总监审核工程变更洽商经验谈

贺铁军

（北京建工京精大房工程建设监理公司，北京 100044）

0 引 言

总监理工程师(以下简称“总监”)在工程造价动态管理方面的工作重点和难点之一是审核(批)施工单位提出的工程变更洽商。

由于工程变更的实质是对承包合同内容进行(局部)修改，涉及到的工程款往往需要建设方另外支付，因此不少施工单位采取低价中标策略。一旦中标后，将采用工程变更洽商、索赔等等形式获取额外工程款，弥补低价中标造成的利益损失。对于建设方而言，大量的工程变更会造成工程造价失控，建设成本加大，利益受损。因此总监在审核施工方提出的工程变更洽商时需要小心，严格把关，力争将建设方的损失降至最低。

1 审核(批)施工单位提出的工程变更洽商(以下简称“洽商”)需要掌握的原则

1.1 对施工单位自身原因形成的洽商，可以承认工程量，但是不能批准费用

某项目，部分已经安装好的雨污水管道被其他施工单位A 破坏。在总包单位协调无果情况下，建设方下令由承担雨污水管道安装的B 单位先行修复。事后，B 单位提出《工程变更洽商》，称：根据建设方指令，我公司修复了被××单位破坏了的雨污水管道，涉及修复费用材料费，人工费，机械费等若干元。

这份洽商，建设方签字认可后，送到监理部，被总监拒绝。总监提出，涉及到的修复工程量予以认可，但是费用不批准。理由如下。

(1)雨污水管道被损坏不是因为建设方原因造成，因此不能由建设方承担修复费用。

(2)雨污水管道系统尚未验收，因此 C 单位负有成品保护责任。

(3)B 单位没有及时向总包单位提交已完(地下)管道的位置、埋深、走向等数据。因此对管道受损也有一定责任。

(4)A 单位是分包单位。B 单位可以依据监理和建设方已经认可的工程量，通过总包方向其主张工程费用索赔。

(5)因为是两个分包单位之间产生的争议，因此应该由总包单位牵头，根据(分包)合同约定进行处理。

总监的这个决定区分了相关各方的责任，指出了解决问题的途径和方法，既维护了建设方利益，也保护了受损施工方的利益。

1.2 对洽商涉及到的工程量，应该坚持“按图计量”原则

实践中，施工单位有时会采用增加无谓工程量的方式，获取最大利益。因此，在审查洽商产生的工程量变化时，应该坚持“按图计量”的原则。

某精装修工程对局部进行了拆改。事后，施工单位提出洽商，称根据甲方指令，拆除若干消防水管道；重新安装消防水管道若干。相关拆改量经过了监理人员确认。

因为施工方提出是“根据甲方指令”，因此总监要求先由建设方予以确认。建设方签认了洽商后，提交总监审批。

针对洽商反映出工程变更存在的一系列问题，总监发出指令。

(1)鉴于施工单位是根据建设方指令组织的施工，因此不再追究施工方违反工程变更程序管理的责任。

(2)施工单位重新安装的消防水管道缺少施工图纸，属于无图施工，已经违规。因此需要补充相关设计图纸；并作为重新验收的依据。

(3)监理人员将按照修改后的有效图纸对已完工程进行计量。

后来，对比设计人员提供的修改图纸，看出施工方采取绕远方式，增加了不少消防水管道(包括弯头、阀门等)安装量。即使实际安装量已经经过监理人员确认，但是在审核工程变更产生的费用时，理所当然地被监理工程师按照图纸量进行了更正。审减率达 30%左右。由此，保护了建设方利益。

1.3 审核(批)某些非施工方原因造成的工效降效的洽商时，应合理保护施工方的利益

一般(精)装修工程，设计人员喜欢将各种管道(风、水)、桥架、设备等集中布置在走廊吊顶内。某装修工程中，走廊吊顶内管道保温做好后，部分区域内电气敷设线缆、自控设备接线等已经没有了操作空间。为此，有关施工单位提出洽商，称由于施工难度增加，要求增加人员、机械费用。

由于施工合同采用了综合单价固定方式，因此一般情况下人工费、机械费等等不予调整。但是收到这份洽商后，总监没有简单地按照合同约定直接予以否定，而是组织专业监理工程师核实施工图纸，重新勘察施工现场。发现由于设计人员忽略了风、水管的保温要占用一定的空间，造成计算管道、桥架位置时出现错误；忽略了为满足节能要求而增加的部分自动控制设备需占用一定的空间，致使施工单位在照图施工后，走廊吊顶内拥挤不堪，甚至部分区域不得不降低了吊顶高度。

遇到这种由于设计方失误或者疏忽等原因造成施工环境恶化的情况，施工方提出增加人员、机械费用的诉求是合理的，应该予以支持。于是总监批准了这份洽商。

1.4 “三边工程”中洽商处理的要点

在房建工程方面，“三边工程”多发生在装饰装修分部工程中。施工单位最喜欢“三边工程”。除了大量的设计变更、工程变更会给施工方带来巨大的赚钱机会外，施工方还可以积极地提出洽商，弥补设计的不足，争取更大的利益。建设方会采取“总价固定”合同形式、加大暂估价范围，等等措施，企图规避工程造价失控的风险。

大量的实践证明，不管建设方如何努力，“三边工程”的工程造价是不可控的。此时，监理要做的工作是尽量减少索赔事情的发生，配合建设方，将工程造价控制在合理范围内。

1.4.1 由于执行了建设方现场口头指令形成的洽商，要有书证资料

这种情况在精装修工程中常见。往往建设方领导对装修样式、风格……不满意，当场下令拆改；而且会多次拆改。此时建设方已经不再考虑工程造价如何控制问题，而是以领导满意为准。

这类洽商特点：一是没有建设方的书面指令；二是来不及出设计修改图；三是在建设方的督促下，经常是先干后补手续。

此时，监理方的责任大，稍有疏忽，事后会被建设方追究造价失控的责任。出于规避风险的考虑，原则上监理方需要按照洽商管理程序，弥补必要的程序性手续，保留书面证据，绝不能让施工单位牵着鼻子走。

(1)应该明确要求施工方提交建设方相关书面指令，做为洽商依据。如果建设方出具书面指令有困难，可以采取或者以建设方名义提出洽商；或者由建设方在洽商上首先签字的方式，表明建设方已经认可工程变更。这里要注意——总监必须在签字栏里写上“建设方已经确认”的字样和审签时间。

(2)要求施工方补充、完善有效的施工图纸；并按照图纸进行验收和计量。

(3)对于超时办理监理确认手续的(洽商)，可以按照施工合同的相关规定，不予受理。洽商涉及到的工程变更量和相关费用按照合同争议条款，由甲乙双方协商解决。

1.4.2 严格工序管理。不允许施工方以种种借口打乱合理工序

某单体工程进入装饰装修阶段。各专业分包单位紧张地在走廊和室内顶部安装吊架，桥架，敷设风、水、电管等，装修分包单位不顾工序顺序，提前介入安装高架地板。监理人员发出《工作联系单》，指出目前高架地板暂时不具备安装条件；需待吊顶、墙壁批腻子、粉刷和地面工程结束后再进行安装。但是施工方提出：专业等图的时间太长，装修工作已经窝工了。为了保证施工连续性，控制人工成本，只能提前进行高架地板安装。拒不执行监理指令。

随着吊顶和墙壁打磨，地面走线、安装地插等施工活动进行，高架地板几乎全部重新安装了一遍。于是施工方提出洽商，要求建设方支付地板拆、第二次安装等等费用。被总监拒绝。

施工方拿出建设方“同意提前安装高架地板”的指令进行辩解。总监答复：是施工方做出保证质量的承诺后建设方才下达指令的。指令虽然有效，但是不能构成施工方打乱正常施工工序的理由。施工方的错误在于没有按照建设工程规定程序履行必要的隐蔽工程验收手续；过早穿插进来的地板安装工序未经总包单位和监理工程师批准，不合理，无法保证质量。因此返工费用自理。

监理以丰富的经验和对政策的把握，替建设方把住关，避免了无谓的损失。在这个案例中，由于业主方对建筑功能需求不定，设计图纸滞后等原因，总包单位没有编制总进度计划，因此关键线路不明确。这也是装修单位能够打乱正常施工工序的理由之一。