“农土入市”对农民是祸，还是福？

本刊记者 及俊虎

“农土入市”对农民是祸，还是福？

本刊记者 及俊虎

十八届三中全会提出的“深化土地制度改革，集体土地入市交易”被列为三大改革突破口之一。该新政赢得了不少赞同的声音，认为此举可以增加农民的财产性收入，有利于解决小产权房这一历史遗留问题，且有利于平抑房价；但也有不少人对此持保留态度，认为失地农民的就业、社保乃至城市落户如果跟不上土地自由交易的放开，对农民而言并不是一件好事。

那么，“农土入市”对农民到底是祸，还是福呢？

正方观点：土地新政让农民吃上了“定心丸”

党的十八届三中全会闭幕，通过广播、电视，全国各地的农民在第一时间收听收看了十八届三中全会的后，纷纷表示，三中全会的召开以及新政策的出台，让农民们吃上了“定心丸”，今后大伙的发展劲头更大了！

全国种粮标兵、河北省正定县农民张计申从1996年开始承包土地种粮，几年来产量连年提高，不仅实现了大规模机械化作业，还节约了成本。说起三中全会，老张显得很激动。他说，新闻中谈到国家还要加强农业发展基础，确保国家粮食安全，这让他这样的种粮大户吃了“定心丸”，今后，他打算投入更多的精力去改善耕种环境。同时，他希望今后能通过采取各项措施进一步降低农资价格，以保护农民的种粮积极性。

充分体现农村土地的价值

农村集体土地进入市场流通才能体现其价值，土地不流转，土地的边际收益永远不能提高。另一方面，农村集体土地进入市场流通才能体现其价值，才能保证农民利益。农村集体土地所有权应确权定界，划定名下，土地到人，自由买卖。

极大赋予农民更多财产权利

现有的土地流转制度下，农民没有对集体土地的处分权，实际上农村集体土地如何流转基本是由地方政府说了算，农民也就无法获得土地出让后的大部分增值收益。

放开农地直接入市，等于赋予了农民实质性的土地产权，并由此重构农民和政府的关系。允许农地直接入市，虽然农民还无法拥有法律意义上的土地所有权，但农民事实上已获得了土地产权——因为对产权来说，最重要的就是其处置权。农民能够合法地以市场主体的身份直接参与交易谈判，以自己的意愿出让集体建设用地，并获得土地的增值收益，表明农民有对土地的处置权，实际也就成了土地的真正主人，以后政府或者开发商征地就得跟农民来谈判。由于每个人都是自己利益的最佳判断者，这样不仅维护了农民的合法权益，减少因征地而带来的社会矛盾，也使得土地价格能够正常反映市场供求状况，为政府制定征地补偿标准提供参照系，进而促使城市化、工业化以及农业规模经营健康发展。

切实尊重了农民的话语权

深化农村土地制度改革,最重要的是加快农村土地承包权和使用权流转，建立农村承包土地流转市场或管理中心,促进农村土地承包权和使用权流转，健全和完善农村承包土地流转的激励机制,引导和鼓励农户将耕地向种田能手、专业大户、合作经济组织和龙头企业流转,实现多种形式的土地适度规模经营。探索承包土地可采取转让、出租、入股、抵押等多种流转模式,增强农村承包土地的流动性和融资功能。

专家强调,在土地流转中要尊重农民的话语权。由于农民在流转过程中,缺乏必要的合同法知识,缺少对土地升值的预见性,基本上是弱者,缺少话语权。因此,农民的意愿需要得到尊重。

农土入市，有利于平抑房价

在现行制度下，土地供应完全由政府控制，缺少农民自主的农地入市，结果便是土地供应紧张，地价畸高，即使是在目前房地产市场调控的背景下，各地仍然频频出现各种“地王”。如果农地入市成为现实，完全由政府控制的铁板一块的土地供应就被撕开了一条缝隙，在“鲶鱼效应”的作用下，无疑可以对目前疯狂上涨的土地价格起到一定的抑制作用。

宅基地入市，成为农民进城的“敲门砖”

推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。就目前而言，无论是农村农民承包土地，还是宅基用地，都存在大量闲置和浪费状况。在这种背景下，推广农村集体土地入市，来缓解城市用地严重短缺的现状，无疑让人们感到眼前一亮。

诚然，农村集体土地入市，不仅能促使城市开发模式的转变，从粗放到集约，土地利用实现“节能减排”。而且，它也为城乡一体化打开了制度化出口——农村建设用地将得到有序释放，最终实现最优化使用。这不仅能够加快现代农业的发展，而且也能增加农民的财产性收入，让农民腾出时间安心在城镇务工经商。更为重要的是，宅基地入市，也是一块通向城市的“敲门砖”，它能使农民通过置换自己的宅基地，实现城市居民的梦想。

唤起沉睡的巨量社会资本

中国人民大学农业与农村发展学院副院长、博士生导师郑风田教授认为，18亿亩耕地、2.5亿亩农村建设用地，在这次的三中全会决定中被赋予很大的开放力度，抵押权、转让权、处置权尽收。城乡建设用地市场有望形成，城乡要素不平等的坚冰被打破，给农村及相关产业带来无穷的想象力。

反方观点：导致新的“圈地运动”

农村集体建设土地入市，无疑有效增加了房地产市场的土地供给，对缓解当前土地供应紧张的矛盾，以及打压当前过高的房价，显然具有积极的现实作用。

然而，“农地入市”后，这些土地资源最终掌控在谁的手里非常关键，假如入市的农地继续被开发商所“垄断”，进而继续囤积大量农地，房地产市场价格也仍在开发商的“大棒”下舞动，那么，“农地入市”新举只能打压房价一时，却难以长久调控房价。

反而使房价“水涨船高”

专家以为，推动“农地入市”切不可一揽子放开，一定要谨防开发商借此掀起新一轮的“圈地运动”，作为政府必须牢牢掌控“农地入市”的主动权和发言权。

否则，一旦失去控制权和发言权，大量入市的农地迅速被开发商们所垄断，被那些“地王”们所蚕食，届时，打压房价、调控房地产市场价格的良好愿望很可能落空，而入市的农地的价格或许也会因此“水涨船高”。

宅基地入市——以仁爱的名义作最后的一次掠夺

如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。乍一看来，对于不堪房价之高而居无定所的人们来说似乎迎来一线曙光，房价终于有望降下来了；对那些买了小产权房的人们来说好像也是一个好消息——有可能合法化。但对农民来说，无疑意味着被“合法地”掠夺了！

因此，需要谨防有人打着抑制房价、关爱民生的幌子，对农民实施最大的也是最后的一次掠夺！

城市的“编外市民”将沦为“牺牲品”

日前，清华大学发布了一个“中国城镇化调查”的数据，约有16%的家庭在最近一波城镇化过程中遭遇过征地、拆迁，征地拆迁后，提供就业机会和城镇社会保障的比例却比较低，假如农民可以自由卖地，而失地农民又不能享受城镇户籍待遇，那么吃亏的只能是农民。

从全国大部分地方来看，城乡二元化管理格局仍呈主流态势，这就意味着，农民即便用宅基地置换了城市的住房，也不一定拥有城市户口，也不能成为城市永久性居民，更不能享受与市民同等的福利待遇。如此以来，失去土地或宅基地的农民，变成了城市的“编外市民”。

与此同时，对于失去土地，或者失去宅基地的农民而言，由此衍生的问题更容不得忽视。比如就业问题等，是影响到社会和谐稳定的最为突出因素。

对于农民而言，土地和宅基地是赖以生存的基石，而土地和宅基地一旦入市，就意味着失去了生存本钱，如果再没有更好的就业，再加上连一个低水平的养老保险也没有保障，那么，农民的利益受到保护将无从谈起。

当农民失去土地承包经营权以后，也就没有资格和能力就征地成本、拆迁补偿、就业安置等与政府、开发商等进行平等博弈，到那时，农民很可能沦为土地的“牺牲品”。

进城易，返村难。如果有天灾人祸，失地农民极易返贫。如果农民为了短期利益直接把地卖出去，自己又没有什么工作技能，返乡又没有土地和宅基地了，不仅居无定所，这岂不是灾难？

专家指出：方向不动摇，行动需谨慎

“农地入市”合法化后，农民有可能因为利益的驱动，毫无保留地出让自己的土地，农民一旦花完这些收入，就会一无所有，成为真正的“无产者”。这会对社会的稳定带来很大的隐患。

以前，不切实际的工业化与恶性扩张的城镇化，已经造就了几千万失地农民，群体性事件屡有发生，智者、仁者、决策者当警惕！

以解放农民的名义巧取豪夺宅基地，侵害农民利益；以公共利益为诉求，强征宅基地，使农民成为“流民”，那才是我们应该警惕和旗帜鲜明地反对的。

同时需要反对的，还有在宅基地上盖起六、七层“农民公寓”出租，坐收租金，一大早“趿双拖鞋进茶楼，夜夜伴着麻将声”的“新地主”生活。如何防范？我们期待科学的、民本的制度设计，更期待制度实施前能参与讨论，避免200多平米的经济适用房等闹剧。

“虽然农地入市能有效地解决三农问题，但是就目前情况看，土地大规模入市可能性不大。”有专家指出，农民的宅基地是农民居住权的最后保障，正如土地承包经营权是农民生存权的最后保障一样。在农民的社会保障体系还没有建立起来，农民还不能与城市人口一样享有相应的社会保障，谈论所谓的农民房流转还为时尚早。

虽然，“集体建设用地入市”的方向是正确的，但这一政策若不经过仔细的论证和充分的博弈、辩论，贸然推出，就会很危险，具体的实施步骤还需要进一步的研究，小心谨慎地推进。

农村改革：功夫要在“土地”之外

业界人士指出，我们千万不可过度神化农村集体用地入市，指望它来破解城市用地深层次问题，那是不现实的；尤其是，处于相对弱势的农民阶层，在土地进入市场过程中，更应考虑到他们的切身利益，能否得到充分保障，这部分人的后顾之忧能否得到破解。如果说这些问题解决不好，则意味着，土地入市很有可能把农民带进“地狱”，而不是令人羡慕的“天堂”。

另外，如果农地入市，不仅能给部分“小产权房”正名，而且会引起现存房地产市场利益格局的变化，市场中的另一部分群体很可能会利益受损。部分“小产权房”获得合法地位并达到一定规模后，较低的购房成本必然会对现有的商品房交易价格形成冲击，可能引起商品房业主的抵制。所以，推进农地入市不可能非常顺畅，需要在政策层面考虑周到，让各种市场群体缩小利益分歧。

农村的改革不要总是盯在土地上，其实现在改革的关键不在土地，关键在于找到农民生存保障的替代品。现在我们的财力真的增强了，我们的经济发展了，我们应该真正的为农村做些事情，投入巨资建立社会保障体系，让农民真正的脱离土地或者不完全依赖土地和农村。

农民和农村改革不在土地，在城市和政府！

城市要真正的允许农民容入城市，政府应该将不必要的资金浪费和其他一些可以暂缓或者没有必要重复建设的资金集中起来，下力气建立农村的社会保障。农民真正从土地上解放了，农村土地的改革也就是水到渠成的事。

因此，农村改革的功夫，要放在“土地”之外。