自贸区为何成为刺激购房者钱包的敏感词

夏凉

中国（上海）自由贸易试验区（简称自贸区）成为近期上海房地产市场最具煽动性的楼盘促销涨价的宣传标语，令人热血沸腾。自贸区不仅成为一种政治经济发展的“上海梦想”，更为楼市传统的旺季“金九银十”促销涨价和疯狂拿地风潮火上浇油，或者说是对上海楼市的楼盘量增价涨和高溢价拿地产生了显著的叠加效应。“看勿懂”是上海人无奈自嘲的说辞，“看勿懂”也是上海人沾沾自喜的表白。而近期发生在上海楼市中的有些事实真相真是让人“看勿懂”，或者可以形容为——大跌眼镜。

事实复述之一：自贸区四板块新盘9月上半月成交面积超过8月全月，数据显示，9月上半月，浦东川沙、外高桥、南汇祝桥以及临港新镇这四个与自贸区关联板块新盘住宅合计成交量约6.5万平方米，超过8月份全月的成交量。与去年8月同期相比，增幅更是达到了294%，远远超过全市同期数据。而外高桥板块成交量比今年8月份同期相比猛增4倍多，且房价涨幅在10%以上。更为甚者，外高桥二手房交易热情也持续高涨，尤其是两房的住宅几乎无房可卖。

事实复述之二：自贸区利好发酵，周边区域房子也搭车涨价，并助推川沙土地市场拍出高溢价土地。9月12日，浦东新区川沙新市镇城南社区住宅地块拍卖，经过18家房企的激烈搏杀，最终成交楼板价为18436元/平方米，溢价率高达131.9%。今年以来，川沙板块商品住宅成交均价仅为2.24万元/平方米，而18436元的地块楼板价已达到了当地房价80%以上的惊人水平。如果按房地产开发的一般规律计算，楼板价只占楼盘销售价三分之一的比例，那此地块开发销售的楼盘价格将超过单价5万元。更令人难以接受的是自贸区的个别楼盘的单价，甚至已经接近市中心区域的均价。

其實，自贸区楼盘交易量瞬间大增，房价一夜飙升，看勿懂可以慢慢理解和接受，但是否会过热呢？

笔者也认为自贸区的建立对浦东房地产市场，甚至对上海房地产市场肯定会起到巨大的利好作用，肯定能提高自贸区的楼盘成交量。也肯定能助推房价的上涨。但如此疯狂的成交量和大幅涨价，是否又会将调控的政策逼上悬崖呢？国家统计局的资料显示，全国70个大中城市房价仅温州跌，其余69个城市同比房价都呈涨价，其中北京居涨幅首位达19.3%，上海居季军位置涨幅为18.5%。上海如此高房价涨幅让调控房价的政策情何以堪呢？地皮热和房价涨会不会引发调控政策预期的落地呢！

巨大问号和惊叹句的背后，是无数购房者的无奈眼神，是无数购房者的复杂表情。因为自贸区楼盘涨价趋势，深深地刺激了购房者的钱包，无论是愿意还是不愿意，他们都不得不为再次高涨的房价买单。

笔者始终坚持上海的房地产市场应平稳健康地发展，并主张房价合理有序地上涨，而不是疯狂地上涨。在一片自贸区礼赞声中，笔者“断章取义”地摘取上海市房地产科学研究院严荣副院长的一段话与大家分享。当然，必须声明的是，他的文章论述自贸区对房地产有何影响的分析主基调是充分肯定的，同时，也提出了一些新观点：

“对待可能出现的负面效应，要更多地从房地产市场平稳健康发展的角度进行思考。

首先，要加强对房地产业的境外融资活动加强监测。其次，要增强地方政府在房地产长效发展方面的政策自主性。再次，要继续强化房地产业的市场化改革机制。

从现有政策框架看，自贸区建设与绝大多数普通居民的房产投资决策不会有太大的关联。即便有，也只是间接性的，这种间接关联来自于自贸区建设所带来的改革和开放红利。”