农村土地资产评估研究进展

赵梓琰， 邱道持， 王 静， 蔡 进

（西南大学地理科学学院， 重庆 400715）

农村土地资产评估研究进展

赵梓琰， 邱道持， 王 静， 蔡 进

（西南大学地理科学学院， 重庆 400715）

研究目的：梳理和总结学术界关 于农村土地资产定价机理、农村土地资产估价方法、农村土地资 产市场价格评估研究进展，为今后农村土地资产评估工作的开展提供参考。研究方 法：文献资料法，对比分析 法。研究结果：劳动生产价值、收益决定价值、市场实现价值是农村土地资产价值评估 的基本立足点；城乡土地资产评估方法具有共同性；农村土地资产评估具有特 殊性。研究结论：今后中国农村土地资产评估研究要围绕完善农村 土地价格体系、实现农村土地非市场 价值、统筹城乡土地管理等主题，进一步推进农 村土地资产评估理论创新、技术创新、实践创 新。

土地评估；农村土地；综述；土地资产

随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善，中国城镇国有土地市场已初步形成，建立了适合中国国情的城镇国有土地质量和价值评估体系。而中国农村土地流转市场才刚刚起步，农村土地的价格体系、市场机制都还没有形成。农村土地无疑是农民集体最大的资产，对农村土地进行清产核资，对于保护农民权益、统筹城乡发展具有重要的意义。农村土地资产定价机理、农村土地资产价格评估方法等问题受到学术界高度关注。梳理和总结农村土地资产定价机理、估价方法、市场价格评估的研究进展，对于完善农村土地资产评估理论十分重要。

1 农村土地资产定价机理研究进展

1.1 农村土地资产劳动价值形成机理

劳动价值理论的核心是劳动创造价值的科学论断，即商品的价值来源于凝结于商 品中的无差别的人类劳动。从劳动价值的观点出发，土地的价值问题存在三种不同的观点[1-2]：一是土地无价值论，持这种观点的学者认为土地是大自然的恩赐，没有凝结人类的劳动，不是人类的劳动产品，因而没有价值；二是土地价值持续论，认为土地凝结了人类的长期劳动，就其整体而言，都是有价值的，其价值直接来源于自人类出现以来的对土地进行的持续的改造与开发，间接来源于从邻近土地上积累的社会劳动所辐射或者转移过来的价值量；三是土地价值二元论，认为土地是由 “土地物质”和“土地资本”两个既存在性质差异又相互联系的范畴组成，未经人的协助而自然存在的未利用土地是“土地物质”，经过劳动成为生产资料的已利用土地是“土地资本”，土地物质没有凝结人类劳动，因而没有价值，而土地资本是人类的劳动结晶，具有价值。

土地是“自然—经济—社会综合体”，土地价值具有二元结构，劳动价值论是认识农村土地资产价值形成机理的科学理论[3-4]。周诚等认为，土地是由单纯的自然物质构成，还是由自然物质与土地资本共同构成，土地资本的价值究竟应归属于土地价值，还是土地的附着价值，认识上的分歧导致了不同的土地价值观[2]。刘书楷等认为，土地物质是原始自然资源，没有物化劳动，也没有价值，但具有重要的使用价值，也具有价格；土地资本是劳动产品，既有使用价值也有价值，而且能创造价值，土地的价格由土地物质价格与土地资本价格构成[1]。段正梁等从劳动价值论角度进行系统分析，认为农村土地资产价值主要源于为取得土地权益而投入的劳动、为开发利用土地而投入的前期劳动、在土地开发过程中投入的劳动、以及为保障土地合理开发利用所投入的劳动[4]。

1.2 农村土地资产收益价值形成机理

土地收益价值论认为,土地价值是由土地收益决定的，土地价值的实质是地租的资本化，根据收益价值理论，土地价值等于土地收益（经济地租）除以利息率，即所谓的收益价值。马克思指出地租就是农业资本家将雇佣农业工人所创造的交给资本主义土地所有者的那部分超额剩余价值。马克思将地租分为绝对地租和级差地租，绝对地租是以土地所有权的垄断为前提而获得，无条件交纳给土地的所有者。级差地租又分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，级差地租Ⅰ是由于土地自身质量的好坏而决定的，即土地由于其肥沃程度以及距市场的远近、交通条件等而被划分为不同等级；级差地租Ⅱ是连续投资同一块土地而有不同劳动生产率所产生的超额利润而转化的地租。

学者们普遍认为马克思主义地租理论适用于分析当代中国农村土地资产的收益价值。绝对地租是土地所有权垄断的结果，只要存在土地所有权，就要支付绝对地租。土地肥沃程度的差别、土地区位条件的差别以及农民对土地追加投资的差别，依然是中国农村级差地租发生的物质基础。土地的有限性、社会对农产品的需求、价值规律的作用和一定意义上土地经营的垄断性为级差地租的产生提供了经济土壤和经济机制[5]。有学者认为，土地经营主体的收益表现为地租的形式。在中国，土地经营管理主体是农村集体组织，使用主体是农民，土地经营组织的经济实现形式是土地承包费，土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入[6]。关于地租的分配问题，有学者提出，级差地租Ⅰ主要应归土地所有者即集体经济组织所有；级差地租Ⅱ,由于是联产承包责任制下农户追加投资形成的,主要应由土地经营者所得,即主要应由承包农户所有。绝对地租最终必须上缴给国家，在现实中则由集体代收[6-7]。

1.3 农村土地资产补偿价值形成机理

众多学者从加强土地资源保护的角度，探讨了农村土地资产补偿价值的形成机理，提出农村土地价值应分为三部分：经济生产价值、社会价值和生态价值[8-9]。农村土地的经济价值，主要是指农地所提供的粮食、纤维等农副产品及农业资料的价值。农村土地的社会价值主要指农地社会保障价值和农地社会稳定价值。社会保障价值指农村土地本身具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和财产继承的可靠手段。社会稳定价值是指农村土地为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能的价值。农村土地的生态价值是指农村土地调节气候、净化环境、维持生物多样性、提供开敞空间等方面的价值。

赵淑琴等认为中国目前所称的农村土地估价一般是指对农用地经济价值的评价和计量[10]。张安录等认为，农地所提供的生态、社会方面的功能，是全体社会成员所共享的，而全体社会成员作为这些效用的受益者无需支付任何代价便得到了福利水平的提升,这表明农地资源在某种意义上是一种具有典型正外部性的准公共品[11-13]。农村土地的社会价值和生态价值等并未在经济上得到实现。蔡运龙提出，必须重建耕地资源价值并通过农业补贴实现这些价值[12]。孙海兵等提出，可考虑在现行农地产权的基础上，增设农地外部效益财产权，并允许与所有权相分离，然后界定农民此项权利，并立法保障允许交易[13]。

谢高地等学者在全球生态系统服务功能评价模型的基础上,总结了气体调节、气候调节、水源涵养、土壤形成与保护、废物处理、生物多样性维持、食物生产、原材料生产、休闲娱乐在内的9项生态系统服务功能,并对中国200位生态学者进行问卷调查,得到了“中国生态系统服务价值当量因子表”[14-15]。也有学者将农村土地的生态价值、社会价值等称为土地的非市场价值，并采用条件价值评估法对不同地区的土地非市场价值进行评估。如李广东等运用条件价值评估法对三峡生态脆弱区耕地的非市场价值进行了评估[16]，蔡银莺等运用条件价值评估法对武汉市不同类型农地的非市场价值进行了估算[17]。

2 农村土地资产估价方法研究进展

现行城镇国有土地估价方法主要有市场法、收益法、成本法和基准地价修正法等。学术界对这些基本的土地估价方法是否适用于农村土地资产评估也进行了探讨。

2.1 市场比较法

市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待评估土地与较近时期己经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者己知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待评估土地的评估日地价的方法[18]。

运用市场比较法所求取的价格跟市场价格最为吻合。但是迄今为止中国农村土地交易市场尚未建立，不具备应用市场比较法评估农村土地价格的条件。学者们提出可以在运用其他方法对农村土地资产价格进行评估的基础上利用市场比较法修正[19]。单胜道等力求通过延伸市场比较法概念，探讨新的农地评估方法——市场替代法和市场假想法。市场替代法的内涵是当评估对象本身没有市场价格来直接衡量时，可以寻找替代物的市场价格来衡量。市场假想法是指在替代市场都找不到的情况下，只能人为地创造假想的市场来评估农地价格的方法。并认为在农地存在一定市场时，首先选择的评估方法应当是市场比较法[20]。冯右骖从区域因素修正可比实例的选择方法和空间范围入手，将GIS的缓冲区和距离查询技术应用于不动产估价，提出并设计了一个市场比较法区域因素修正系统[21]。

2.2 收益还原法

收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象未来每年的纯收益折算为评估基准日总收益的一种方法。一般公式为：土地价格=纯收益/收益还原率。农村土地资产评估适宜采用收益还原法，但是在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。

朱仁友等指出，中国在用收益还原法评估地价时，一般采用实际的纯收益即年总收益与年总费用之差来代替预期纯收益，这不仅使地价失准，而且也不能公平地反映不同地块的地价[22]。伍育鹏认为产能是农用地价值的核心来源，应该由农用地产能来确定纯收益，若能建立起农用地的质量与经济指标的规范关系，便可弥补收益还原法中的缺陷[23]。一些学者对利用数学模型测算农用地预期收益进行了研究。钱建平等论证了利用灰色系统建模来预测农用地预期纯收益的可行性，认为用灰色模型预测农用地预期纯收益的精度较高，可较真实地反映农用地的收益实际情况和发展趋势[24]。刘跃辰等以凌源市为例，分别建立了灰色模型和回归模型对农用地的纯收益进行预测，通过比较指出灰色模型可以在一定程度上减小不同自然地理条件和土地利用方式等因素对于纯收益的影响，揭示了灰色模型在基准地价评估中具有更高的可信度和更加便捷的计算[25]。张仕廉等则认为灰色系统理论具有一定的局限性，只适用于短期预测，对于较长时间的预测将产生较大的误差，提出运用软集合理论来计算农村土地的预期年收益，并论证了其可行性[26]。

2.3 成本核算法

成本核算法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法，成本核算法一般适用于新开发土地的估价。多数学者都认为成本法不适宜于农村土地的评估。

郭爱请等指出成本法只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力[27]。单胜道认为成本法没有考虑农地的效用价值及市场需求方的情况，从而用成本法评估出的农地价格超出其市场价格。伍育鹏认为成本法没有把握好农用地的核心价值所在，计算结果可能与其他计算方法难以协调，因而不宜简单应用在农用地估价领域。彭荣胜等认为农用地价格更多取决于其产生的收益，现有的农用地绝大多数是已开发土地，即使有少量未开发土地，但因其在农用地总量中所占比重太小，使得成本法在农用地整体评估中无代表性[28]。

2.4 基准地价法

基准地价法是以基准地价和基准地价修正系数表为估价依据，按照替代原则对待评估宗地的区域条件和个别条件等开展诊断，并对照基准地价修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待评估宗地的价格。

建立农村土地基准地价，一般采用“先定级后估价”的途径，即在农用地定级的基础上，采用投入产出和市场交易资料计算样点地价，然后对样点地价进行平均化处理评估出基准地价。测试样点地价最常用的评估方法是收益还原法[29]。也有学者认为从逻辑上讲应该是先有地价后有级别。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此基准地价系数修正法在大多数县域仍无法适用。

为统筹农村土地定级和土地估价，赵丹煦等根据回归分析的原理，结合区域农用地实际情况，提出农用地定级与估价综合模型，将农用地级别划分和价格评估统一起来，建立定级估价数据资料共享机制，以提高评估工作的效率和评估结果的科学性[30]。

3 农村土地资产市场价格评估研究进展

3.1 农村土地流转价格评估

土地价值是土地价格形成的基础，农村土地价值的多元化导致农村土地资产价格可分为不同的类型。有学者根据农用地流转时所有权是否转移、农业用途是否改变构建了农用地价格体系，即集体内农用地流转价格、集体外农用地流转价格、集体内农用地转用价格和集体外农用地征收价格[31]。陈荣清等认为集体内流转价格就是农用地的自然质量价格；集体内转用价格是自然质量价格加社会稳定价格；集体外流转价格为自然质量价格和社会保障价格之和；集体外征收价格是自然质量价格、社会价格（包括社会保障价格、社会稳定价格）和生态环境价格之和。高艳梅等根据农村土地流转的不同形式，认为农地转包、出租、入股价格应包括农地生产收益权的价值和农地的就业保障价值；农地转让价格应包括农地生产收益权价值、农地的社会保障权的价值和农地的就业保障价值[32]。但李萍等认为农用地流转后由受让方承担转让方的社会保障责任是值得商榷的，因为一方面目前土地流转期限大多不长，种植业流转合同多数在5年以内；另一方面，土地流转与土地征收中一次性安置的做法应有区别，农村土地转为建设用地土地溢价效应高，而流转后的农用地不能改变用途，收益有限[33]。

在农村土地流转评估方法的选择上，学者们认为农地自然质量价格或者说农地生产收益权价值的评估比较清晰，宜采用收益还原法或市场比较法来确定，而农地的社会保障价格的评估方法还没有形成定论，学者们大多是用政府对城镇社保投入来估算农村土地的社会保障价值。如高艳梅等将单位土地上政府对城镇居民和农村人口的社会保险费用支出的差额作为衡量社会保障价值的基础，再通过转让年限和还原利率来计算农村土地流转中的社会保障价值。杨再贵等按照每2亩耕地和园地可分别带来2个和1个劳动就业机会，然后通过每个下岗工人最低生活保障费来核算农村土地的社会保障价值。

嵇金鑫等认为应将市场机制引入农村集体建设用地价格评估中，即通过建立农村集体建设用地基准地价，在基准地价的基础之上，针对具体的实际流转的集体建设用地,采用因素修正法评估流转地块价格,再实行招、拍、挂政策，以市场为主导,根据供需等状况对地块价格进行调节，最终形成市场价格[34]。

3.2 农村土地抵押价格评估

中国法律对于农村土地抵押贷款的范围做出了明确限定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地的，其土地承包经营权可以抵押方式流转；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内的集体土地使用权同时抵押。而家庭土地承包经营权是排除在可抵押范围之外的。目前只有少数地区已开展家庭土地承包经营权抵押贷款试点。

学术界对农村土地抵押贷款进行了较深入的研究，但大都集中在开展农村土地抵押的可行性、必要性、制度设计、风险防范、抵押权的实现等方面。学者们普遍认为，法律限制、农村土地制度以及农村土地估价体系不完善是开展农村土地抵押必须突破的障碍[35-36]，但是对于如何构建完善的农村土地估价体系的研究还比较少。

目前中国对于农村土地承包经营权抵押评估方法还没有统一的规定，银行机构核定土地承包经营权抵押价值采用的一个经验算法是：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。《重庆市人民政府办公厅关于开展农村土地承包经营权、居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见（试行）》规定，贷款金额在100万元以内的，其抵押物价值认定原则上不需要专业评估机构评估，可由借贷双方协商确定；贷款金额高于100万元的，可委托有资质的专业评估机构评估，评估费用按照最低标准执行。有学者认为，可以采用市场比较法，根据其他类似地块的流转价格，进行修正估价；也可以采用收益还原法，依据抵押地块的未来收入评估地价[37]。马智利等建议根据已有的农用地基准地价体系来评估抵押地块的地价[38]。

3.3 农村土地股份价格评估

农村土地作价入股成立股份公司或股份合作社，是农村土地资产经营管理的新形式。农村土地资产如何估价、农村土地资产股权如何配置等问题，成为土地经济学的研究热点。

目前中国还没有统一的农村土地资产股价评估规定，各个试点地区开展农村土地资产作价入股的评估方法各具特色。具体操作中，多以公司与农户商议，按照当地土地流转市场上每亩土地流转租金乘以土地流转年期（或土地承包剩余年期），评估土地资产价格，确定股权[39-40]。嵇金鑫等认为，农村土地资产入股价格评估时，还应将土地资产入股后预期取得的土地分红计算在内，因为入股后的分红也应是土地的预期收益之一[34]。冯琳提出了农村土地股份合作构想，认为应由村集体把本村的所有耕地、林地、牧地、水产地收回，统一评估土地价格，把土地资产价值货币化，再量化分成若干人口股，形成代表土地实物和用益物权的股权结构[5]。

4 研究结论与展望

4.1 研究结论

（1）劳动生产价值、收益决定价值、市场实现价值是农村土地资产价值评估的基本立足点；对农村土地的生态价值、社会价值等非市场价值进行的相关研究成果丰富和深化了农村土地资产评估理论，推进了农村土地资产评估理论体系建设。

（2）一方面，城乡土地资产评估方法具有共同性：市场比较法、收益还原法、基准地价法不仅适用于城镇土地资产评估，也适用于农村土地资产评估。另一方面，农村土地资产评估具有特殊性：由于法律对农村集体土地产权的诸多限制，农村土地流转市场的发育程度低，农村土地价值的多元化，农村土地收益量化的特殊性，决定了农村土地资产评估方法有别于城镇土地资产评估方法，评估农村土地资产价格不能照搬城镇土地资产评估方法。

（3）农村土地转让价格评估、农村土地抵押价格评估、农村土地股份价格评估是农村土地资产评估探索的重点领域；农村土地资产定价机理、农村土地资产评估方法、农村土地资产评估管理是农村土地资产评估探索的关键问题。

4.2 研究展望

（1）社会价值、生态价值等非市场价值是土地价值的重要组成部分，但是农村土地的非市场价值并未在经济上得到实现，如何具体测算农村土地的非市场价值，学术界也没有形成统一意见。因此，在农村土地资产估价过程中，如何科学评估农村土地的非市场价值，尚需深入研究。

（2）农村土地价值的多元化、收益量化的特殊性、流转方式的限制性等实际情况，对现有的资产评估方法提出了更高的要求。应根据农村地区实际情况，创新土地资产评估方法，建立完善的农村土地价格体系。

（3）造成农村地区土地资产评估落后于城市，除农村土地本身原因外，更重要的是城乡土地管理制度上的差异，如法律对农村土地流转的限制、农村土地产权的不明晰、农村土地市场体系发展滞后、农村地区基准地价制定的滞后等都对评估农村土地资产的价值形成了阻碍。如何立足于统筹城乡土地管理，以推动农村土地资产评估创新，尚需进一步深入研究。

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Study on the Progress of Evaluating Rural Land Assets

ZHAO Zi-yan, QIU Dao-chi, WANG Jing, CAI Jin
（Institute of Geographical Sciences, Southwest University, Chongqing 400715, China）

The purpose of this paper is to summarize the progress of studies on the pricing mechanism, evaluation methods and market price’s evaluation of rural land assets. Methods of documentary and comparative analysis are employed. The results show that labor production value, income determination value, and market value are the basic standpoints of rural land assets assessment. The evaluation methods both of urban and rural land assets have intercommunity. The evaluation of rural land assets has its own particularities. It is concluded that in the future we should aim to push innovation on theory, technology and practice of rural land assets evaluation based on perfecting rural land pricing structure, realizing the non-market value of rural land, and balancing urban and rural land management.

land evaluation; rural land; review; land assets

F301.3

A

1001-8158（2013）07-0086-07

2013-01-14

2013-05-28

国家科技支撑计划项目“村镇区域空间规划与集约发展关键技术研究”（2012BAJ22B00）。

赵梓琰（1989-），女，四川阆中人，硕士研究生。主要研究方向为土地利用与国土规划。E-mail: cqzhaoziyan@163.com

邱道持（1947-），男，重庆巴南人，博士生导师。主要研究方向为土地资源管理。E-mail: cqqiudaochi@sina.com

（本文责编：陈美景）