世界著名商业街评价指标体系研究

赖阳　黄爱光

摘要：商业街是推进城市建设和经济发展的重要载体，但当前对商业街发展的理论指导尚不充分，特别是从指标评价的角度来解析商业街科学发展道路的研究仍有待深入。本文首先梳理了目前对商业街评价的理论成果，提出对世界著名商业街的评价必须在评价可操作性、指标可获得性、结果可对比的基础上找到反映世界著名商业街核心价值的指标体系。本文对世界著名商业街进行了界定，并总结了世界著名商业街发展的四大特征，包括深厚的历史文化底蕴、良好的设施条件、先进的商业模式和优良的消费品质。为此，本文用7个客观数值指标来构建评测指标体系。

关键词：世界著名商业街；评价指标；核心特征

中图分类号：F29

美国城市规划专家艾伦·雅各布斯教授曾说“伟大的街道造就伟大的城市” 。商业街是一个城市名片和窗口，对一个城市的发展有着不可估量的作用，一个成功的商业街能够提升城市消费层级，彰显城市品位，弘扬城市文化，助推城市经济。2009年商务部出台《关于加快我国商业街建设与发展的指导意见》。随后，各方地政府更在扶持街区经济的发展方面对商业街区的建设给予了明确的政策、资金、招商和基建方面的优惠和倾斜。据中国步行商业街工作委员会不完全统计，我国县级以上城市商业街区已超过5000条，总长度多达3000公里，面积超过2.5亿平方米。其中一些城市的新建或改造商业街区长度正在从1公里2公里延长至3公里，更多的城市规划在未来的3～5年内打造10条甚至更多的商业街。

在商业街建设不断快速推进的同时，对商业街评价体系的研究尚不充分，这使得商业街发展缺乏理论支持，粗放式的人为“造街”现象十分普遍。为此，本文将从梳理现有商业街评价研究成果入手，总结目前公认的世界著名商业街之核心特征，提出构建世界著名商业街评价指标的原则，设计出相应的指标体系及评价方法，以期通过本研究对推动我国城市商业街建设做出努力。

一、现有研究综述

目前，对商业街评价的研究包括两类，一类是全面指标评价法，另一类是核心指标评价法。

（一）全面指标评价法

全面指标评价法是尽可能综合考虑对评价对象产生不同影响的各个因素，对各类因素进行归类，赋予权重，并开展评价测算。国内学者在商业街评价指标体系的研究方面开展了许多研究，但现有指标体系在可操作性、可获得性和可比较性方面亟待有待改善。

冯四清提出了一种子系统的评价方法。①他认为商业街道系统由七个子系统构成，包括交通系统、建筑空间、商业系统、附属设施系统、绿化景观系统、环境文脉系统、社会空间系统等。这一评价是从城市规划的角度对构成商业街的各个系统进行区分，然后再对每个子细化为25个不同的评测指标，赋予权重后进行评价。此评价方法对于从城市规划来理解和评价商业街提供了有益的视角。但同时，冯四清也注意到此评价体系可比性较差。地域文化、经济状况、甚至专家差异都会显著影响到对商业街的评价。

吴忠、唐幼纯等人从形象满意度的角度构建了一套商业街区形象满意度指标体系。②这一指标体系的特点是观察到了某些二级指标会对不同的一级指标产生影响。例如二级指标商品品牌即影响到消费者对商业街信誉的评价也会影响到对服务的评价。所以，研究者构想借用神经网络理论，找出每个影响满意度的因素。吴忠等人的研究得出了一些有价值的结论，如一家非常有影响、有特色的商场将显著提升商业街的整体影响力。但同时，该研究仅局限于商业街区的满意度研究，且指标数据完全通过问卷调研而得，调研方式和样本选择决定了研究结果。

肖月强等人从空间经济学和产业集群的角度对特色商业街的发展进行了研究。③该研究认为，商业街的发展首先是需求导向。这是评价一个商业街的核心看点。其次，商业街的发展必须遵循“路径依赖”，即商业街的建设不是一蹴而就的，而是有其深厚的积累和文化传承。第三，商业街必须有发挥示范效应的领先型企业。第四，商业街中的元素必须竞合发展。肖月强的研究对商业街评价体系的构建具有较好的指导作用，但其研究成果缺乏更为实际和具体的指标体系。

在另一项更为实际的研究中，肖月强等人以成都青羊特色商业街区为目标构建了一个特色商业街区的评价指标体系。④该评价体系包含7个一级指标、20个二级指标、48个观测点。每个观测点按照A、B两个类别评价标准给予相应权重。一级指标分别为名气、商气、人气、财气、特色、管理、基础设施等。该研究对于单个商业街评测具有较为积极的意义，且设计了一套系统的评测方法，能够为政府部门支持商业街发展提供一定的支撑。但是，该评价体系仅适用于单个商业街评测，其中的一些关键指标缺乏普遍性和客观性，这直接导致不同商业街，特别是对国内外商业街评测结果不可比。

目前，对商业街评价指标体系的研究最新成果是由洪增林等人提出的。⑤该指标体系设计了5个一级指标，15个二级指标和39个三级指标。一级指标包括设施类指标、商业类指标、形象类指标、经济效益类指标和社会效益类指标。洪增林等人提出的指标体系应当是目前国内对商业街评价指标体系中相对系统和全面的，同时很多重要指标都尽量使用定量化的客观数据。但该研究成果仍然因为面面俱到而缺乏评价重点，特别是一些定性指标在不同的商业街评价中缺乏统一性和客观性。

综合来看，全面指标评价法对影响商业街评价的各个层面进行了较为系统细致的研究，也提出了很多有价值的商业街评价观测点。由于现有研究的切入点没有针对性地集中于商业街评测的核心层面，评价体系倾向于面面俱到，这直接导致了现有评价体系在可操作性、可获得性和可比较性方面存在问题。

首先，现有评价体系缺乏实施可操作性。现有研究集中于商业街的各个层面，使得整个体系指标数量众多、面面俱到，设计指标达到几十个，涉及的内容方方面面。很难对商业街开展公允的评测，实施的可操作性较差。

其次，现有评价体系缺乏数据的可获得性。由于忽略了指标的可获得性，直接导致评价

难以实施，评价体系的价值大打折扣。如在洪增林教授的指标体系中，在至为关键的商业类指标中，多样性指标通过功能完备性来体现，而功能完备性则以不但能够满足购物需求还能得到多方位的消费体验（旅游、文化休闲、娱乐餐饮等多项综合功能）的商业来评测。其问题是难以在商业街评测中得出这一类商业设施的实际数量，且什么样的商业能够计算为消费体验类的商业也缺乏标准。即使一些定量化的指标如单位面积的商贸业零售总额、对财政收入的贡献、商贸业零售总额的增长速度、总资产贡献率、全部资产的获利能力等，虽然很重要，但在进行商业街对比时是难以取得。特别是无法取得国外著名商业街在这些方面的相关数据。评价体系也就只能停留在理论研讨的层面。

第三，现有评价体系缺乏结果的可比较性。现有的评价体系无法用于不同商业街之间的对比研究，特别是无法开展国内商业街和国外商业街的比较研究。这直接导致了现有指标体系的设计中缺乏共通性。

（二）核心指标评价法

核心指标评价法是用1-2个左右反映评价对象核心特征的指标来进行评价的方法。具有代表性的核心指标评价法包括商圈评价的基础模型，如雷力法则、饱和指数理论等，以及知名国际机构发布的排行榜。

雷利法则奠定了商圈引力模型的研究基础，被所有的商圈研究引用和运用。该法则是1929年美国人威廉·雷利用三年时间，调查了美国150个以上的城市证实商业场所对消费者的吸引力同其商业规模成正比，同消费距离成反比。这个研究模型仅仅使用了两个定量化的核心指标——人口和距离。其后，1943—1948年间美国伊利诺大学的经济学者P.D Converse依据雷利的法则， 进一步研究两个商业中心的行商势力范围，找出两之间的商圈均衡点（Breaking point）。该模型仍然是以人口数量和距离为核心指标。

20世纪80年代，哈佛商学院在实践中创立了饱和指数理论，是通过计算零售商业市场饱和指数， 测定特定区域范围内某类商业的饱和程度，用以判定某个地区同行业是过多，还是不足。其研究的核心指标有3个，包括顾客的特定消费支出、购买人数和同类商业的营业面积等。

在实际的商业街评价对比上，全球五大房地产顾问公司中的高纬环球和高力国际、仲量联行均采用核心指标评价法。除此之外，国际上一些被广泛接受的排行榜和评价研究均采用核心指标评价法，如全球500强企业采用销售额一项数据。

核心指标评价法的价值在于通过少数几个能够获取的指标来对商业街进行评测，具有很强的操作性和可比性。特别是知名国际机构通过翔实数据的对比发布的各类排行版被社会广泛接受，具有全球性的影响力。但同时，核心指标评价法过于简化，的确会忽略一些影响商业街发展的因素。所以，如果能通过权威细致和深入的分析，找到评价对象的核心特征，用若干客观性指标来反映其核心特征将有效地避免核心指标评价法的过简化劣势。

二、何谓世界著名商业街

综合来看，对世界著名商业街的评价必须在实施可操作、数据可获得、结果可比较性之基础上找到反映世界著名商业街核心价值的指标体系。

（一）学界对世界著名商业街的观点

目前对于世界著名商业街的看法比较有代表性的是麦肯锡公司提出的三大特征说，顾国建的六大要素说以及“豪布斯卡”（HOPSCA）原则。

麦肯锡对全球九大著名商业街进行了研究，包括伦敦的卡纳比街和牛津街、巴黎的香榭丽舍大街、米兰的蒙特拿破仑大街、巴塞罗那的兰布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、纽约的时代广场、新加坡的滨海大道和东京的银座。研究结论认为，世界著名的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。

顾国建总结了世界著名商业街的发展，提出了影响世界著名商业街发展的6个关键因素。⑥包括丰富的历史、独特的建筑和商业格局、多元化的商业功能、知名的骨干商户、便捷的公共设施和愉悦的环境，以及牢固的政企合作关系。

陈信康参考国外的发展经验，总结了“豪布斯卡”（HOPSCA）原则，为商业街的繁荣与发展指出了具体的方向。⑦针对城市中心功能衰落，20世纪80年代末期以来，商业街的功能革命论构成商业街发展理论的主流。“豪布斯卡”原则（HOPSCA）被西方国家作为振兴商业街的一个主要成功因素，即酒店（Hotel）、办公楼（Office）、停车场（Parking）、购物（Shopping）、集会（Convention）、公寓（Apartment）。

（二）世界著名商业街及其核心特征

从全球公认的世界著名商业街，如牛津街、第五大道、香榭丽舍和银座大街来看，结合麦肯锡、顾国建、李飞等人对世界著名商业街的研究，本文认为世界著名商业街是经过长期的历史发展，不断积淀、生长而成，在全球范围内被广泛认知并对消费文化产生引领作用的商业街，是全球消费者和品牌商、零售商趋之若鹜的商业胜地。世界著名商业街具备四大核心特征。

第一，具有深厚的历史文化底蕴，体现在三个方面：

① 历史悠久。世界著名商业街不是造出来的，而是在长达几十甚至上百年的历史中慢慢生长形成的。缺少了悠久的历史文化积淀作为基础，商业街就不过是缺少灵魂的集市而已。英国牛津街自Selfridges的开业迄今147年，香榭丽舍大街距1869巴黎扩建完成迄今143年。

② 文化传承。世界著名商业街是城市商业文化和艺术传承的活化石。一方面，世界著名商业街聚集了大量的老字号商业和历史古迹。另一方面是具备世界影响力的博物馆、艺术馆等，以及具备较高艺术价值的雕塑、街道设施等的聚集之地，成为城市文化的缩影。

③ 影响广泛。世界著名商业街作为城市乃至国家形象的名片，其文化影响力延展至全球，特别是街区的各种活动具备世界级的影响力。如香榭丽舍大街是全球顶级自行车赛事——环法自行车赛的终点，而每年7月14日巴士底日，法国总统都会出席在香榭丽舍大道举行的阅兵式，每年的最后一天，香榭丽舍大道就会成为步行街，人们就街上庆祝新年。

第二，有良好的设施条件，主要包括三个方面：

① 交通可达。除了自驾、乘坐的士可以便利地到达商业街区外，公交和地铁也是各世界著名商业街便利的交通方式。同时，各大名街均是地铁线路的换乘站，是来自于四面八方消费者都能用最便捷的方式到达。

② 设施便利。要在消费者到达后能够高效地满足顾客最后100米的便利交通需求。如能够提供足够的停车设施，地铁站同商业核心区的距离以及路程中商业丰富度。

③ 环境舒适。顾客能够方便地游逛于商业街之中，同时也能在商业街及分布其中的各大商场中享受舒适的购物环境。

第三，有领先全球的商业模式。世界著名商业街也必然拥有独特和领先全球的商业模式，吸引全球范围的零售商汇聚一地，呈现出繁荣的商业景象。同时商业的国际化程度高以及商业经营高效。

① 模式引领。世界著名商业街引领着全球商业发展潮流。一方面，世界著名商业街具备合理和稳定的商业生态，对一个城市的商业发展起到稳定器的作用；另一方面，世界著名商业街在商业组合、设施设备、全球声望等方面受到推崇，成为世界各地商业街建设所效仿的旗帜。

② 全球引力。世界著名商业街不应当只是本土零售商聚集的商业街，而应当具备显著的零售商国际化程度。国际化程度越高，街区商业丰富度也越高，越具备不断发展、提升的活力。在良性竞争的推动下，由各类国际零售巨头主导的商业创新不断涌现。

③ 经营高效。世界著名商业街吸引了全球范围的消费需求。大量消费需求的涌入使得入驻世界著名商业街的商家能够获取更高的劳效和坪效，并带来更为丰厚的利润。在纽约第五大道的苹果全球旗舰店单店销售额一度占到苹果公司全球销售额的6%。同在第五大道的耐克城的销售也是耐克全球旗舰店中的销售冠军。

第四，有优良的消费品质。

① 品牌丰富。能够满足综合性消费需求是世界著名商业街的重要特征。在纽约第五大道的商店以货品齐全、更新速度快著称，全世界所有的名牌商品在这里都可买到。从49街到60街两旁著名的精品店和旗舰店鳞次栉比，包括有服装、珠宝、百货、玩具、家具、皮具、钟表、书店等。遍布大街的各种商店内，昂贵的商品举目皆是，但也不乏便宜经济的高品质商品。在阿玛尼店内，几万美元的西服就同50美元的比基尼上装挂在一起。

② 品质高端。世界著名商业街能够为消费者提供高品质的商品，不仅是全世界最知名、最流行的时尚品牌的聚集地，同时也是众多世界顶级商品品牌的聚集地。

三、世界著名商业街评价指标选取原则及设计

从上文可知，单独满足个别特征的商业街并不能称之为世界著名商业街。例如一些具备较长发展历史的古街道由于不具备先进的商业模式或优良的消费品质等特征就不能称其为世界著名商业街。为此，对世界著名商业街评价指标的设计必然以四个核心特征为基础。

（一）评价指标选取原则

对世界著名商业街的评价指标选取应当遵循如下四大原则。

第一，核心性原则。单个指标或若干指标的组合必要能够反映出世界著名商业街区别于其他类商业街的核心特点。即评价指标代表了世界著名商业街的核心特征。

第二，客观性原则。选取的指标应当是量化为数字的客观性指标，最大程度地避免主观性指标中因文化环境、社会制度、价值观等因素带来的评价误差。

第三，可比性原则。评价指标必须是可对比的，具备相同的统计口径和统计方法，或者能够通过客观的数量比例（如汇率等）进行标准化换算。

第四，可获得性原则。指标的选取必须可获得的，能够通过相对便捷的方式进行收集和统计。

（二）世界著名商业街评价指标体系

在具体指标的设计中，单个指标往往在实际中会反映出世界著名商业街的多个核心特征。如商业街的历史年代不仅反映出街区的历史积淀，同时也包含了街区文化传承和全球影响力的内涵。

所以，本文选取了7个客观的数值指标来来对商业街进行评测。7个评测指标同世界著名商业街核心特征之间有着网状交织的联系（如图1所示），能在很大程度上综合性地反映出世界著名商业街的独特价值。

1.商业街租金

租金往往是商业街客流、销售额、影响力等商业街特征的具体反映。庞大的客流量和巨大的销售额最终会推高商业街租金。土地价值论说明，地价（租金）能够准确地反映商业街经营的高效性。

入驻高租金商业街的商家必须是拥有坚实的顾客基础，旺盛的消费需求和优质的品牌声誉才能够承担高额的租金。对于与供应商和消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有世界影响力和吸引力的城市中心商业街区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。

加纳（B.J.Garner）进一步将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中。他的研究表明：经济规模较多的高门槛经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地。简言之，租金同商业街在全球商业中的地位成正比例关系。同样地，世界著名商业街必然是地价高昂的商业街。

第五大道是近十年来全球最贵的商业街。根据高力国际提供的最新数据，第五大道每平方米租金约为78美元/天，居全球之首。

在具体评测中，参考全球商业街租金排行榜，以当年租金最高的商业街为定标物，指标评分为100，通过其余商业街的租金与定标商业街的租金相比较来确定分值。在实际操作中，由于商业街租金差异过大，采用2倍公式法来进行平衡。2倍公式如下：

评测值=（待评商业街租金+定标商业街租金）/2*定标商业街租金

2.全球化零售商数量

商业街不仅商家云集，且在零售商的来源地方面，世界著名商业街远远突破了本土界限，成为全球化零售商投资的沃土。如第五大道，既有美国本土零售商品牌，也拥有其他国家的国际零售商品牌，如日本的优衣库、西班牙的ZARA等。同时不仅仅拥有百货品牌，也有如百思买等电器或其他专业专卖店品牌。

全球化零售商越多，商业街越具有活力，商业经营也越加高效，对满足各类消费者消费需求，提升消费体验的能力也越强，使消费者能够体验到来自世界各地的文化，对街区影响力的提升也作用显著。

在实际评测中选择全球最大的120家国际零售商作为评测库。120家国际零售商不考虑大卖场、大型超市、折扣店等不适于在地价高昂的商业街发展的业态，而是以时尚类商品零售商、家居休闲品零售商和多样化经营零售商等为主。商业街中每拥有1家评测库中的零售企业门店将获得4分，同一家零售商的多家门店不重复计算，超过100分的按100分计算。

3.商业地标数量

商业地标不仅是商业街发挥模式引领作用的核心设施，同时也是提升商业街设施条件，增强商业街影响力等方面的重要指标。

地标商业设施在完善商业街的商业生态，提升商业丰富度方面发挥着主导作用。同时，由于这种的地标商业设施拥有强大的商业容纳力，所以，地标商业也保障了商业街的合理和稳定的商业生态，特别是不会因为个别商业设施的退出而影响整个街区的发展。同时，世界著名商业街云集的品牌旗舰店其价值不仅仅在于提升商业街的品牌丰富度，还在于品牌名店通过店堂装修装饰、新品发布展示等影响了全球消费文化和时尚潮流。

牛津街的Selfridges 百货也是牛津街影响全球商业文化的独特代表，在全球百货业发展史中具有教科书式的意义。有研究显示⑨， Selfridges 所在的大楼，是伦敦首幢特意为百货业而兴建的建筑，其内部结构完全遵从销售需求来规划。整家商店分成100个售货区，分布在8个楼面上。1925 年，Selfridges展出了首台机械式扫描电视机。同样是这家店，曾经卖出过史上第一块全自动机械表、第一张音标示意图和第一台收音机。

在实际评测中，地标商业可以按照面积划分为巨型地标和大型地标两类。世界著名商业街通常是拥有少数几个巨型地标商业体和若干大型地标商业体，以及众多小型商业商业组成。

巨型地标商业为建筑面积5000平方米以上的品牌专卖店或品牌展馆，以及建筑面积为50000平方米以上的购物中心或百货店。在计算商店面积时，分为A、B馆的商店按总计面积计算。以每个巨型地标商业赋值10分，5个地标商业以上按50分计算。

大型地标商业为建筑面积2000～5000平方米的品牌专卖店或品牌展馆，以及建筑面积为20000～50000平方米的购物中心或百货店。通过计算大型商店的数量来进行评测。每个大型商店赋值5分，10个大型商店以上按50分计算。

评价时，将巨型商业得分和大型商业得分相加即为模式引领指标的评测分值。

4.消费品牌数量

消费品数量既体现了世界著名商业街的品牌丰富度，也反映了世界著名商业街在模式引领、国际化程度等方面的特征。

在全球服装服饰、电子产品、日化产品、珠宝钟表等品牌中选择150个最佳品牌包括作为评测库。通过计算评测库中品牌出现在商业中的数量来进行评价。商业街中每拥有1个评测库中品牌将获得1分，超过100分的按100分计算。

5. 奢侈品牌数量

世界著名商业街不仅有海量的消费品牌，还有彰显世界著名商业街独特气质的奢侈品牌。如悉尼的皮特街购物中心不仅云集了名流贵族、品位人士出席大小社交场合的顶尖名牌，如Chanel、Christian Dior、Gucci、Louis Vuitton、Armani等，同时也集中了众多澳洲一线名牌及130多家精品专卖店。这使得皮特街与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道、香港铜锣湾及伦敦牛津街共称为全球五大顶尖名牌“朝圣地”。

奢侈品牌的数量是衡量商业街在设施环境、消费体验、国际吸引力和影响力等方面的指标。如东京银座的爱马仕旗舰店与巴黎、纽约的店并列，是全球爱马仕忠实消费者的“朝圣”之地。这座高14层的由玻璃砖作为建筑表皮的透明玻璃大厦由蓬皮杜文化中心的设计师意大利建筑家皮亚诺设计。为了庆祝新店落成，特别推出了以桔色、灰色和白色为主色调的包括有丝巾、手表、情侣挂件，记事本等这些具有收藏价值的纪念品。而这些纪念品只有在银座Hermes专卖店里才可以买到。

实际评测中，参考目前全球四大奢侈品集团旗下品牌，通过增减其他有代表性的奢侈品牌构建一个容量为120个品牌的评测库，通过计算商业街中奢侈品牌的数量来进行评分。商业街中每拥有1家评测库中的奢侈品牌将获得1分，超过100分的按100分计算。

6.历史年代

历史年代久远的商业街往往在文化设施、文化影响力等方面较普通的商业街更为突出（见表2）。

以香榭丽舍大街为例，大街始建于1616年，迄今近400年历史。由当时卢浮宫外一处沼泽田地改造而成，时称“皇后林荫大道”。先后历经昂丹（Antin）公爵和玛雷尼（Marigny）侯爵、拿破仑三世之后，香榭丽舍大道真正成为“法兰西第一大道”。

世界著名商业街在漫长的历史过程中，逐渐凝聚了城市文化发展的精华，拥有了具备世界影响力的博物馆、艺术馆等，以及具备较高艺术价值的雕塑、街道设施等。同时，世界著名商业街在布局位置上也处于城市文脉的核心地带。香榭丽舍大街就位于法国国家标志凯旋门和协和广场之间，第五大道则与“世界的十字路口”之称的时代广场相连。这些环境特征体现出世界著名商业街无与伦比的文化价值。

在评测时，商业街的迄今年份即为评测分值。超过100年的按照100分计算。

7.停车场数量

停车场数量体现了商业街便利性和舒适性。如新加坡乌节路在保障自驾车主停车和地铁乘客高效购物提供了卓越地解决方式。著名的购物中心ION Orchard，地上有8层地下4层，其中1～4层为购物中心，5～8层为停车场，地下2层与地铁站台层相连。乘客从地铁站一出来就是大型商业。

评测时，以商业街所用停车场数量作为评测点。

（三）指标权重计算

为使评价指标能够更准确地反映世界著名商业街的核心特征，本研究通过层次分析法确定各指标权重。

首先采用1-9标度方法（见表3所示）进行每两元素间的相对比较，构造判断矩阵 进行计算，求解判断矩阵A的特征根。，计算最大特征根 ，找出它对应的特征向量W，即为同一层各因素相当于上一层某因素相对重要性的排序权重；然后进行一致性检验。

根据标度表，对评价指标比较见表4。

根据各指标的比较标度计算最大特征根 ，公式如下：

利用以下公式计算一致性比例CR，当CR<0.1，认为判断矩阵的一致性可以接受。

其中， RI为随机一致性指标，其数值可通过表5查取。

最终计算结果显示，各评测指标的对比结果是一致的，其权重如表6所示：

四、结论

综上所述，现有学者对商业街评价体系展开了较为系统和深入的研究，提出了比较全面的评价指标体系，为后人的进一步研究奠定了极有价值的基础。但从评价实施的可操作性、评价数据的可获得性和评价结果的可比较性来看，现有研究成果仍有待进一步完善。

借鉴现有理论研究方法和国际咨询机构的评价经验，本研究认为，通过系统总结商业街的核心特征，然后运用核心指标来进行评价可以对商业街的研究开辟新的评测思路。也就是说，对世界著名商业街的评价首先要把握其核心特征，并在遵循客观性、可比性、可获得性等原则的基础上，找到能够反映世界著名商业街核心特征的客观数值指标来进行评测。

为此，本文着重梳理了世界著名商业街的四大核心特征，即世界著名商业街应当具有深厚的历史文化底蕴，良好的设施条件，领先全球的商业模式和优良的消费品质。身后的历史文化底蕴体现为历史悠久、文化传承和影响广泛；良好的设施条件体现为交通可达、设施便利和环境舒适；领先的商业模式则体现为模式引领、全球引力和经营高效；而优良的消费品质体现为品牌丰富和品质高端。

为反映世界著名商业街的核心特征，本文设计了7个客观性的数值指标来进行评测。分别是商业街租金、全球化零售商数量、商业地标数量、消费品牌数量、奢侈品牌数量、历史年代和停车场数量。7个客观性指标同名街的核心特征存在网络状的交织关系。单个指标的高评价并不代表评价对象就是世界著名商业街，只有在综合评价下获得较高分值的商业街才能称之为世界著名商业街。

在实际的评测设计中，本文构造了三个评测库，包括国际零售商评测库、大众消费品牌评测库和奢侈品牌评测库。通过计算商业街相应指标在评测库中的保有量来进行评分，为商业街的评价提供了重要基础。

值得注意的是，本文所设计的评测标准和分值计算方法仍有待通过多条商业街的试测评不断调整和完善。

注释：

① 冯四清，商业街评价体系的构建[J]，合肥工业大学学报，2004（12）.

② 吴忠，唐幼纯，王裕明.城市商业街区满意度评价模型及实证研究[J].决策参考，2004（3）.

③ 肖月强，姜陈升.空间经济学及产业集群聚集机制对城市特色商业街发展的启示[J].西部大开发研究，2011（3）。

④ 肖月强，黄萍，陈杨林.城市特色商业街评价体系研究——以成都青羊特色商业街区为例[J].西南民族大学学报，2011（9）.

⑤ 洪增林，史新峰.商业街评价指标体系的构建研究[J].西安工业大学学报，2012（1）.

⑥ 顾国建.零售业：发展热点思辨[M].北京：中国商业出版社，1997：198页.

⑦ 陈信康.中国商业现代化新论[M].上海：上海财经大学出版社，2003（7）：104-117.

⑧ 数据根据高力国际《2012世界零售焦点》报告整理，其中柏林库弗斯坦达姆大街数据根据高纬环球《2010全球最贵商街》报告按照年增长10%估算，王府井数据为2011年高纬环球调查数据。

⑨ 资料来源于互动百科，http：//www.hudong.com/wiki/Selfridges。

参考文献：

[1] 王成荣，黄爱光.北京国际商贸中心建设研究[M].北京：中国经济出版社，2012，（1）.

[2] 赖阳，黄爱光.世界城市宜居商业研究[M].北京：中国经济出版社，2012，（10）.

[3] 冯四清.商业街评价体系的构建[J].合肥工业大学学报，2004，（12）.

[4] 吴忠，唐幼纯，王裕明.城市商业街区满意度评价模型及实证研究[J].决策参考， 2004，（3）.

[5] 肖月强，姜陈升.空间经济学及产业集群聚集机制对城市特色商业街发展的启示[J]. 西部大开发研究，2011，（3）.

[6] 肖月强，黄萍，陈杨林.城市特色商业街评价体系研究——以成都青羊特色商业街区为例[J].西南民族大学学报，2011，（9）.

[7] 洪增林，史新峰.商业街评价指标体系的构建研究[J].西安工业大学学报，2012，（1）.

[8] 顾国建.零售业：发展热点思辨[M].北京：中国商业出版社，1997.

[9] 陈信康.中国商业现代化新论[M].上海：上海财经大学出版社，2003，（7）.

（编辑：周南）