浅析中小型房地产企业期间费用的控制＊

张国臣

（河南机电高等专科学校，河南 新乡 453000）

0 引言

近年来，我国房地产业发展十分迅速，在国民经济发展与建设中地位日趋重要，已经与中国经济息息相关，成为我国经济的晴雨表。据《2012中国统计年鉴》统计，截止到2011年底，我国房地产企业已达88419家，吸纳就业人数225.70万人，完成行业投资61796.9亿元。［1］它一方面对于促进国民经济发展，加速中国城市化进程、扩大劳动就业和提高人民生活水平起到了积极的促进作用，但另一方面却由于占投资比重过重、无序发展、房价上涨速度过快成为我国经济发展的一大隐患。

截止到2011年底，我国中小型房地产企业已达83011家，占全国房地产数量的90%以上。我国中小型房地产企业虽然数量众多，但普遍规模较小，其运营水平不高、人力资源相对匮乏、融资渠道狭窄、资产负债率较高，使得其核心竞争力远不及大型房地产企业。由于受宏观经济情况和国家政策影响更为明显，因此中小型房地产企业在财务管理尤其是期间费用控制上并不尽如人意。中小型房地产企业要想参与市场竞争，首先要在成本控制上下功夫，其中对期间费用进行有效的管理与控制是重要手段之一。中小型房地产企业通过对期间费用进行科学管理与有效控制，能够为企业节约成本，增加利润，为企业发展夯实基础。

1 期间费用的定义和分类

1.1 期间费用的定义

按照我国财政部颁布的《企业会计准则》，期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用，也就是不能直接归属于某个特定产品成本的费用。［2］它是随着时间推移而发生的，与当期产品的管理和产品销售直接相关，而与产品的产量、产品的制造过程无直接关系，即容易确定其发生的期间，而难以判别其所应归属的产品，因而不能列入产品制造成本，而应在发生的当期从损益中扣除。

1.2 期间费用的分类

在我国，将期间费用分为三类，即：销售费用、管理费用和财务费用。

1.2.1 销售费用

销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用，包括由企业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费（不含融资租赁费）和销售服务费、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费等。差旅费、低值易耗品摊销包括在管理费用里面。

1.2.2 管理费用

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损益。其包括的内容有：工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。

1.2.3 财务费用

财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算，不包括在财务费用）、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。但在企业筹建期间发生的利息支出，应计入开办费；与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前的利息支出，计入购建资产的价值；清算期间发生的利息支出，计入清算损益。

2 我国中小型房地产企业期间费用控制现状

自1998年我国停止住房分配，实行住房货币化后，我国房地产行业真正开始发展，其发展历程不过十五年的时间。大型房地产企业因为财务管理规范，对政策把握较好从而对期间费用控制能力较强，管理规范，运营情况较为理想。而我国中小型房地产企业成立时间更晚，许多企业处于发展初期，运营不成熟，并且多为家族式企业，管理相对不规范。

出于自身血缘关系的信任，许多中小房地产企业任命的财务管理人员也多为亲属嫡系。许多企业管理者因为自身水平的原因从而对财务管理制度不重视，尤其是对期间费用控制的重要性认识不够，部分企业管理者为了降低人力资源成本，不再单独设立期间费用控制的机构；个别企业即便建立了期间费用控制制度，也往往限于表面，流于形式。此外，许多中小型房地产企业对于期间费用的预算是根据以前的经验做出预算，比如按合同收入的一定比例来确定预算，往往和实际支出差距较大，不利于企业有效预计成本，确定利润。

3 中小型房地产企业在期间费用控制上存在的问题

许多中小型房地产企业因为缺乏有效的监管制度对期间费用控制能力不强从而导致公司运营成本增加，企业盈利水平不高。具体表现为三个方面：

首先，在销售费用方面，中小型房地产企业受自身资金实力的影响往往只能追随社会物价指数浮动，其在每个会计季度做出的期间费用预算，经常因原材料价格上涨、人工成本上涨造成企业运输费、装卸费、租赁费、销售部门人员工资、职工福利费等造成销售费用大幅上涨，从而在一定程度上增加了企业负担。［3］随着国家调控政策的逐步深入，尤其是限购、限价、限贷等政策的出台，房地产行业竞争程度加剧，许多中小房地产企业广告费用、宣传费用大幅增加，也客观上造成了消费费用控制不力的局面。

其次，在管理费用方面，业务招待费等超出预算现象时有发生。房地产行业涉及行业领域众多，从项目立项审批、土地开发审批、建筑设计、广告甚至项目招投标、建设监理、工程验收等等都需要大量的业务招待费，从而造成超出预算的现象时有发生。

最后，在财务费用方面，中小型房地产企业因筹资难度大、过程复杂、渠道单一而造成财务费用加重的现象时有发生，从而导致期间费用增加。据《2012中国统计年鉴》统计，2011年全年我国房地产企业建设资金共计利用银行贷款13056.8亿元，利用外资785.1亿元，自筹资金35004.6亿元。国内大型房地产企业自有资金实力比较雄厚，并且很多作为上市公司可以通过发行股票、债券从资本市场融资，甚至利用品牌影响力如金地集团、万科地产、中粮地产、招商地产等去海外融资，渠道丰富。［4］而我国中小房地产企业融资渠道十分有限，其开发资金主要直接或间接来自于银行贷款和房地产信托。国内中小房地产企业对融资渠道掌控能力有限，一方面有可能因渠道单一而错过最佳投资时机，另一方面，房地产信托成本偏高，风险溢价大，加重财务费用支出成本，增加企业负担，减少企业利润，甚至有可能造成财务风险。

4 中小型房地产企业控制期间费用的有效对策

我国中小型房地产企业数量众多，每家企业都应结合自身情况建立科学合理的期间费用控制制度。在向其他企业效仿学习时，要结合自身实际，总结规律，采取有效措施，这将有助于使企业有效控制成本，进入良性发展态势。本文针对上述问题，提出以下针对性的建议与对策：

4.1 提高重视程度，建立有效控制措施

中小型房地产企业管理者应该认识到，在新的市场形势下，建立现代化的企业，就必须抛弃陈旧的管理观念，要任人唯“才”而不是任人唯“亲”，要积极引进先进的管理模式，聘用合格的职业经理人，提高公司人员素质，加强对期间费用控制的重视程度，把建立有关期间费用控制的规章制度当作大事来抓，跟随时代步伐，不断吸收先进的期间费用控制管理理念和手段，建立有效的控制措施。

4.2 通过总额控制，务实避虚，降低销售费用

一方面，中小型房地产企业要通过总额控制，即年初制订销售费用开支计划，并按照计划分项由主管部门核准，及时签订运输、租赁和用人合同，避免因市场价格波动造成的销售费用上涨情况。另一方面，中小型房地产企业应通过有效寻找目标客户，实施精准营销，注重传播的效果和精准度，以目的性强、花费小、快速直抵目的的活动营销取代传统的针对性不强、花费大的传统营销活动，更加务实，从而降低广告费用和宣传费用，有效控制销售费用。

4.3 严格履行报销手续，控制管理费用

建立科学的业务招待费管理制度并严格执行，实行总经理负责制，进一步规范业务招待费的管理。规范业务招待费支出的申报、审批手续，严格控制费用标准，杜绝无票费用开支，严格履行财务报销手续，严格事前报告和事后审批制度，坚决杜绝事前不报批和超支行为的发生。并建立相应的奖惩机制，奖优罚劣，有效降低管理费用。

4.4 建立多方筹资渠道，减少财务费用

作为典型的高投资、高风险、高回报的资金密集型企业，中小型房地产企业必须广拓渠道，建立银行贷款、房地产信托、房地产投资基金、非上市股权融资等多元化筹资模式，多方筹措资金，在保证项目正常运营的同时，合理控制资金成本。由于资产负债率较高，因此中小型房地产企业必须加强现金流管理，防范财务风险，要严格按照用款计划，根据企业资金状况、不同阶段资金需求状况来选择合适的筹资方式。通过反复测算、滚动借款方式，减少财务费用。

［1］中国统计出版社.中国统计年鉴2012［J］.现代经济，2012，（9）.

［2］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2006.

［3］陆孟兰.试论房地产企业期间费用控制［J］.财会通讯，2010，（5）：73.

［4］南方报业网.金地招商万科接连赴港买壳，打通海外融资渠道［EB／OL］.http：／／news.fs.soufun.com／2012－05－16／7679221.htm.2012－05－16.