武汉市轨道交通站点综合体建设的思考

张 弛

（中信建筑设计研究总院 湖北 武汉：430014）

0 引言

轨道交通是城市的名片。国际化大都市，都拥有方便快捷、服务优质的轨道交通。但至今为止，多数城市的轨道交通是靠政府补贴维持运营。武汉市的轻轨也是如此。随着武汉市地铁建设的发展，探索轨道交通运营管理模式，具有重要意义。

1 武汉轨道交通运营中存在的问题

2004年9月28日，武汉轨道交通一号线一期投入试运营，当时这条唯一的轨道交通线路还未形成网络，经营状况不佳。资料显示，轻轨一期的建设资金全部来自贷款，平均每天的利息约35万元，而当时每天的客流量约5000人次，运营收入远远不够付利息。而站点内既无商业网店，又无住宅，除交通运营外不能产生经济效益。

造成亏损的原因主要是轨道交通与其他交通空间、城市建筑空间、地下空间衔接利用不够，没有为站点人流提供消费场所，造成很大程度上的资源浪费。目前，国内外大多数城市轨道交通处于政府补贴状态，盈利率为负值。只有少数几个城市轨道交通盈利，其中包括香港、伦敦、东京等。

2 香港轨道交通运营模式剖析

香港是目前轨道交通运营盈利的少数几个城市之一。其盈利的主要措施是以商养路，在兴建轨道交通的同时，港铁公司邀请地产商合作发展沿线车站及车场上的物业。港铁公司除负责管理落成后的物业，还会选择保留商用物业作为投资，并开拓新的商业。以九龙站点综合体为例，整个发展计划被称为U－nion Square，分7期进行。首先开发的是住宅和停车场，而后才是商业项目。其中第7期为全香港最高的香港环球贸易广场。从车站涌出的大量人流与路面交通形成良好的人车分流，从而减少人流对原本狭窄道路的交通影响。他们或直接进入5期的办公楼里，或穿梭在连接各期住宅的过街楼中，或在7期商场建筑里尽情的购物。利用建筑架空层、建筑退让形成的灰空间、连接建筑的过街楼等建筑手法，使得原本独立的建筑单体有机的结合在一起。在感受步行空间独有的人性关怀同时，香港居民更感受到建筑的吸引力与亲和力。建筑服务于城市的理念，在轨道交通的层面上得到了放大。正是这种称之为站点综合体做法，实现了以商养路的目标，保证了香港轨道交通的运营利润。

3 改变武汉市轨道交通运营困境的措施

借鉴香港轨道交通的运营模式，站点综合体建设是改善武汉市轨道交通运营困境的有效措施。根据香港模式，武汉市在建造轨道时，首先必须将轨道沿线土地和站点一并交由地铁集团开发，以土地增值收益来抵消营运、建设期间的亏损，也就是“轨道加物业”；其次，要利用武汉城市建筑空间体系合理连接轨道交通站点辐射范围内的建筑，形成以轨道交通站点为核心的网络型站点综合体。

汉西一路站是武汉市建设 “站点综合体”的破冰项目。汉西一路站点是地铁集团投资的独栋建筑，站点功能和商业功能同步建设，既有连接轻轨站点起到疏散人群的作用，还要满足物业开发的要求，具有容纳办公和经济型酒店的功能。站点疏散大厅内，为了增加营运收益，布置了小型商业区作出租用，还预留出与左右两侧建筑连通的廊道，为站点的可持续发展奠定基础。建筑主体的十八层以下全部出租给某经济型酒店，由其自行装修管理；十八层以上则留作办公用途。相比单纯集散客流的初步建设阶段，由地铁集团自己投资综合体建筑，既减少集团对其投入，又能收益利润。

从功能单一的站点，到多元化、立体化的站点综合体，汉西一路站的运营模式，让武汉市民看到，武汉市的轨道交通正在向现代化、国际化看齐。从某种程度上说，有什么样的交通规划就会衍生出什么样的站点功能。在轨道交通大力发展的同时，站点综合体成为支撑轨道交通发展的有力的保障，为轨道交通提供了可持续发展的空间，使轨道和物业开发达到双赢。

4 武汉市轨道交通站点综合体建设的发展

武汉市计划在2012年前建设完成地铁一号线二期工程、二号线一期工程和四号线一期工程，总投资约273亿元，形成总长约70公里轨道交通线网。目前该线网规划已获得国家发改委的审批立项，3条线路正在建设过程中。远期将建设轨道交通一号线二期、三号线、四号线二期、五号线、六号线、七号线工程。220公里轨道交通线网建成后将全面连接武汉三镇。以轨道交通为主体，其它交通方式为补充的城市公共交通体系将确立。

城市轨道交通是惠民项目，如此庞大的交通体系，不能靠提高票价来维持运营，也不能完全依靠政府补贴来运营，只能通过以商养路的方式，将站点综合体的商业收入，补贴到轨道交通的运营，实现轨道交通的可持续发展。

规划中的武汉轨道交通站点建设，梅苑小区站基本满足成为站点综合体的条件。该项目位于武汉市最繁华商业地段，中南路商街改造后，更以其安全、舒适、便捷的购物环境吸引了大量的购物客流和观光客流。每天从上午9点开始，至中午11点，客流量平均可达2342人次／小时（单向）；下午3点客流量开始增大，达2980～4320人次／小时（单向）；傍晚5点客流量达最高峰，为4800～5200人次／小时（单向），持续至夜晚9点才逐渐减少；10点左右商店关门。节假日客流量更大。从规划上看，梅苑小区站位于全国闻名的中南路商圈内，也是地铁四号线的始发站。它将成为武昌火车站到武汉火车站列车换乘的枢纽，也将成为傅家坡长途客运站对外公路交通继续发展的辅助，它将降低货物运输的成本，也为改善武昌火车站到武汉火车站的沿途环境起到了至关重要的作用。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，沿线各站必将形成许多新的繁华地区，沿线的地产和商业开发价值也将不断增值。据相关专家分析，地铁对沿线物业的提升比率达8%～10%。

因此，建设好梅苑小区的站点综合体，将促进土地的有效利用和城市发展，实现轨道交通与高强度土地开发相结合，引导城市发展，形成以城市轨道交通建设带动城市布局优化及经济发展的新局面。

5 结束语

轨道交通作为一种城市公共产品，具有巨大的外部效应，这些外部效应影响着城市轨道交通空间资源价值。城市轨道交通空间作为城市空间的重要组成部分，蕴涵着丰富的自然资源、社会资源和人文资源。如果能对轨道交通空间资源进行整合利用，以及通过市场配置和行政机制将其经济收益投入到城市轨道交通建设和运营上，那么则可实现城市轨道交通的投资、建设、运营、发展的良性循环。轨道交通的站点综合体建设，是轨道交通发展的必然选择。

［1］ Simon Partner，Terry Farrell.九龙交通超级城［M］.香港：贝思出版有限公司，1998.