浅谈建筑物区分所有权

李茜

随着多层住宅的日趋普及，一栋建筑物内部的产权结构开始朝着多元化的方向发展。这种多个所有人共同拥有一幢多层建筑物的现象，催生了我们现在所熟知的“区分所有”的制度。建筑物的区分所有，可以说是对传统的单一所有和共有关系的突破，它是在现代社会多层住宅商品化发展的背景下产生的一种新型物权形态。而所谓的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。简言之，该权利是由专有权、共有权和管理权（或成员权）所组成的一种复合性权利，也有学者称之为“复合物权”[1]。我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

关于“建筑物区分所有权”一词，国外立法的表述略有不同。奥地利、德国称其为“住宅所有权”，瑞士称为“楼层所有权”，法国称为“住宅分层所有权”，英国称为“住宅所有权，美国称为“公寓单元所有权或公寓所有权或水平所有权”，日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”。由此可见，我国物权法草案第六章所使用的建筑物区分所有权的概念，正是采用日本民法与我国台湾地区的提法[2]。虽然各国立法中表述的名称各异，但实质内容是相同的，都是对建筑物的某个特定部分所享有的所有权的一种抽象概括。

各国民法直到第一次世界大战以前，对建筑物所有权都不曾做出有别于其他不动产的特殊规定。1804年的法国民法典首次规定了建筑物区分所有权制度，但由于在当时由多个所有人共同拥有一栋高层建筑物的情形很少，以至于这一制度很少有能够发挥作用的空间。而在其他欧洲大陆国家的民法中，对类似于区分所有权的规定也颇为粗陋。甚至于在一些国家，例如德国和瑞士都明文否定了区分所有权关系的效力。第一次世界大战以后，资本主义各国出现了城市化现象，城市人口的激增，使得土地资源日趋紧张，城市地价也随之不断地上涨，建筑物开始向高层发展。在这种情况下，个人独自拥有或少数人共同拥有一栋建筑物的能力相对变小，绝大多数的城市居民只能拥有一栋建筑物的一部分，而且人们获得的方式也由原先的租赁买卖或继承分割而逐渐转化为直接买卖。第二次世界大战以后，上述现象更为普遍，建筑物的使用功能也日趋得丰富。在许多国家，城市的民用住宅中的那些附属设施，如集中供水、供电、供气、供暖系统、电梯、共用的电视天线、共用停车场等也开始成为必要的消费资料。然而，由于高层建筑物的所有人往往有几十个，甚至上百个，在权利归属、使用方式及人际关系上往往就呈现出比一般建筑物中的居民之间更为复杂的情形，产生纠纷的可能性也更大，以致有的学者把这类建筑物称为“纠纷住宅”。基于此，专门调整这类建筑物所有人之间权利义务关系的建筑物区分所有权制度便应运而生。在欧洲大陆国家，首先完成有关区分所有权立法的国家是奥地利，该国于1948年制定《住宅所有权法》，而其他一些国家在此之后，也纷纷地作出了类似的规定。在这些有关建筑物区分所有权的立法中，一般都对该权利的成立与消灭、专有权与共有权的关系、区分所有权人的权利义务、区分所有权人团体的性质和活动方式、区分所有权人之间订立的规约的性质及效力、解决纠纷的程序等做出了专门规定[3]。

自1804年建筑物区分所有权首次产生以来，学界对其意义的界定就存在诸多不同的主张，进而也形成了各种不同的学说。究其原因，主要是由各国在政治、经济以及法律理念上的不同所致。这其中主要有三种不同的学说，即一元论说、二元论说及三元论说。

一元论说，又称为“一元主义”，“单一要素说”，“狭义区分所有权说”。它可进一步地分为“专有权说”和“共有权说”两种主张。专有权说认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的所有权，即专有权。该学说最早是由法国民法学者在解释1804年法国民法典第664条关于楼层所有权的规定时提出。上世纪六、七十年代，传入了日本，并得到了进一步发展。我国台湾地区一些学者亦赞同该学说。共有权说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。这一学说以集团性、共同性为立论的基础，将区分所有建筑物的整体视为全体区分所有权人所共有。也即是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。该说并未被法国的大多数学者所接纳，但尽管如此，这一学说也并未因此而消亡，它在日本就得到了重要的发展[4]。

二元论说，又称“复合要素说”，“广义区分所有权说”。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。在我国大陆，大多数学者认为区分所有是由共有和单独所有构成的。

三元论说，或称为“三要素说”，“最广义区分所有权说”。该学说主张，建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。即是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。这一学说为德国美因兹大学著名教授贝尔曼所倡导，认为建筑物区分所有权系由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权，以及因共同关系所生的成员权构成。在这里，专有部分所有权（专有权）又称特别所有权，共用部分持分权又称共有权，因共同关系所生的成员权又称社员权。此三者形成了一个不可分离而具有物权法性和人法性的特别权利——“共同的空间所有权”[5]。三元论说被我国理论界所普遍接受，并且由我国《物权法》对第七十条的规定也可以看出，我国物权立法也是以该学说为基础来界定建筑物区分所有的。

最后，关于建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权作为一种新型的物权形态，其与传统的不动产所有权相比，具有以下特征：

首先是复合性。建筑物区分所有权是由许多不同的权力组合而成的。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，所有权人对专有部分的所有权即专有权占主导地位。这主要表现在以下几个方面：其一，取得专有权的同时也就取得了共有权和成员权；而专有权的丧失，也就导致共有权和成员权的丧失。换言之，权利人在处分专有权的同时，也就处分了共有权和成员权。其二，专有权的权利范围决定了共有权及成员权的权利范围。其三，权利人在进行权利登记的时候，也只需要对其专有部分所有权进行登记即可。

其次是整体性与不可分割性。建筑物区分所有权虽然是多项权利的组合，是“复合物权”，但三种权利是紧密结合成为一个整体的，权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或是抛弃。简言之，建筑物区分所有权不能被分割处分。

最后是权利主体身份的多重性以及权利义务内容的复杂性。因为建筑物区分所有权是一种 “复合物权”，所以作为该权利的主体也就具有了多重的身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，即是一个“三合一”的身份。同时，也正是基于权利主体身份的多重性，使得权利义务关系也表现得较为复杂。作为专有权人，可以对其专有部分进行占有、使用、收益和处分，但这些权能又要受到其他专有权人的制约，即权利人须负担不能危害他人利益的义务。作为共有权人，建筑物区分所有权人之间要适用物权法上有关共有的规则。而作为建筑物区分所有权人组织的成员，各所有权人有权依法共同决定与建筑物的管理有关的重要事项，同时也要遵守基于团体关系而产生的各项义务。

注释：

[1] 王利明：“论业主的建筑物区分所有权的概念”，载《当代法学》2006年。

[2] 同上。

[3] 陈甦：“论建筑物区分所有权”，载《法学研究》1990年第5期。

[4] 陈华彬：“论建筑物区分所有权的构成——兼议《物权法》第70条的规定”，载《清华法学》2008年第2期。

[5] 同上。