼓励个人在年轻时努力奋斗，尽可能创造多的财富，以便享受到更高品质的老年生活。总之，这种模式将使我国两代人间过度依赖改进为相对自立，独立自强的新型代际关系。

二、以房养老模式的推行障碍

（一）文化因素

中华民族是一个有着悠久历史文化传统的民族，传统的依靠土地要生活的自给自足型小农经济使得人们世代固定在一个地方，社会流动性差，代际迁移缓慢，血缘观念，家庭观念尤为重，家庭情结十分浓厚，而房子是家最直接的体现。将自己居住多年的房子抵押给别人，不留给子女，这样的现实，老人们一下还难以接受。传统文化中一直存在着 “养儿防老”、“但存方寸地，留于子孙耕”的思想观念。不少老人一辈子辛辛苦苦，省吃俭用才攒下一套房子，到了晚年他们宁愿自己生活过得差点也要将房子留给自己的孩子而不愿意抵押给银行等金融机构。同时，中国一直有“子孙绕膝”、“落叶归根”的文化传统，老人们大多想晚年和自己的孩子住在一起，而不愿意住进专门的养老机构。此外，受传统“以孝为先”的思想影响，子女即使不需要父母的房产，将老人送进养老机构也可能会背上“不肖子孙”的骂名，承受巨大的舆论压力。这些文化因素严重制约着“以房养老”模式的推行。

（二）制度法规障碍

据《房地产管理法》，目前我国房产使用年限为70年，70年之后，必须由房产所有者重新缴纳土地出让金，申请延续土地使用权，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。如果老年人在向有关机构申请“以房养老”时，房产使用期限将近，而且在农村宅基地是不能抵押的。抵押的过短的剩余使用期限一方面可能使得金融机构每月发放给老人的养老金过少，不足以满足老人的需要；另一方面过短的剩余使用期限则会加大金融机构的预期风险。此外，“以房养老”作为一种新型养老模式的出现，涉及到大额资金流转，社会保障，以及政府监管等诸多方面的问题，而我国目前缺少相关的法律制度保障，这使得老人对金融机构的公信力缺乏信任，不敢贸然将自己的房子交给金融机构，这无疑在很大程度上限制了“以房养老”模式的开展。

（三）养老机构不完善

目前我国许多老人不愿意入住养老院除了文化观念上的障碍之外，养老机构不完善，对老人照顾与关怀不够，使其缺少归属感与家的感觉，这同样是一个不容忽视的客观因素。另外，养老机构的建设不够完善也是一个现实问题，我国目前养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，难以满足大多数老年人的需求。[6]养老机构的良性运行是以大量的资金投入为支撑，不管人员管理，改善服务还是基础设施建设，经营不善容易导致资金链的断裂。而且大多数的民办养老院的土地都是租用的，其中有一些政策他们是无法享受的，面临着负担过重的问题的情况也是时有发生。?同时由于资金问题，不少养老机构基础设施较差，具有专业知识技能的护理人员不足，文化生活贫乏，日常娱乐单调，老人容易心生寂寞，这也是不少老人不愿意参加“以房养老”的原因。

三、对策分析

（一）加强宣传引导，消除传统观念

首先，政府应该树立起养老保障体系社会化多元化和市场化的观念，不断创新和丰富养老保障形式，将家庭养老，国家养老以及市场化养老相结合，为养老服务提供多重保障；其次，在学界开展广泛讨论，借鉴西方的成功经验，解放思想，努力消除“以房养老”实施的障碍，同时增加试点范围，创新“以房养老”的具体形式，积累经验，不断探索以房养老的实施路径；最后，政府和社会应该通过加大广告宣传、正确引导，使得人们充分认识到“以房养老”可以改善老人经济状况，减轻子女压力的好处。通过这种思想舆论的宣传引导逐渐弱化老人传统思想观念的束缚以及年轻人背负的社会舆论压力，使人们在文化和心理上认可并接受这种模式。

（二）构建配套政策和法律法规环境

据《城市房地产管理法》的规定，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格,但是具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确的规定。假如70年产权到期，抵押房屋要有偿续期，则续期的费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫出的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。[7]因此，政府应当考虑适当延长房产权限，或出台相关房产权续期管理法规，明确房产权续期费用的计算方法，降低金融机构的长期预期风险。此外，政府应该出台相应的监督法规，严格规范金融机构，养老机构，以及个人的权利与义务，规范市场行为，使得“以房养老”这一新事物的实施有法可依，有据可行，既可增强金融机构的信任度，促进“以房养老”业务的进行，同时也确保老人的合法权利得到保障。

（三）健全养老机构，提升养老服务

养老机构的健全程度和服务水平是决定养老质量的关键因素，同时也是影响“以房养老”业务推进的重要因素。政府应当通过税收减免，资金扶植，职业培训等一系列政策减少商业养老机构的运行压力，积极扶持培育一批实力雄厚的“以房养老”机构，同时限制一些实力不足，可信度不高的金融机构开办此项业务，为“以房养老”模式的实现奠定基础。养老机构需要提升服务理念，引进国外先进的养老文化和做法，提高护理人员素质，为老人提供更多的康复治疗，心理咨询，临终关怀等人文关怀和优良的服务。此外，养老业务机构应当寻求和保险公司开展合作，附加多种保险项目，以分散“以房养老”的业务风险，提高“倒按揭”贷款的安全性。

四、结语

“以房养老”作为一种新型养老模式对缓解我国人口老龄化所带来的巨大养老压力，丰富养老形式，增强养老力度，缓解家庭和国家的养老负担具有十分重要的借鉴意义，目前我国正处“以房养老”模式的探讨和实验阶段，加快解决这一模式实践当中的障碍，促进其健康稳定发展有助于充分发挥政府、家庭、市场以及个人多方面的的保障功能作用，从而形成一个多元化，多层次的养老保障体系。

[1]关博.新型农村社会养老保险制度分析—以北京市为例[J].北京工业大学学报(社会科学版)，2009-04，9（2）.

[2]欧丰霞.浅析“以房养老”模式[J].河南教育学院学报(哲学社会科学版)，2007，（6）.

[3] 郝灏.“以房养老”一种新型的养老方式[J].时代金融，2012，（8）.

[4]王艳粉.关于实施“以房养老”模式的意义与对策研究[J].前沿，2008，（11）.

[5]蒋徐娇.以房养老——一种养老新思路的提出[J].浙江大学硕士学位论文，2003-11.

[6] 郝灏.“以房养老”一种新型的养老方式，时代金融，2012，（8）.

[7]连江，对我国推行以房养老的探讨及建议，时代经贸，2012，（3）.