我国房地产市场税收制度研究

□文/刘云州

（重庆大学建设管理与房地产学院 重庆）

一、引言

建国以来，我国的房地产业经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。房地产税收也逐渐成为财政收入的重要来源。然而，随着我国经济的快速发展，我国现行房地产税制与房地产市场化的推进显得极不适应，存在着诸多问题。针对房地产业出现的问题，我国政府在税收领域陆续出台相关措施和方案，但这些措施与方案没有触动整个房地产税制，不能从根本上解决问题。有鉴于此，深入研究房地产税收制度存在的问题，提出促进我国房地产市场健康发展的具体完善对策，具有重要的理论意义和现实意义。

二、我国房地产税收体系

1994年税制改革后，我国形成了现行房地产税收体系，包括:（1）商品税性质；（2）所得税性质；（3）资源税或行为税性质；（4）财产税性质。借助这四类税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节。但是，我国现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其他行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要，建立和完善我国房地产税收体系是社会主义市场经济发展的必然要求。

三、制约我国房地产市场健康发展的税收因素

1、税费种类繁多，且租、税、费混乱。目前，我国与房地产直接有关的税种有12种，占我国实际征收税种数量的一半左右。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百余种。租税费繁多造成了我国房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。

2、各征税环节税负分布不合理。目前，我国税制的征收重点在于流通环节，而在占有、使用阶段的税收却被忽略。这种不合理设置的消极影响有以下几个方面:第一，土地闲置、浪费现象严重；第二，进入市场流通的土地要承受过高税负，抑制了土地流动和正常的市场交易；第三，在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值分配，只能任由其流向房地产的实际保有者；第四，我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范。

四、我国房地产市场健康发展的税收改革建议

1、明租、正税、清费。明租，就是要进一步明确地租，将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重、保有环节畸轻的现状，既要考虑房地产交易的全过程，建立一个涵盖房地产整个交易过程的房地产税收体系，又要把不具备税收性质的税种停征、转化为地租或费用，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢。清费，一方面对于一些不合理的行政事业性收费一律取消；二是对于一些必须的但可以合并收取的项目进行兼并。

2、合理设计税种。在土地征用环节，保留契税，取消土地使用税、耕地占用税。在开发用地时征收城镇土地使用税本来就不合理，因为土地对于房地产开发商而言是产品，而非不动产。

在销售转让环节，首先，取消土地增值税、城市维护建设税。土地增值税与企业所得税重复征税；城市维护建设税实质上是在“增值税、营业税、消费税”基础上的一种附加费用，可以取消；其次，契税并入印花税。针对现行契税税负偏重、且与印花税重叠课征，将其并入印花税中的“产权转移书据”税目。

在保有环节，可将房产税、城镇土地使用税以及政府对开发商凭借政治权力征收的绿化费、防洪费、人防设施费等合并成为一个税种，称之为“房地产税”或“物业税”，该税种的税主体应包括在我国大陆境内拥有不动产的内外资企业和中外人士，同时取消对外资企业收取的土地使用费。

五、结语

改革现行税制，制定符合中国国情的房地产税收政策是十分必要的。房地产税收制度改革是一项系统工程，技术要求高、涉及面广、政策性强，一步到位相当困难。因此，在改革的过程中，应当根据我国的国情和各地区发展的具体情况，制定出适合中国国情的税收体制，以促进房地产市场健康发展。

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