河南省村镇住宅建设及其融资模式研究＊

刘 桢

（郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州 450000）

1 新型城镇化背景下村镇住宅建设的必要性

河南省第九次党代会确立了要在加快建设中原经济区的基础上，走出一条以新型城镇化为引领的，不以牺牲农业、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子。由此，作为三化引领的新型城镇化成为河南省经济建设的重中之重，并且在种种机制的推动下，出现了新型农村社区、合村并城等就地城镇化的新路子。无论是传统的城镇化，还是新型的就地城镇化都与村镇住宅建设有着密切的联系。城镇规模的扩大离不开村镇住宅建设，城镇化的快速发展也会使村镇产生巨大的住宅建设需求。在城镇化进程不断加快的今天，作为传统农业大省的河南省的村镇住宅建设十分必要。

2 河南省村镇住宅建设概况

为了解目前河南省村镇住宅建设的情况，本文选取了农村居民家庭人均收入、农村居民恩格尔系数、农户固定资产投资额以及占社会总投资额的比重等几个指标来进行分析。

从表1可看出，河南省城镇化率增长较为迅速，同时农民的人均收入也在逐步增加，但其增加速度远远低于城镇居民。虽然说城乡差距在逐步缩小，但是农村居民的生活水平仍然在很大程度上落后于城镇居民。从恩格尔系数和农户的固定资产投资额来看，农民的绝大部分收入仍然用于家庭日常消费，只有很少一部分甚至没有钱可以用来进行住宅建设等固定资产投资。在城市房地产业迅速发展的今天，农村的住宅建设显得相对冷清，农户投资占社会总投资的比重逐年下降，村镇住宅建设投资明显不足。另外，长期以来，村镇住宅多为农户自己建造并且用于自住，缺乏统一的规划，基础设施也较差，开发难度大，并且村镇土地多为集体所有土地，所建房屋按照规定只能出售给当地农民，缺乏商业性，相对城市居民农民收入低，没有抵押物，信用差等因素使得农村的房地产开发利润小。因此，多数开发商并不愿介入。从各个农村的建设现状，也可看出开发商对村镇房地产的建设相对于城市来说热情明显小很多。作为村镇建设主体的农户和开发商由于资金和利益问题没有将村镇住宅建设付诸行动，造成河南省村镇住宅建设情况并不理想，没有跟上河南省经济发展步伐。

表1 农户固定资产投资占所比重

3 河南省村镇住宅金融支持现状

3.1 河南省村镇住宅建设融资需求分析

3.1.1 农户的融资需求分析

河南省统计年鉴农村居民家庭基本情况调查数据显示2011年平均每人年内新建购住房1.8平方米，平均每平方米新建住房价值566.4元。平均每人年末住房面积36.5平方米，而城镇居民的人均住房建筑面积为34.11平方米。虽然农村人均住房面积与城镇居民相当，但其价值却相差甚远，并且大多数农村住房十分破旧，急需重建。农户有强烈的融资需求，但是由于金融以及知识欠缺，对未来收益预期过低，以及传统观念的束缚等等因素的影响，在缺乏引导的情况下没有去贷款建设或者购买住宅的意识。

3.1.2 开发商的融资需求

由于农民的融资能力有限，政府财政支持也十分分散。对于一些村镇的建设项目，例如城中村改造等等，融资主体就由农民变成了开发商，这时农民就不需要再去融资就可以分得住宅。村镇房地产开发具有其特殊性，例如建设面积大，资金占用大。资金占用时间长，周转速度也比城市慢。开发商作为住宅建设的最初参与者，需要大量的资金做支撑，而这些资金仅仅依靠自身是远远不够的，大量的资金缺口，使得开发商不得不通过各种融资渠道融资。但是目前河南省村镇住宅项目融资渠道十分狭窄，60%的资金是通过直接或间接的银行贷款，过高的贷款利息给房地产开发企业带来了沉重的负担。并且很多银行为了规避风险不愿意贷款给这些村镇住宅建设项目，给房地产开发企业融资带来了很大的困境。

3.2 河南省村镇住宅建设金融供给分析

3.2.1 正规金融组织

正规金融组织目前是河南省金融供给的主力军，主要包括传统的金融组织例如中国农业发展银行等政策性银行，中国邮政储蓄等商业银行以及河南省农村信用社等合作性银行。由于农村贷款无法满足商业银行利润最大化的目标，很多商业银行纷纷从村镇撤离，河南省多数村镇只有邮政储蓄以及河南省农村信用社，信用社逐渐成为河南省为农村提供金融支持最多的金融机构，但是作为河南省农村金融命脉的农村信用社由于在与国家商业银行等金融组织的竞争中处于劣势，其本身资本并不充足，根本无法提供满足村镇住宅建设的资金。新型的金融组织如一些贷款公司、村镇银行等等。这些金融机构主要为农户提供小额贷款，目前对于住宅建设并没有起到明显作用。另外保险机构由于农户投保意愿不高，也没有在村镇得到推广。

3.2.2 非正规金融组织

由于正规金融机构在村镇存在种种“问题”，许多地方自发形成了一些更贴近农民，为农村借贷提供便利的民间信贷组织，这些组织显然是不被我国法律认可和保护的，因此它们只能依靠地下运行。虽然相关数据显示农村民间信贷规模已经超过了正规信贷规模，但是由于民间借贷缺乏政府的指导和国家的金融监管，具有投机性和盲目性，具有极大的风险性。因此民间借贷也不能担当为村镇住宅建设提供金融支持的重任。

4 村镇住宅建设融资模式创新及应用

通过对村镇住宅建设概况以及金融支持的供需现状分析，我们发现河南省村镇住宅建设对河南省新农村建设以及新型城镇化的发展有着极大的推动作用，但是目前村镇住宅建设的情况却并不理想，其中很大一个原因就是住宅建设的金融需求与供给严重失衡。商业银行为追逐高利益而避开农村信贷，河南省农村信用社心有余而力不足，民间借贷组织风险过大没有保障。因此，河南省急需一种新的融资模式来解决村镇融资供给的瓶颈，为村镇住宅建设带来新的生机。根据参与主体的不同可以分为以下两种情况：

4.1 农户自建或集资建房

这种住宅建造模式的参与者是农户、政府以及金融机构。在这种模式下农户的建房资金主要来源于自筹，政府补贴以及向金融机构贷款。由于农户的信用等级低，贷款难度大，造成村镇住宅建设资金不足。我们可以考虑在村镇建立一个中介机构，该中介机构在政府的监督下成立运行。有住宅贷款需求的农户可以向中介机构提出申请，并且缴纳一定的手续费。中介在了解了需贷款农户的家庭收入及信用情况后为农户提供担保，帮助农户在银行申请贷款，这笔贷款要在中介机构的监督下使用，分阶段发放给农民，确保这部分贷款用于农民的住宅建设。房屋建好后，政府部门向该农户发放房产证，并由中介机构和农民一起到银行办理抵押手续。到此中介机构的任务基本完成。在此期间的所有金融风险由该中介机构承担。大大降低了银行的贷款风险，当然对于这种中介机构，政府应当给予一定的政策支持和资金补贴，有必要的时候，要协助中介机构对农民的收入状况进行调查。

4.2 政府统建

这种模式下在农户、政府、金融机构的基础上增加了一个参与者：房地产开发商。由于利润少，风险大，很多开发商不愿意在村镇进行住宅建设。因此，我们需要为开发商寻找风险分担者。由开发商通过权益合同成立一个独立的项目公司，同时该项目公司与政府签订特许合同，获得该项目的经营权，负责协调政府和开发商的行为，与金融机构签订贷款协议负责资金的筹集和运用，直接承担项目的债务风险并且独立寻找建筑公司、经营公司、融资顾问、法律顾问等等签订外包协议。这种PPP融资模式中，风险将不再由开发商独自承担，而是通过一个个合同，将风险合理分配给了不同的参与者，形成一个风险共担机制。各方分别承担与自己优势所在方面的风险，例如政府承担政策风险，建筑商承担工程建设风险，而开发商还是要在多个方面都承担相应的部分风险，但是相对来说风险程度已经大大降低。这种融资模式在珠海市、西安市等地方的城中村改造项目中都已经取得了阶段性的成功，今后PPP融资模式也很有希望在河南省的村镇住宅建设中成功运用，对河南省村镇住宅建设起到极大的推动作用。

5 结论及建议

图1 简单的PPP模式下参与者结构示意图

一直以来村镇住宅金融很少有人关注。在社会主义新农村建设背景下以及中原经济区建设背景下，笔者认为它应该引起更多人的重视。尤其是对于传统的农业大省河南省来说，村镇住宅建设金融体系的建设会对城镇化的发展、三化协调起到一定的作用。本文对于村镇住宅金融模式的研究并没有从非常专业的角度去分析复杂的金融理论，而是提出了一个构想，河南省要想真正地建立一个成熟的融资模式还需要各方的努力。

首先是政府部门，我国虽说是社会主义市场经济，但是市场失灵导致农村和城市得不到同等的市场待遇。村镇住宅金融体系市场目前无法自动形成，需要政府去引导，推动。因此政府部门应该首先认识到自己的责任，完善金融机构约束激励机制，提高服务效率，提高村镇住宅建设贷款市场的竞争性，开发多种村镇住宅建设信贷品种。

其次是农民不能仅仅依靠政府、金融机构，应该努力提高自己的信用等级，提高自身信贷能力。同时政府和金融部门应积极探索农村资源进入贷款抵押担保范围，如农村宅基地使用权抵押制度，对房屋产权发证，使农户拥有的资源能够转化为金融部门认可的、可流转可抵押的信用手段。

最后是金融机构和房地产开发商，应该积极响应国家的政策，在考虑眼前利益的同时，用长远的眼光来看待农村住宅市场，先于别人看到这个市场的潜力，这样才能比等到市场成熟后再一味跟风的企业获取更多的利润。

［1］孔维东，谢娜，张红.我国农村住房金融体系的构建思路［J］.中国房地产，2009，（5）：59-60.

［2］刘秀兰，张红程.新农村建设中农村金融服务体系构建对策［J］.河北农业大学学报，2008，10（1）：106.

［3］姚婕.国外住房金融筹资模式比较研究［J］.财经论坛，2005，（3）：118.

［4］安丽苑.PPP项目的多参与方风险分担研究［J］.湖南医科大学学报，2009，（11）：79-81.

［5］迟燕华.农村城市化进程与村镇建设［J］.科技创新导报，2008，（35）.