土地金融价值评估分析

廖年生

（华宸信托有限责任公司，北京 100033）

1 土地金融价值评估的原则及主要影响因素

1.1 土地金融价值评估的原则

土地金融价值评估是出于资金融通目的的不动产价值评估，其原则不仅要符合评估执业原则，而且要遵循金融行业的基本原则。土地金融估价应遵循的基本原则有：审慎原则、可变现原则、合法性原则、独立客观公正原则。遵循审慎原则，是指土地金融估价过程中保持谨慎态度，在估价方法选取、市场参照标准、预期收益判断等实际操作时，执行评估规范中对估值最具确定性的标准和参数。遵循可变现原则，是指土地金融估价应以估价对象在融资期限内通过拍卖、转让等方式得到现金的保守数值为依据。

遵循合法性原则，是指土地金融估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，估价程序合法。金融估值除了遵守评估行业一般法规外，还得遵守金融法规，如《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等。

遵循独立客观公正原则，是指土地金融估价机构及评估人员在评估过程中保持高度的独立、客观、公正的执业规范，严禁按融资方利益索求进行估价。

1.2 影响土地金融价值的主要因素

土地金融价值的主要影响因素包括估价对象的地理位置、所在区域土地市场的活跃程度、宗地法律属性、房地产市场趋势等。

地理位置，指估价对象在城镇中的具体地理位置，包含影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度与经济状况、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、及影响土地使用的其它条件等。地理位置是土地金融价值的内在决定因素。

所在区域土地市场的成熟度，指估价对象所在区域内类似土地交易市场条件成熟状况。在宗地范围附近存在众多现实的交易量，或潜在的土地需求旺盛，宗地未来变现的条件成熟。

宗地法律属性，指估价对象的土地使用权性质、土地权属、用地规划、出让条件等影响债权实现的法律因素。若有《担保法》第三十七条规定的不得抵押的财产，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，判断评估条件。

房地产市场趋势，指在融资期限内，估价对象所在区域的房地产市场所处的行业周期阶段，及可预见的未来的价格与成交量的走势。房地产市场直接影响土地需求，房地产市场存在周期性波动，根据国际经验，房地产价格不可能永远上涨，尤其房地产异化成金融投资后，存在较大市场风险，影响抵押物的价值和变现能力。

2 土地金融价值评估方法及应用

2.1 现有评估方法的比较与修正

土地金融价值评估属于特殊目的的评估，不能脱离现有的评估体系，但又要体现金融点特殊要求，可以参考《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号），对国土资源部《城镇土地估价规程》、住房和城乡建设部《房地产估价规范》与财政部《资产评估准则—不动产》等国内评估机构进行土地评估的主要依据中的传统评估方法加以比较和修正。

2.1.1 市场比较法

（1）基本公式：V＝VB×A×B×D×E式中：V为待估宗地价格；VB为比较实例价格；A为待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数；B为待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数；D为待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数；E为待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数。

（2）适应范围。地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。直接用于评估土地的价格或价值，或用于其它估价方法中有关参数的求取。

（3）运用要点。收集足够的交易实例，且实例在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；成交日期与评估基准日接近；交易类型与评估目的吻合；成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。

（4）金融价值修正。市场比较法关键在于对可比实例成交价格的合理性判断，选取合适的比较案例是其难点,比较因素的主观性和数据质量直接影响和决定着市场比较法估价的最终结果。

不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例；关注受债权债务关系影响的特殊交易价格。

2.1.2 收益（还原）法

（1）基本公式：若土地收益为无限年期：V=a/r

式中：V为土地收益价格；a为土地纯收益(或地租)；r为土地还原利率。

若土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n]

式中：V、a、r含义同前；n为未来土地使用年期。

（2）适应范围。有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。

（3）运用要点。不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；未来收益及风险能够较准确地预测与量化；未来收益应当是不动产本身带来的有形和无形收益。合理确定收益期限、净收益与折现率。

（4）金融价值修正。运用收益还原法估价时，除了关注收益价格是否公平，评估值对资本化率的变动很敏感，且远远大于对纯收益变动的敏感程度。单纯以银行平均利息率、房地产抵押贷款利率、投资年利率、复合利率、产业平均获利率、经济增长率房地产租售比率等经济指标作为资本化率，较难客观地评估出房地产价格。

不高估收入或者低估运营费用，不低选报酬率或者资本化率。

2.1.3 成本（逼近）法

（1）基本公式：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

式中：V为土地价格；Ea为土地取得费；Ed为土地开发费；T为税费；R1为利息；R2为利润；R3为土地增值；VE为土地成本价格。

（2）适应范围。新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

（3）运用要点。重置成本采用客观的更新重置成本；不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算；合理确定不动产的经济寿命年限；全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素。

（4）金融价值修正。成本法中，潜藏房地产市场持续向好的假设，忽略了经济折旧的扣除。不高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不低估折旧。

2.1.4 假设开发法/剩余法

（1）基本公式：V＝A－B－C

式中：V为待估土地价格；A为开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B为整个开发项目的开发成本；C为开发商合理利润。

（2）适应范围。具有投资开发或再开发潜力的土地估价。

（3）运用要点。具有开发和再开发潜力，且开发完成后状况所对应的价值可以合理确定；满足规划条件下的最佳开发利用方式。

（4）金融价值修正。假设开发法隐含了土地价值最高最佳运用原则，没有考虑实际达到最佳开发状态的可操作性和各环节的风险。

不高估开发后的价值，不低估成本、税费和利润，对关键环节风险因素用概率加以调整。

2.1.5 基准地价（系数）修正法

式中：V为土地价格；V1b为某一用途土地在某一土地级上的基准地价；∑Ki为宗地地价修正系数；Kj为估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。

（2）适应范围。基准地价数据公布、更新及时的区域，影响因素能明确定量的土地估价。

（3）运用要点。根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理确定调整内容。土地级别、用途、权益性质等要素一致时，调整交易日期、区域因素、个别因素、使用年期和开发程度等。

（4）金融价值修正。基准地价体系中，出让地、划拨地、集体土地的基准地价信息是静态的，其更新周期甚至于长于地价变化周期，缺少地价动态监测，不能随时分权利、分用途、分区域测算地价变化，及时更新地价信息。

谨慎选择参照地价和修正系数，充分估计处置风险。

2.2 传统评估报告的合理使用

如果金融活动中只能依据现有的评估报告迅速做出价值判断，则需要合理使用土地评估报告。

2.2.1 审阅报告基本要素

（1）评估机构。评估机构是评估报告质量的首要因素。对评估机构关注点包括机构所属部门、资质、与融资方的利益关系、业绩记录等方面。归属不同的主管部门（国土、住建、财政）的评估机构，对应的业务规则、评估标准和参数系统有所差别，评估报告使用人需具备相关背景知识才能正确使用。评估机构的资质应符合金融机构的风险控制要求，最好是金融机构指定或其合格评估机构名单库成员，评估师应具备金融专业知识和房地产市场分析能力。评估机构、评估人员应不存在不良执业纪录，与融资方不能有利害关系。

作为一种新媒体，微博本身并没有好坏之分，关键要看使用者如何对待它。只有官员合理利用微博，使其具有较强的公信力，才能更好地发挥微博的作用。而官员微博公信力的提高，需要官员自身和社会各界长期理智地对待微博。提升官员微博公信力的策略主要包括以下几个方面：

（2）评估目的。土地金融估价目的，应当为确定土地抵押融资额度及风险保障程度提供参考依据而评估土地金融价值。金融评估基本作用在于保护债权方/投资方利益，防范金融风险，维护经济金融秩序。

（3）有效期及评估时点。评估报告应该在有效期内使用，注意现场勘查时点、报告完成时点及市场数据时点的差别。

（4）评估方法及参数选取。价值评估是在一系列假设基础上，选择恰当的参数，使用合理的评估方法后得出。评估报告不得滥用假设和限制条件，重点关注对估价结果有重大影响的因素及可能产生的影响。甄别评估报告中使用的估价依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，判断估价结果的准确性与合理性。土地金融价值评估宜选用市场比较法、基准地价修正法；成本法适用于城市核心地段易于变现但缺少可比市场数据，仅考虑在现有制度条件下重新购置可比地块所需的成本；收益法和假设开发法所需的假设条件过多，存在较多不确定性，尽量避免使用。

2.2.2 评估报告估值修正

土地抵押是金融业务风险防范的基本手段，金融机构需根据评估数据准确性、土地市场预期、变现能力等因素，对土地评估报告的评估价值做进一步修正。

通过对评估机构执业能力、评估方法与参数的选择、数据信息处理质量等方面的综合判断，确定评估报告数据的准确性和可靠程度。分析在融资期限内，随着时间推移，土地市场及估价对象状况的变化趋势，对评估价值可能产生的影响，尤其关注土地抵押价值未来下跌的风险。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在处置时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

评估价值再修正计算公式：

式中：Vf为土地金融价值；V为评估报告提供的待估宗地价值；P1为评估报告数据的准确程度/可信度；P2为土地变现的可能性；P3为土地市场预期不低于评估时点土地市场状况的概率；Pi为其它修正系数(i=4-n)。

说明：P1、P2、P3、Pi取值范围均在[0，1]之间，其中，数据准确性越高，P1越大；P2融资期内变现达到评估值的概率，达到或超过者取1；土地市场预期好于评估时点的市场状况时，P3取1，土地市场预期对抵押物价值起负面作用时，可根据预期土地市场价格指数/评估时点土地市场价格指数取值替代市场变化概率。

2.2.3 关注评估报告之外的信息

评估毕竟不是万能的，需通过报告之外的信息弥补现有评估的不足。

土地抵押为金融风险保障措施，属第二还款来源，金融机构在考察土地评估价值之前，尚需对融资主体（含企业、政府部门、事业单位、个人等）的资信和还款能力加以甄别，即重视第一还款来源。

融资项目启动后，动态监测评估后续事项，掌握评估价值下降的综合信息，及时采取其他风险控制措施。

有条件的金融机构可内设评估顾问委员会，聘请机构内外的有经验的专家协助土地等抵押物的评估事宜。

3 结语

土地金融价值评估，是从金融专业视角对土地未来可变现价值做出的审慎判断，是抵御金融风险的必要防线。在现有条件下，通过对传统评估方法的适当修正，重视评估报告的正确使用，可以在一定程度上提高土地金融价值评估的客观性。若从长远出发，需金融行业与评估行业共同努力，系统性解决土地金融价值评估存在的诸多问题。

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