上海房地产市场为何持续火爆

孙华良

“四大金刚”购买力强势支撑楼市交易量

今年上海高温暑热天气创历史纪录，但酷热气浪并没有挡住购房者加紧买房的脚步，上海房地产交易量不断攀升，购房潮涌动。国家统计局数据显示，8月上海新建商品房住宅价格涨幅与广州并列领跑全国，这也是上海房价连续第十个月上涨。同时，高温暑热似乎又给开发商疯狂掠地“火上浇油”，上海不仅各区域地王屡现，更出现了217亿的上海总价地王冠军。8月15日，浦东新区惠南拍出了楼板价9431元/平方米商住用地新地王，而此区域2009年的商品住宅销售价格才6000元/平方米左右。2011年11月该区域同类地块的楼板价才3648元/平方米。拍卖现场一位央企开发商不由地感慨：“开发商确实是戴着镣铐跳舞，在玩火。” 是开发商玩火？还是开发商在抢新的起跑线？近期楼市热闹异常。唱多唱空两重奏震耳欲聋，唱空者歇斯底里重复预言：楼市泡沫将破，鬼城将不断涌现。甚至有人大声疾呼：房价若继续上涨，将出现大规模经济衰退。万科王石也站出来“撬边”明言：“精明的李嘉诚先生在卖广州、上海的物业，这是一个信号，小心了。”而唱多者气宇轩昂般地视死回归，争抢新一轮经济发展的起跑线。中国新首富万达王健林公开宣称：中国经济增长离不开房地产，决策层将重估房产降温政策。国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示：“中国还没有出现大面积的房地产泡沫。一些中心城市房价被推高，是和民众对相对稀缺的公共服务的追逐有直接关系。公共服务好的城市住宅资源稀缺，所以房价必然高。”甚至有人高声喧叫：如果开放限购，北京房价今年能再涨100%。

专家预测唱多也好，唱空也好，舆论引导抢购也好，崩盘也好，总而言之，有点乱，真的让广大百姓不知所措，这就是今日之中国楼市冰火两重天的混乱舆论现状。

笔者既不愿意赞捧唱多者，也懒得去抨击唱空者。只是想从上海市场供求现状之角度，评说一些事实真相，让大家明白一些因果逻辑关系，从而演绎出相对较合理的结论。

今年初，笔者就明确预言，今年上海商品住宅能超过1000万平方米的交易总量，对房地产行业和地产人而言，这是一种福音。截至今年8月底，上海商品住宅交易量已达约800万平方米，而2012年全年交易量是960万平方米，2011年全年仅为760万平方米。数据很清晰地表明，上海商品住宅的交易量是在不断攀升，并显示这种攀升势头，正在强势突破“限购限贷”政策使交易量受阻之“紧箍咒”。媒体公开的全国房地产市场现状是：今年上半年主要大城市供应量明显不足，北京和上海显现负增长。上海去年的商品住宅成交均价是约2.2万/平方米，而今年上半年不仅站稳了成交均价2.4万/平方米，并不断向2.5万元成交均价冲击。很简单分析就可以得出结论：上海今年商品住宅成交量肯定会超过1000万平方米。若以100平方米一套住宅计算，是成交10万套住房；若以上海成交均价2.4万元/平方米计算，今年上海商品住宅交易总金额将超过2400亿。

那么，最关键的问题夺目而出：是谁在购买上海貌似天量的商品住宅？ “限购限贷”为什么没有截断市场的持續购买链？为什么今年还有1000万平方米以上的商品住宅交易量呢？笔者在分析之前，先把上海今年1-7月的房地产开发经营情况罗列如右图。

以上数据显示：其一，多数指标呈下降状态，表明上海商品住宅的供应呈疲软状态；其二，上市销售面积也仅为1000万平方米，这是目前上海的购买承受范围之内的；其三，去年上海的存量商品住宅也就是1000万平方米左右。以静态的购买力分析，上海的商品住宅的库存量只能满足约一年的购买力需要。

有房产专家曾经明确表示，如果上海商品住宅库存面积逼近600万平方米，市场就会出现供不应求的状态，房价必然会大涨。

目前，上海商品住宅供求现状基本和谐平稳。如果不出现极端的购买力萎缩和购买力大增，房价不会大跌或大涨。那么，上海商品住宅的购买力会不会萎缩呢？笔者认为也不可能，因为“四大金刚”购买力强势支撑着上海楼市的交易量。

“四大金刚”之喻是上海人传统的早餐基本购买需求，比作上海楼市的四大购买需求也意喻为市场最基本的商品房购买需求。

商品房刚需和改善型购买需求

上海楼市最广泛的购买需求是刚性的商品房购买需求和居住升级的改善型商品房需求，因此，笔者把这种购买力需求比喻为“大饼型”。

由于目前的政策是限制居民购买上海商品房，因此，具有购房资格的居民分为“首套”和“两套”两种。

首套购房者比较容易分类：如租赁无房者，二代或三代需分户居住者等。上海的中低端商品房的购买主力群体是首套购房者，这种购房比例占整个上海交易量的60%以上。而两套改善型购房群体今年明显呈上升趋势，上海中高端商品房的购买主力群体就是两套购房者，而选择首付六成房款的购房者大多数是改善型购房者，这种购房比例占整个上海交易量的40%左右。去年上海二手房全年交易量是25万套，而今年1-6月是17万套。这17万套住房的出售者中60%以上是为了换取再次购房的资格，是标准的两套改善型购房者。他们的购房动机基本上是为了改善居住地段和居住面积。由此分析判断的结论就很简单了，上海基本上没有出现抛盘远离楼市的状态出现。那么，17万套出售者的60%再去购买第二套改善型住房，以平均每套100平方米计算，这种市场购买力就超过1000万平方米，是上海今年预判商品房总交易的数量。显而易见，即使在“限购限贷”的政策下，上海也根本不缺乏市场购买力。这种强大的市场购买力存在，房价就不可能存在下跌的空间。预测上海房价要跌的预言为什么一直没有实现，就是因为这些人不懂市场规律，没有能力研究或者没有水平去判断市场购买力的存在数量。

动拆迁户的购买需求

上海的动拆迁户是指二级旧里以下住房改造和其他类型动拆迁房屋的居民。因为这种动拆迁是与政府市政改造和城市建设开发相关联，是黏合型的主被动行为。因此，笔者喻为“粢饭型”购买需求。上海民间流传这样一句妙言：“穷人翻身靠动迁。”说白了，就是动拆迁居民的房子，必须给他们动迁费用，他们拿到这笔钱，就可以购房改善居住条件。今年7月上海市政府公布的资料显示：“十二五”期间，上海要完成拆除二级旧里以下房屋350万平方米，需投入资金4500亿-5000亿，每年平均投入近千亿。

同时，上海有些地块拍卖或其他经济行为产生的居民动拆迁数量也是一股不可低估的楼市购买力。

如果按最保守的数据分析，上海每年有100万平方米的动拆迁居民需要购买新的商品房，也就是旧房100万平方米×2=200万平方米的新增商品房购买力。笔者的分析结论就是，今年上海因动拆迁房屋而产生出的市场购买力，占据全年的交易量比例绝不会低于15%，而这是上海樓市一种“纯天然”的市场购买力。

结婚用房的购房需求

上海的婚房购买一直是楼市的中坚力量，因为结婚用房比较“金贵”，同时，又是男女双方意愿结合的结果。因此，笔者将结婚用房购买需求比喻为“油条型”。

上海每年有约15万对本地居民登记结婚，如果以三分之一居民需要购买婚房计算是5万户，再以每户平均购买住房面积80平方米计算是50000户×80平方米=400万平方米，可以占到全年商品房交易量的40%左右。这是目前楼市“限购限贷”无法阻挡的一股市场中坚购买势力，也是一种无法改变的购买消费习惯。笔者的分析结论很明确，如果读懂了这种中坚购房势力，就不会对上海楼市的购买力产生怀疑。

外省居民和境外人士的购买需求

上海是一座人口导入型的国际大都市，上海商品住宅不仅吸引外省市居民，而且也受境外人士青睐。因为这种无法计量的购买力来自四湖五海，笔者定义为“豆浆型”泛滥购买需求。

真的很难准确判断这股呈“豆浆型”泛滥状态的市场购买力数量，但以笔者多年的从业经验，可以提出几种类型供大家研究判断。

第一类：外省市居民在上海缴纳社保基金满一年的结婚者可购买上海的商品房，这项规定在去年重申强调，因此，此类想购房的外省市居民从去年开始缴纳，目前已经具备购房资格的外省市购房者不断涌现，而且呈现常态化增长的趋势。上海在未来近十年的时间里，将导入1000万人口，如果以每年导入100万人口计算，这股来自外省市的“新上海人”购买力绝不可以低估。

第二类：境外人士一直是上海中高端商品房的购买者，随着上海国际化程度的不断提高，来上海工作和定居的境外人士会越来越多，他们的购买需求也在呈上升趋势。同时，这类人中还有更具有购买实力和意愿的群体——持境外护照的中国人。他们购买意愿强烈，购买目的明确，并会以各种合法途径来取得在上海购房的“珍贵资格”。

仅此两类群体就已经构成了上海楼市永不枯竭的购买力活水之源。那么，笔者也不用再下什么预判结论来总结这股购买势力的数量了。

“第五纵队”

特殊形式的购买需求

假如知道“第五纵队”的出典，就会理解笔者对于此类特殊购买群体的比喻是恰如其分的。

由于目前房地产“限购限贷”政策不是滴水不漏的，因此，上海楼市还存在一股“第五纵队”的购买势力来瓜分限购的商品住宅资源。这种特殊购买形式就是：其一，以企业名义购买商品住宅；其二，以合法或不合法离婚形式来获得购房资格；其三，以他人名义获取购房资格，私下进行财产公证；其四，没有购房资格，但实际已购买商品住宅而不进行交易登记；其五，以各种“擦边球”方式获得购房资格，甚至违规骗取购房资格等等。

行文至此，笔者不由感叹，上海的水很深，而且海纳百川。上海楼市的购买力之源不会枯乏，因为它贯通五湖四海。