业主拖欠物业服务费的法律问题研究

苏 洁

（胜利石油管理局 高培党校，山东 东营257000）

近年来，“3·15”消费者权益日，关于物业管理服务的投诉呈逐渐上升趋势，成为全国第二大投诉热点［1］。在我国，由于物业服务收费引发的矛盾已经成为社会关注的热点，成为媒体曝光的聚焦点。据国内某知名网站在线调查，当被问到“如果对小区物业的服务感到不满，你会采取什么方式解决”时，在6251名被调查者中有56.8%的人选择会采取“拒交物业服务费”的方式，选择“更换物业公司”和“集体抗议”的也分别占26%和14%，而选择“协商解决”的仅有不到4%［2］9。由上述调查可知，目前我国小区业主在对物业服务企业存在不满时，所采取的最主要的解决方式就是拖欠物业服务费用，因为与采取诉讼或者通过协调机制解决问题相比起来，这是最直接最方便的办法。但是业主拖欠物业服务费的行为面临着一个专业性的法律问题——抗辩权是否正确行使的问题。

一、业主抗辩权的行使问题

物业服务合同是双务合同，在符合法律规定的条件下，物业服务合同的一方当事人可以行使对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行自己的给付义务。在实践中，业主所持拖欠物业服务费的理由各不相同，拖欠物业服务费的方式多种多样。因此，应当针对业主所持有的不同抗辩理由具体问题具体分析：

1.物业服务企业服务水平低、质量不达标。业主认为物业服务企业管理服务的水平低，服务质量不达标，就会以物业服务企业没有履行相应的义务，以拒交物业费的形式行使自己的抗辩权。业主认为所作出的对抗方式是符合合同法规定的，所以便以采取拖欠物业服务费的方式向物业服务企业进行抗辩。但是笔者认为，业主在对合同抗辩权的理解上有认识误区。

首先，物业服务的对象是小区内的各户业主，由于业主数量众多，对服务质量的标准认定也不相同。在物业服务企业提供管理服务后，业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的服务质量标准为理由拖欠物业服务费。

其次，物业服务企业与业主作为物业服务合同的双方当事人，在履行合同义务时都应当遵循全面履行的原则，本着促使合同内容得以实现的目的，不能因为一方履行过程中存在瑕疵而减轻甚至免除自己的义务。物业服务企业提供的物业管理服务的种类多种多样，如果物业服务企业已经合格履行了大部分义务，只是某项服务工作做的差强人意，但只要该瑕疵不影响物业服务合同目的的实现，业主就只能就存在瑕疵的服务项目行使抗辩权。

再次，业主在物业服务企业未完全履行合同义务时，应当先请求物业服务企业采取必要的补救措施进行补救，按照合同事先的规定要求物业服务企业采取补救措施，例如修理、重作、退货、减少价款等。如果合同约定的补救措施不足以使合同回复圆满的状态时，业主才可以适用抗辩权。

双务合同履行中的抗辩权是合同效力的体现，其行使仅是暂时中止自己的给付义务，一旦产生抗辩权的原因消失，当事人仍须履行自己的义务［3］447。双务合同中的抗辩权并不是永久地抗辩，一旦物业服务企业采取补救措施，使管理服务符合合同的约定时，业主就应当履行自己的给付义务。

2.物业服务企业收费过高。在实践中，业主因为物业服务企业收费过高而拖欠物业服务费的情形也占物业纠纷案件相当大的比例。在业主与物业服务企业订立物业服务合同的时候，收费标准是双方在讨论协商之后意思表示一致而达成的，除非物业服务企业提供的是格式条款，否则合同的事先约定就充分反映了双方的自由意志，双方当事人都应当严格遵守合同的约定。如果业主认为物业收费标准过高，已经达到显失公平的地步，业主可以依据公平原则要求法院或者仲裁机构予以变更，或者在双方无法达成协议的情况下要求解除物业服务合同，或者以合同约定违反国家规定，请求法院判决此条款无效，否则业主就无法免除按照合同的约定按时缴纳物业服务费的义务［4］131。业主要求变更物业服务费的约定标准实际上是对合同主要内容的变更，但是合同的变更应当经过当事人之间的协商，业主未经物业服务企业协商不得单方变更物业服务费的收费标准。

对于因物业服务企业擅自提高收费标准或者巧立名目乱收费而导致业主拖欠物业服务费的情形，笔者认为物业服务企业擅自提高收费标准或者乱收费的行为违反了法律规定，超出收费标准的部分应当确定为无效，业主应当按照当地政府物价部门规定的收费标准缴纳物业服务费，对于多余的部分可以不缴纳，同时政府价格监督管理部门应当对物业服务企业的违法收费行为给予行政处罚。

3.不属于物业服务的责任问题。部分业主将不属于物业服务企业职责范围内的问题归责于物业服务企业，以此为由拒缴物业服务费，例如业主发现房屋出现质量问题、供热供电问题或者邻里之间的日常矛盾没有得到物业服务企业的妥善处理而认为物业服务企业管理服务不到位，进而拖欠物业服务费等情形。

举个例子，陈某因所居住的房屋质量出现问题而长期拖欠所在物业小区的物业服务费。物业服务企业在催缴无果的情况下将其告上法院，法院判决陈某败诉，并作出解释：陈某应当明确开发商与物业服务企业的责任承担问题，房屋质量问题是由开发商在房屋建筑的过程中造成的，与物业服务企业并无直接的关系，将开发商的过错归责于物业服务企业显然是没有法律根据的。如果陈某要维护自己的权利，就应当另行起诉开发商［5］。

房屋的质量问题是业主与开发商在前期购买房屋时基于房屋买卖关系而产生的，责任主体是开发商而非物业服务企业。民事合同具有相对性，即本案的房屋买卖关系只能发生在以购房合同为基础的陈某与开发商之间，业主可以基于购房合同向开发商提出请求，而不能要求物业服务企业承担该合同的责任，因为物业服务企业是与该购房合同没有权利义务关系的第三人。物业管理服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，涉及的权利义务内容与各自对应的主体也都不同。业主不能因为开发商与物业服务企业在购房前期存在某种联系，就将不属于物业服务企业的责任归咎到其身上，要求其承担本应由开发商承担的违约责任［6］304。

二、抗辩权如何正确行使

抗辩权设立的目的是使合同双方当事人之间的利益达到一种平衡状态，这种利益平衡的维持应当以诚信原则作为依据［7］。业主因为物业服务企业在履行义务的过程中存在瑕疵就主张抗辩权，显然不利于合同目的的实现。而抗辩权设立的初衷就是维护双方的公平，保证合同目的的实现。

双务合同的牵连性是抗辩权存在的前提，这种牵连性主要是履行上的牵连，是指双务合同的当事人一方所负担的给付义务与对方当事人负担的对待给付义务互为前提，一方不履行其义务，对方原则上也可不履行，唯有如此才可以维持双方当事人之间的利益平衡［8］73。所以，正确行使抗辩权就必须要判断合同对方当事人的行为是否先违反了合同的履行义务。物业服务合同是一种混合合同，涉及的内容十分广泛，包含了委托合同、保管合同、承揽合同等多种合同的内容，所以判断某种行为是否违反了合同义务就十分困难。加之各地区经济发展的不平衡，每位业主对物业服务企业提供的服务质量的认知也有所不同，加大了对合同当事人行为是否构成债务不履行的评判难度。所以，判定债务不履行的标准就要以物业服务合同中的关于权利义务的规定进行审查［4］140。

1.在物业服务合同的存续期间，业主与物业服务企业之间的利益应当处于一种平衡的状态。在物业服务合同的履行过程中，一方当事人不履行或者不完全履行合同所规定的义务，破坏了双方当事人之间的平衡状态，对方当事人就可以行使抗辩权；如果一方当事人的履行行为只是存在小的瑕疵，对平衡状态不构成威胁，对方就不能行使抗辩权，应当继续本着全面履行的原则履行自己的义务。

2.要考虑合同的一方当事人不履行的行为占了合同内容的比例。如果一方当事人不履行义务的行为占合同规定的比例较大，影响了合同目的的实现，就可能构成对债务的不履行；一方当事人不履行合同义务的行为占合同规定的比例较小，仅是存在不影响合同实现的瑕疵时，就可能不构成对债务的不履行。

3.正确行使抗辩权维护自身权益受各种因素制约。抗辩权是物业服务合同赋予业主的权利，但是抗辩权的行使是有条件的，业主要想正确行使抗辩权维护自身的权益，就应当受以下因素的限制：

首先，抗辩权行使时间的限制。只有当一方当事人的债务已届清偿期，但对方未履行或者未完全履行使义务时，对方当事人才可以行使抗辩权。例如，只有在物业服务企业首先不履行或者不完全履行合同义务，并且经业主或者业主委员会的要求改善后不履行的状态继续存在时，业主才可以行使抗辩权［9］45。

其次，抗辩权行使内容的限制。合同的当事人实行抗辩权的目的在于要求对方履行合同债务，以保障自己合同债权的实现，进而促进合同目的的实现。所以业主在行使抗辩权的时候，不能影响其他业主的合法权益，也不能影响物业服务企业的日常工作。而且业主也不可以采取法律所禁止或者违反公序良俗的方式行使抗辩权。

再次，抗辩权行使方式的限制。合同的双方当事人在行使抗辩权的时候，尽量的规范化。一方当事人在行使抗辩权之前应当事前通知另一方，将行使抗辩的行使理由、行使方式和行使时间提前书面通知，以避免给对方带来不必要的麻烦［10］119。

三、结论

对于业主拖欠物业服务费的行为存在着很多的法律问题，而且会出现物业服务企业很难有效拖欠行为时降低服务质量、业主继续拖欠物业服务费连锁反应的怪圈。这不但影响了业主与物业服务企业之间的和谐关系，而且也影响了物业管理服务行业的发展前景。所以只有认识业主拖欠物业服务费的实质性问题，妥善处理物业管理服务领域出现的纠纷，才能促进物业管理服务行业的健康发展，实现居民生活的“长治久安”。

［1］黄正东.住宅小区物业管理纠纷及对策探讨［J］.安阳师范学院学报2004（5）.

［2］周雷.对于物业管理中若干法律问题的思索［D］.兰州：兰州大学法学系，2007.

［3］郭明瑞.民法［M］.北京：高等教育出版社，2003.

［4］马克力，王磊，罗海燕，等.物业管理纠纷［M］.北京：法律出版社，2007.

［5］滕晓丽，殷华.三种情形拒交物业费法院执行区别对待［N］.北京日报.2007－5－17（14）.

［6］梅新和.物业管理操作实务［M］.北京：法律出版社，2007.

［7］汪渊智，李志忠.抗辩权略论［J］.福建政法管理干部学报，2003（3）.

［8］王利明.合同法研究：第2卷.［M］.北京：中国人民大学出版社，2003.

［9］杨轲.我国物业服务合同纠纷的成因及对策研究［D］.南昌：南昌大学法学系，2007.

［10］杨琪，陈希国，赵萃萃，等.物权法百问通：小区物权［M］北京：中国法制出版社，2007.