关于我国房产税改革的思考与建议

李慧莉 李飞 薛耀洁 房京坤

摘要：随着我国人民生活水平的提高，住房问题日益成为人们关注的焦点。与其密切相关的房产税也备受争议。沪渝两地试点的房产税虽然具体方案不同，但是效果相似。鉴于房产税的多个正面效应，试点扩大势在必行，但是也存在种种技术障碍及制度缺陷，应考虑将该税种划为地方税体系，以缓解地方财政压力。

关键词：房产税；试点；分税制

一、沪渝两地试点情况

2011年1月27日，国务院原则上同意在部分城市开展房产税试点改革工作。随后，上海、重庆两地率先实行了房产税改革。然而，两地的改革方案却迥异，包括税率结构、试点范围以及计税依据等方面。

从税率结构看，重庆市试用最高税率为1.2%，明显高于上海市暂定的0.6%。在细节化方面，重庆独栋别墅住宅及高档住房建筑面积交易单价主城住房成交均价3倍以下的住房税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%；而上海细则相对简单，仅仅是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率才以较低的0.4%计征。

从征税范围看，上海市的试点范围是市行政区域，而重庆的则为主城区。重庆市规定了较多的范围包括存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房等情况。上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

从计税依据看，重庆的计税依据是房产交易价，而上海市主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按照规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

自沪渝两地试点以来，社会舆论不断，指责其成效不佳，表现为税收收入较少且房价并没有急速下跌等，其实这是一些非常表面化的认识。鉴于住房保有环节征税是按年征收的情况，就应在年底作综合评判，另外也要看到当前时点房产税税率较低。

二、房产税开征现状

税制结构不合理已经成为突出矛盾。自1994年实行分税制体系以来，存在严重的“财权上移，事权下移”现象，多个地方政府已经出现负债现象。地方政府除了营业税外没有稳定的大宗税收来源，更没有成型的地方税体系，只能依靠所谓的“地方财政”作为主要收入来源。地方政府在土地批注环节征收大额土地出让金，开发商则把此费用以高房价的形式转嫁给消费者，使人们的购房负担日益加重，最终导致人们对现有房地产市场以及我国税制结构产生抱怨不满情绪，不利于和谐社会的构建。再加上现有个人所得税不能明显实现其本身的收入再分配功能，还有近来让人们愤愤不平的“馒头税”等都呼唤房地产市场及税制的改革，这些都跟房产税密切相关。

房产价值评估技术环节存在缺陷。作为一种不动产，房产既有投资增值额又有折旧额，目前应该对房产原值征税还是房产现值计税存在很多争议。像上海老城区一些老住房的价值远远超过了郊区新房的价格，最根本的原因还是因为地价差异过大，房屋成本相对较小。房产价值和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素都有关，具有很强的不确定性，如何动态地评估房屋价值将是一项费时费力的浩大工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。

三、房产税改革建议

要把存量房增量房同时纳入增收对象。先前在上海试点的房产税税制方案仅以增量房为对象，没有考虑存量房的问题，即在2011年1月之前无论购入多少套或者多大面积的住房都不需缴纳房产税，重庆虽然计征对象里有存量房的字眼，但是只针对独栋别墅、高档住房，这样无法真实体现纳税人的实际支付能力，会导致严重的社会不公平问题。庆幸的是，截止九月中旬广州、杭州、深圳、南京等省会城市已经基本建立了存量房数据系统，基本完成了居民房统计，为启动房产税试点扫清了技术障碍。

应该以人均居住面积作为衡量标准。在我国现有社会制度下，按人均居住面积为标准能够体现公平的原则，超过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，也要规定相应的减免制度。参照上海市试点可以看到，以一个三口之家的居民家庭为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套120平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为170平方米，人均住房面积为56.66平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套120平方米的住房可暂免征收房产税。

建议将该税种划为地方税种。我们必须肯定分税制体系的合理之处，搞清楚政府现有的“入不敷出”现象不是分税制导致的，而是因为分税制体系执行不到位、地方政府职能混乱所致。当前地方政府只关注一次性把地价拿足，尽可能解决任期之内出政绩的需要，而以后这块地在十几届甚至二十几届政府任期之内是不会再产生现金流的。把房产税划为地方税种能够逐渐消除层出不穷的“地王”势头，有利于地方税体系的完善，使地方政府每年都有源源不断的现金流入，对于促进西部开发、中部崛起、振兴东北老工业基地将发挥重要作用。

沪渝两地房产税的开征是我国从计划经济向市场经济体制转轨中的一次“试水”，是建设和谐社会过程中踏出的坚实步伐，它将从一定程度上缓解高房价的压力，使地方政府税源能够持续。然而，控制房价保障民生不是一蹴而就的事情，社会各部门各阶层应该同心同德攻坚克难，共同造就我们温家宝总理在2011年3月的政府工作报告中所提出的“要让全体人民病有所医，老有所养，住有所居”的新局面。

参考文献：

[1]李举达 李佐凡：尽快改革房产税[J].经营与管理，2011（2）.

[2]康会欣：房产税时代来临[J].大众理财，2011（2）.