英国土地保有关系的流变与反思

刘兵红

（东莞理工学院政法学院，广东东莞 523808）

英国财产法有着悠久的历史，经验主义理念下的英国财产立法是经历史长河沉积而成，对英国财产法的历时考察是了解英国财产法不可或缺的手段和方法。本文从英国财产法之起源着手，重点分析了土地保有关系的形成与演变，并在此基础上就英国财产法对我国启示进行思考。

一、土地保有关系的建立与演化

（一）保有关系的建立

1066年，诺曼底公爵威廉为争夺英国王位，经过黑斯廷斯战役，征服了英格兰，史称诺曼征服。

威廉征服英格兰之后便宣布英格兰的土地归国王所有，所有臣民直接或者间接向国王持有土地，国王为英格兰土地的最高领主。威廉将留为己用的土地之外的土地分封给世俗贵族和教会贵族，这样在土地上便建立了第一层土地保有关系:国王作为最高领主为封臣提供保护，封臣作为土地保有人应当为国王效忠并提供相应的役务和封建附随义务。从国王处直接持有土地的封臣以采邑分租的形式再次分封，封臣和下级土地保有人之间形成了第二层的土地保有关系，就这样，英格兰的土地法权关系在不断的土地分封过程中得以形成，多层次多类型的封建土地保有关系得以在英格兰的每一寸土地上建立，土地保有制度得以在英格兰全面确立[1]。在土地保有关系中，领主和土地保有人以土地为基点构建起各自的权利义务。英国学者根据保有人提供义务性质的不同，将保有关系进行划分为自由保有关系和不自由保有关系[2]。

1．自由保有关系

自由保有关系中，保有人为其领主提供确定的封建役务，保有人保有（seisin）土地并且可基于保有土地而享有地产权益[3]。根据保有人提供义务的不同，自有保有关系可以进一步划分为军役保有、教役保有、伺役保有和农役保有。

（1）军役保有

军役保有，又称骑士保有，军役保有人为其领主提供军事性质的劳役，他得提供一定数量的骑士为其领主免费服役40天。英王与其土地保有人之间的保有大都属于军役保有，因此可以说，国家的军队建制来源于土地，植根于土地:军队最高长官是土地的最高领主，其直接封臣为军队的将军，土地上封臣的等级身份与军人等级身份相对应[4]。诺曼征服后一百年左右，军役保有人必须履行派遣骑士义务，否则其土地领主可以收回。从1166年到大约1266年为止的一百年时间里，军役保有人开始逐渐用交纳兵役免除税（scutage）的形式来替代派遣骑士义务。货币的贬值使得军事保有人交纳的兵役免除税对于国王的财政收入来说已经无足轻重。到14世纪理查二世干脆下令废除了兵役免除税。而1660年的《保有废除法》（The Tenures Abolition Act 1660）正式废除了军役保有。

（2）教役保有

教役保有，是由宗教团体或者神职人员与领主就土地持有达成的一种保有方式，前者为后者提供宗教服务，后者向前者授予土地。相对其他保有人而言，教役保有人的义务很少——其义务仅仅限于为领主作祈祷或者弥撒之类的宗教服务。基于教役保有人负担较轻的封建义务，而且教役保有人由于其组织的延续性使领主的许多特权被实质架空，因此，封建领主对于教役保有的取得和转让上大都采取限制措施。1279年《永久产业法》（Statute of Mortain）、1290年《保有转让法》（The Statute Quia Emptores 1290）对于随意赠与教会教役保有土地的行为加以禁止。这导致教役保有地数量越来越少，以至于在现代英国财产法上教役保有事实上已无足轻重。

（3）伺役保有

土地保有人对领主如承担杂役等封建义务，则土地保有人对土地的保有方式为伺役保有（serjeanty）。伺役保有分为大伺役保有（grand serjeanty）和小伺役保有（petty serjeanty）。大伺役保有人作为国王授予土地的保有人应当为国王亲自履行其义务，如在国王加冕的时候为国王执剑。而小伺役保有人的领主可能是国王或者其他封建领主，保有人为土地保有以提供带有军事色彩的服务，如提供领主弓箭、长矛等等，小伺役保有人可以请人代为上述杂役。

14、15世纪时英国法律强制将小伺役土地保有关系转化为农役土地保有关系，英国历史上的小伺役土地保有关系趋于消亡;但是作为荣誉象征的大伺役土地保有关系被作为一种传统保留了下来，当今大伺役土地保有人所负担的封建役务非常轻微（如为国王执剑），在英国往往被认为是一种高贵身份的象征，因此1660年的《保有废除法》与1925年《财产法》均没有废除大伺役土地保有关系。在今天，英国仍有为国王提供诸如持剑、执旗等义务的大伺役土地保有人，因此从理论上讲，如果大伺役土地保有人不履行上述义务，王室有权将其土地收回。

（4）农役保有

当今英国普通法上的仅存的保有为农役保有，1925年后所有自由保有和不自由保有关系均被转化为农役保有[4]。农役保有是除军役保有、教役保有、伺役保有以外的一种保有关系，农役保有人所承担的义务五花八门，15世纪末，农役保有人的劳役义务被换算成金钱支付，这种替代劳役义务的金钱被称为免疫税（quit rents）。中间领主的利益随着货币贬值于实质丧失，几个世纪以来中间领主的身份已经被逐渐遗忘，在现代英国法上，农役保有人在名义上对国王直接持有土地[5]。

2．不自由保有关系

不自由保有是指维兰保有（villeinage）和由维兰保有演变而来的公簿保有（copyhold）。

和自由保有关系相比，维兰保有的主要有以下两大特点:第一，维兰保有关系中，领主拥有占有权（seisin），维兰保有人依照领主之意愿持有土地，领主可以随时将保有人逐出土地，维兰保有人的利益得不到国王法院的保护，维兰保有人也不能去庄园法院起诉其领主;第二，虽然维兰保有人的利益似乎没有保障，但是习惯上除非维兰保有人的某种行为可以导致领主没收其土地外领主不得随意剥夺其土地持有，这种庄园习惯被庄园法庭认可为法律，虽然庄园法庭事实上不能就维兰保有土地纠纷对领主进行强制执行，但是一般来说领主们会遵循这一庄园习惯，因此准确地说，维兰保有是根据庄园习惯依领主之意愿持有土地。维兰保有人的义务主要是提供不确定的劳役，其次是其对领主的忠诚义务，依照梅特兰的观点，维兰保有人对于持有土地拥有转让与遗嘱处分权，持有人继承人继承土地权益或土地权益受让人受让维兰保有土地时得向领主支付一定数量金钱[3]379—383。

维兰保有转变为公簿保有是14世纪后半期的事情，当时流行于欧洲黑死病致使大量劳动力死亡，1381年英国农民起义，所有这些改变了维兰保有人的奴役地位，维兰保有人的劳役被折算成固定的金钱地租，此时，国王法院开始介入维兰保有人针对其领主的诉讼，15世纪末，普通法法院开始救济那些非根据庄园习惯而被领主逐出土地的维兰保有人，因此，在普通法上，维兰保有人根据庄园习惯，持有土地的权益可以在普通法法院得到支持。维兰保有也开始有了新的名字:“依照庄园法庭公簿而为之的保有”或“公簿保有”[3]379—383。在公簿保有中，保有人转让土地权益的自由度增大了，虽然公簿保有人在转让土地权益时也需先将土地交还领主，但领主无权否决土地权益受让人为其保有人，土地转让的情况被登记在庄园法庭的登记公簿上，而土地权益受让人会得到登记事项的抄本以用来证明其土地的权益，公簿保有事实上不再依领主之意持有土地，他根据庄园法庭的登记公簿而持有土地。

（二）保有关系的演化

诺曼征服以后的相当长的一段时间内，土地持有人与领主形成固定的身份关系，在没有得到领主同意的前提下不能自由转让其土地利益。土地持有人所拥有土地权益不具有自由转让性，因此，土地持有人就只有通过将土地进行分封的形式完成土地权益转让所要达到的经济目的。

1290年《保有转让法》从维护大领主的利益出发禁止分封，它同时照顾到土地保有人的转让土地权益的愿望允许土地自由保有人无须领主同意转让其一部分或者全部土地，受让人替代原保有人成为新的保有人，履行原保有人对其领主的义务，在转让部分土地的情形下，新旧保有人按比例分担原保有人对领主承担的义务。1290年《保有转让法》禁止土地分分封，大大地缩减了土地保有关系的层级和数量，允许土地权益的自由转让，促使了领主和土地保有人人身关系的弱化，土地保有人的土地权益开始从相对性走向绝对性。土地权益的封建化开始融冰。1290年《保有转让法》从数量上缩减了保有关系，然而保有关系的种类依然没有得到缩减，而且，自由保有人虽然能自由转让其土地权益，但是附着于土地的领主封建权利依旧没有减少。到17世纪，英国资产阶级革命为土地的资本主义化奠定了政治条件，代表新生资产阶级利益的国会取得了全面的胜利，虽然斯图亚特王朝复辟，但是，作为革命的成果，代表封建大领主利益的王权得到了相当程度的压缩。正是为了缩减保有关系类型、废除封建土地义务，国会于1660年制定了《保有废除法》。

1660年的《保有废除法》正式废除了军役保有，将小伺役保有转化为农役保有，教役保有和公簿保有虽然得以保留，但是教役保有人将土地转让或者教役保有人无继承人的情况下，教役保有将被转化为农役保有;这样，土地保有关系种类开始走向单一化。

1925年《财产法》是英国土地法变革史上划时代的立法，它将土地保有关系类型进一步简化，而且土地保有人的封建义务被彻底清除。法律直接规定所有土地保有人均对国王直接持有土地，这种土地保有关系只是法律的一种拟制，其已经失去了保有关系的实质含义。

二、保有关系当事人权利之变迁

伴随保有关系缩减化、单一化与拟制化趋势的是保有关系中双方权利的演化，具体来说就是领主权益的去人身化、缩减化与虚有化以及土地保有人地产权的财产化、精减化与所有权化。

（一）领主权益的变迁

在土地保有关系中，领主享有领主权益，土地保有人享有地产权（estate）。领主的领主权益（seignory）包括土地保有人提供的役务和封建义务（incidents），这些役务与封建义务构成了领主权益的全部。值得指出的是，领主权益随着保有类型的缩减以及封建附随义务的废除而逐步缩减与消亡;在1660年以前的土地保有关系中，保有人除了根据土地保有关系的性质提供不同的役务外，还要承担相当多的封建义务，这些封建义务具有强烈的人身性，它包括:（1）忠诚义务，包括与臣服义务（homage）与效忠义务（fealty），保有人通过对领主或者领主代理人表明自己与领主之间建立起人身依附关系，保有人对领主要忠诚履行义务，领主保障保有人的人身财产安全;（2）继承金（relief）义务，土地保有人的土地继承人在承继土地保有人土地利益时，要与领主建立以货币或者实物缴纳的方式建立新的土地保有关系，此种费用被称为继承金;（3）助钱（aid）义务，在特定场合土地保有人向领主支付的费用，如领主女儿出嫁的情况下;（4）监护和婚配指定（wardship and marriage）:土地保有人死亡后，领主有权对其未成年继承人行使监护权以及对为监护人指定对象的权利;（5）土地归还义务（escheat），当土地保有关系终止时，土地应当回归领主[3]296—356。1660年的《保有废除法》废除了军役保有，上述大部分封建义务已经不复存在，土地保有关系开始从人身关系向财产契约关系转变。1925年《财产法》彻底废除了1660年的《保有废除法》实施后残留的土地保有人封建义务，1926以后，领主对于土地持有人的土地归还权被最终废除。1925年《财产法》将所有保有关系转化为农役保有，实现了土地保有关系的一元化格局，同时所有土地保有人都对国王直接持有土地。作为法律上的领主，国王除了对死亡时无人继承的土地权益可以收回以外，已经没有其他实质的领主权利，领主权被彻底虚化。

（二）土地保有人权利的变迁

与领主权虚有化相对应的是土地保有人地产权的强化，这突出表现在土地保有人权利即地产权的财产权化、精减化与所有权化的趋势上。

1．地产权之财产权化

在英国各种类型的土地保有关系中，土地保有人对土地权益一定时间的拥有被称为ESTEATE，即地产权。Estate一词来源于Status，本身意味着封建地位和身份，土地保有人的土地权益兼具人身性和财产性。如前所述，土地保有人对于土地利益的享有是建立在其对履行领主役务与封建附随义务基础之上。诺曼征服之初，土地保有关系任何当事人的死亡都将导致保有关系的终结，由于土地保有人与领主之间的保有关系并非纯粹的财产安排，土地保有关系在更深层次上体现了土地保有人对领主的人身依附。这种强烈的身份特征使得土地保有人的地产权不可以继承与转让。随着保有关系人身关系的缓解，土地保有人的土地权益之继承与转让得到了法律的认可①12、13世纪土地保有人的土地权益被继承或者转让时，新的土地保有人要通过缴纳继承金（relief）或者罚金（fines）的形式与领主建立起新的保有关系，这种情形一直延续到1660年《保有废除法》实施之前。。到13世纪时英国的地产权经过不断的演化和发展，最终形成了三种典型的地产权:终身地产权、不限嗣继承地产权和限嗣继承地产权，虽然地产权开始被允许流转，但是地产的相对关系并没有被突破，新的地产权人只是取代旧的地产权人成为土地保有关系的当事人。1660年后，大量的土地保有人的封建义务被废除，地产权上的封建负担大量缩减，地产权进一步向非身份性的纯粹财产权演化。1925年英国财产法将所有的封建义务剔除，财产法进一步规定英国的每一片土地都由土地保有人向王室直接持有，而实际上作为法律意义上的领主——王室已经失去了中世纪时的领主特权，这样，随着地产权的不受限的可流转性与继承性的确立以及王室领主权利的虚化，地产权完全演化成为纯粹财产权。

2．地产权之精减化

在英国土地保有关系建立之初，历史上形成的土地保有人的普通法地产权主要有三种:终身地产权、不限嗣继承地产权和限嗣继承地产权。除此以外，领主在土地保有人的土地利益终了时还享有地产回复利益（reversion），领主可以将这种地产回复利益出让;同时领主在其土地上设定地产权后，还可以将剩余权益（remainder）转让。这样在同一空间的土地权益在时间上可以做出多重切割，且每个部分可以分别转让。普通法地产权是一种对世权，可以对任何人主张，这对于地权受让人来说将是极其不安全的，因为受让人在得到某一普通法上地产权之时，其存在于土地上的其它普通法地产权将会成为其土地权益的法定负担。这势必导致土地权益交易的风险并影响土地的资源优化。为降低土地交易风险和土地交易成本，英国对土地法进行了大量的改革，最终1925年财产法强制性地将非占有的不限嗣继承地产以外的地产权转化为衡平法上的地产权②普通法地产权和衡平法地产权的区别最初体现在其救济方式的差别上，前者之纠纷由普通法院管辖，后者由大法官法院管辖，1873年二大法院合并导致了二者管辖上的趋同。但是，二者在实体法上的差别仍旧被保留下来。。

英国1925年财产法在加强土地权益受让人保护的同时，也照顾到衡平法上土地利益所有人，具体来说，对于衡平法土地权益可以通过登记进行保护。

衡平法土地权益的登记保护源于古老的衡平法上的善良买受人原则，该原则最早产生于土地用益，确立于土地信托。衡平法上的土地利益产生于13世纪，最初衡平法上的地产权被认为是一种对人权，只能针对受托人提起。[2]98这对于衡平法上的地产权人保护不力，所以在1465年英国法上形成了“注意原则”，如果普通法上土地权益的受让人注意到了土地上的衡平法利益，该受让人就应当受衡平法地产权的约束。1483年大法官认为衡平法地产权将约束受托人的继承人，1522年衡平法院认为衡平法地产权将对抗任何无偿取得普通法地产权的第三人。至此，衡平法地产权的善意买受人原则被确立下来。尽管现代英国法上存在相当多的衡平法地产利益，但是由于衡平法土地利益仅对普通法土地权益受让具有有限的拘束力，因此随着普通法地产权的数量的缩减，土地交易安全得到了有利的保障。

3．地产权之所有权化

从历史上看，英国土地保有人之地产权属于一种合同下的相对性权利，土地保有人对土地没有绝对所有权，占有性的不限嗣继承地产权是土地保有人在土地上能拥有的最大利益。虽然占有性的不限嗣继承地产权脱胎于土地保有关系，但是随着保有关系的拟制化于以及地产权之财产权化和精减化，占有性的不限嗣继承地产权从各方面都已经接近于大陆法系之所有权。

从内容来看，占有性的不限嗣继承地产权人可以终身使用土地，并且在其死后，土地权益由继承人继承，王室在土地权益无人继承的时候代表国家将土地收归国有，这与大陆法系所有权并无二致。

从占有性的不限嗣继承地产权的法律地位来说，1925年财产法规定，占有性的不限嗣继承地产权在普通法上不可缺失，任何土地上都应当有普通法上的不限嗣继承地产权所有人。占有性的不限嗣继承地产权是土地保有人在土地上能享有的最大土地权益，其本身可以在时间纬度上进行纵向切割，不限嗣继承地产权在时间维度上切割而成的不同地产权只能作为土地负担的衡平法地产权而存在;而且，作为不限嗣继承地产权人可以自由转让其地产权，以其地产权设定各种其他土地负担（如地役权）。这样，不限嗣继承地产权取得了地产权中最核心和无可替代的地位，这种地位非常类似大陆法系所有权在物权中的地位。

因此，可以说，精简化以后的占有性的不限嗣继承地产权实质上已趋同于所有权。

三、反思与启示

经过对保有关系的历史考察，笔者发现，英国法与大陆法系财产权的历史起点与逻辑起点不一，英国采取了渐进性的、经验理性下的司法中心主义式财产法变革，而大陆法系向资本主义社会转变中是采取了激进式的、理论理性下的立法中心主义下的变革。“英国所使用的法律概念和与此相关的术语与欧洲国家区别很大。在许多情况下无法将法国、西班牙和德国法学家使用的术语译成英语;反过来，在欧洲大陆国家的语言中也找不到能够表达英国法基本概念的词语。”[6]英国财产法的相关制度和法律术语只有在英国法的语境中才能得到准确的理解。但这并不妨碍我们对二者进行比较研究，相反，这种差异使得比较研究将更具意义。目前我国对英国财产法相关制度研究相对薄弱，得出的结论也存在一些问题。一个必须直面的问题是:相对于英国财产法，物权法的相关理论是否过时，有何值得修正之处?笔者以为，借鉴英国财产法相关制度并非一定要抛弃我国现行的财产权理论或者体系，只有在充分研究英国财产法的基础上才能得出二者是否兼容的结论。要回答这一问题，其必要前提是对英国财产法进行宏观的梳理和相关制度进行详细的解读，而保有关系的研习是这一切的前提和基础。

[1]J．H．Backer，An Introduction to English Legal History，Fourth edition，Buter worths，2002:225．

[2]R．E Megarry ＆ H．W．R．Wade，The Law of Real Property，Sweet＆Maxwell Limited Press，2000:14．

[3]P．Pollock ＆ F．W ．Maitland，The History of English Law Before the Time of Edward I，Cambridge University Press，1978:356－383．

[4]Nigel P GRAVELLS，Land Law，Sweet＆Maxwell，1999，:21．

[5]Roger J Smith，Property Law，Pearson Education Limited，2003:34．

[6][法]勒内·达维．英国法与法国法:一种实质性比较[M]．贺卫方，等，译．北京:清华大学出版社，2002:51．