房地产开发经营企业统计工作存在的问题与对策

倪红伟

（农工商房地产（集团）股份有限公司，上海 200060）

房地产开发经营企业统计工作存在的问题与对策

倪红伟

（农工商房地产（集团）股份有限公司，上海 200060）

房地产企业统计既是国民经济统计的重要组成部分，也是房地产企业经营管理工作的一项重要的基础性工作。目前，房地产开发经营企业统计工作中存在着对统计工作重视不够、统计法律意识不强、统计人员调动频繁、企业变换经营地址，以及统计制度不完善导致数据准确性不高等问题，为加强和改进房地产企业的统计工作，建议企业配备专职统计人员、稳定统计工作队伍，提高统计人员的素质，建立规范的统计工作流程，完善企业统计工作制度，加强源头数据质量控制，定期或不定期开展统计数据质量检查，提高统计人员的统计分析能力。

房地产企业；统计；问题；对策

房地产统计数据为各级政府和有关部门制定政策、实施管理提供参考依据，其数据的准确性、及时性，直接影响着国家的宏观调控和经济发展；同时房地产业统计是企业在经营活动中实施科学管理，监督整个企业活动的一项重要工作。在当前房地产调控背景下，房地产企业统计工作更发挥着不可替代的作用。所以房地产统计是反映宏观国民经济运行和企业微观经济不可缺少的基础性工作之一。本文针对基层企业的统计工作存在的问题，提出了加强房地产企业统计工作的一些建议和对策。

一、房地产开发经营企业统计工作存在的问题

（一）对统计工作认识上的问题

1.企业单位对统计工作重视程度不够。在经济迅速发展的今天，统计数据也日益受到各级政府层面的重视，但有些基层企业统计工作得不到领导的重视，在统计岗位的设置上随意性很强，他们认为统计数据是为政府宏观调控服务的，对企业的实际意义不是很大，统计工作主要是为上级统计部门所服务，因此采取应付的态度，使得统计的地位得不到改观。统计信息没有发挥基层的作用，统计人员的积极性调动不起来，久而久之形成恶性循环，岗位流动性较大。

2.统计法律意识有待加强，无证上岗现象时有发生。《统计法》颁布和实施以来，大多数企业的统计意识得到了很大提升，但由于种种原因，统计人员无证上岗现象还是时有发生。一般分为两种类型:一是企业在新设或更换统计人员时，需持证上岗的意识不强，因而造成一定时期内无证上岗现象；二是一些年纪较大的兼职统计人员，考虑到自己接近退休年龄，不愿意在余下的工作时间里再去参加统计上岗证书培训，两种原因直接导致无证上岗。

3.统计人员兼职多，制约了统计数据的质量。房地产开发企业的统计工作，一般由会计兼任。他们承担着大量的财务工作，统计工作只是兼带，只是被动的疲于应付，没有时间全身心的投入到统计业务中去。同时，统计与会计的专业知识毕竟有差异，社会上针对统计业务的培训机会较少，使得统计人员知识更新和提升慢，业务能力的提高受到影响。因此兼职统计人员的工作精力、业务水平不及专职的统计人员，在一定程度上影响统计数据质量的进一步提高。

（二）企业本身特点决定的问题

1.统计人员调动频繁，影响了统计工作的正常有序开展。由于企业的转、改制重组、合并及岗位轮换等原因，造成统计人员的调动较频繁。统计岗位由原来已经熟悉业务的统计人员，换一个业务生疏的新人重头再来。统计工作人员不断更换，业务水平参差不齐，统计资料不完整，使正常开展的统计工作受到了影响。

2.企业变换经营地址容易产生重报和漏报房产单位的现象。按照《房地产开发、经营统计报表制度》总说明第三条的要求，房地产企业开发经营法人单位按照在地统计的原则进行统计。对于有项目开发经营1的企业，按项目开发建设经营地报所在区县政府统计机构；对于无项目开发经营2的企业，按企业办公经营地报所在区县政府统计机构。但是实际情况是有的房产项目单位中途转进、转出，或者由于房产开发项目单位办公经营地变换，没有及时和所在地的统计局取得联系。造成区、县统计局难于把握确定自己所管辖的区域范围内到底有多少房产企业，最终产生重报和漏报房产单位的现象。

（三）统计制度不完善导致统计数据准确性不高的问题

1.项目累计完成投资额不能及时得到调整。累计完成投资额是指房地产开发企业在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，从开始建设到本期止累计完成的全部投资。它是企业在一定时期内完成的工作量及相关费用，以形成工程实体为准是一个实物量指标。

从统计制度上看，应从两个方面采集数据。一是根据财务报表获得有关土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、公共配套设施费以及开发间接费用；二是根据房产项目施工单位上报的建筑安装量，按工程的实际形象进度，获得与建设进度相匹配的建筑安装工程费用。通过这两个方面的数据收集，基本构成了房地产开发投资额。该指标应正确反映某个房产开发项目，从项目投资开始到报告期累计的投资数，包括本年投资和历年投资的累计数。

但在实际操作中，一方面，由于房地产开发投资的内容相当广泛，造成了投资统计的难度和申报的工程数据不准确，许多单位统计人员由会计人员兼职，为图方便没有按照进度来统计投资额，没有认真审核实际的工作量，造成应计入当期工程投资额的前期费用没有及时计入。如：土地开发投资额、勘测及房产设计费等，这些费用应是前期投入，有时因财务部门没有及时支付款项，统计人员也就没有计入这部分费用。另一方面，工程决算、财务结算与竣工交付三者之间的时间差导致房地产开发投资额统计的不完整性。通常情况下，房产项目的竣工交付要先于工程结算与财务结算，由于现行的统计制度是以独立的项目为统计单体，如果该项目是由上年度结转并在年初竣工交付的，那么在本年度的年报上报之前，有比较充足的时间可以调整由于三者时间差而少报的，如工程结算款等后期的投资额。如果该项目是在年末竣工交付的，就不能结转至下一年，也就会有相当数量的投资额不能上报。对于房产企业跨度时间较长的项目，归集的累计完成投资额一旦发生差错就不能进行修改。如：某企业12月份有2个房产开发项目，由于统计疏忽把2个投资额的数据给弄混了，当时没及时发现，到了第二年发现上年上报的数据和实际上报的数据有出入，上年数已经上报了，是不能进行调整的，这样就造成统计报表上报的投资额累计数与实际的形象进度的投资额累计数不一致。

2.房屋实际施工面积与统计上报的施工面积不一致。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋（包括地下室以及配套房屋）建筑面积，包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层面积应填各层建筑面积之和。

但在实际工作中，往往会存在房屋实际施工面积与统计上报的施工面积不一致的现象，原因是统计按照项目施工许可证上的施工面积来填写，而房产施工企业是以现场的施工面积来计数的，但是，真正的实测面积一定要等到项目竣工验收才知晓确切的实测面积，因项目开工到竣工跨度时间长，导致统计上报施工面积和实测面积存在较大的差异。

3.房地产交易部门、房产企业统计、企业财务三者统计房屋销售面积数据不一致。造成不一致的原因主要是：其一，前两者的统计时间节点上存在差异，房产交易中心是以购房者登记注册的日期为统计的时间节点，而房地产开发企业是以购房者签订预售、销售合同的日期为上报统计数据的时间节点；其二，后两者确认销售的口径存在差异，统计归集的销售面积和金额不论款项是否收到都是按照当年的销售和预售合同签订来计算的；而财务归集的销售面积是以实际收到的款项来计算销售面积，不仅包括本年销售的，也包括上年销售的面积。

二、加强和改进房地产统计工作的对策和建议

（一）配备专职统计人员，稳定统计工作队伍

全面系统的统计工作，需要具有一定统计业务基础、专业技术和相对固定的统计人员来完成，配备专职的统计人员是很有必要的。专职统计人员不仅要具备较强的理论联系实际的工作能力，而且在经验积累中，将所学的统计专业知识应用于实际工作中去。只有确保统计队伍的相对稳定，才能确保统计源头数据的准确性。

（二）提高统计人员的素质，确保统计数据质量

统计工作是专业型、综合性很强的工作，涉及的面较广，要求统计工作者有良好的业务素质和职业道德。企业应在巩固和加强综合统计部门职能的基础上，培养各级统计人员的高度责任心和爱岗敬业精神。此外，统计人员不仅要对统计专业熟悉和精通，而且要懂得企业的财务核算、生产经营和企业管理等工作。如房地产开发完成投资表中，有部分数据就是关于企业财务状况的数据，若不懂财务方面的知识，那么在收集数据时就会产生差错，就无法保证数据的准确性。同时，还要了解房地产企业经营的整个过程特点，了解项目从立项、土地开发、土建水电的施工各阶段到房屋结顶竣工、附属配套工程、市场销售的情况。企业在配备充足的素质优良的统计人员的情况下，还要对他们进行经常性的统计培训，不断完善统计队伍，这样才能解决实际问题确保统计数据的质量。

（三）建立规范的统计工作流程，完善企业统计工作制度

建立和健全统计工作制度是很有必要的，制度是标杆，有了标杆就有了对照。房地产统计是一项严谨细致的工作，从基础数据的采集到综合汇总处理，从数据的分析研究到最终服务于社会和企业，各个环节紧密相连，涉及层面广，处理流程严密，因此，要建立并规范好统计工作的流程。要从改变对统计工作观念、提高统计人员素质、改善统计工作方法、从健全统计原始记录和统计台账及统计工作质量监控等各方面下功夫，夯实统计基础工作，这样才能为房地产企业的经营管理提供决策依据，充分发挥房地产统计的工作职能。

（四）加强源头数据质量控制，把好数据质量关

统计的基础在基层，统计数据质量控制的关键在源头。源头数据不准确，汇总结果就会产生偏差。

1.针对重报和漏报单位的现象，企业单位一定要以现行的规定为基础，不管有无房产开发项目和经营地变更等情况，都要做好统计报表上报的新、旧管辖地的衔接工作。对新开发项目或中途进行变更的项目，统计人员一定要引起重视，尽快确定新的项目地址所在地，及时与新地址所在地的统计办取得联系，避免漏报单位情况的发生。实行统计一套表制度后，有专门的基本单位名录库维护，这样可以避免漏报和重报现象的发生。

2.对项目施工单位上报的月报表，统计人员一定要认真进行审核，应计入当期投资额的各项前期费用，要主动到财务部、工程部等收集相关数据，及时、准确地归集到当期投资中。要定期或不定期地到现场核对工程进度，对整个过程进行监督，形成环环相扣，层层监督的局面，施工单位统计报表要及时、准确、真实反映本月的施工进度。项目经理要在统计报表上签字，对数据的真实性、准确性予以确认，确保源头数据的真实、准确；开发单位的现场管理人员要对施工单位上报的报表进行核对，并在统计报表上签字，真正担负起监督的责任；开发单位各部室提供的数据材料也要保证真实、准确。提供数据人员要在所提供的材料上签字确认，实现传递过程的数字真实。

3.对于项目实测面积，施工单位应该严格按照图纸进行施工，施工时若出现与图纸发生不一致的问题，应该即时通知开发商，商榷具体的解决办法。当建筑工程项目需要变更施工方案，变更施工图纸的时候，无论这种要求是开发单位根据以后销售方案需要提出的，还是施工单位根据实际地形、地貌或是地下水电线路等管道铺设所提出的，都应该及时与预测单位联系，告示变更的具体方案，由预测单位根据现有的变更后的图纸对该建筑工程项目进行重新测算，出具变更后的数据，重新申领变更后的销售面积。统计人员可以要求项目部，根据现场施工的面积随时进行更新，来替代统计人员上报施工许可证上的面积直到项目竣工。

4.对于销售面积不同的，三个部门从各自的立场出发是焦点。有关统计和财务制度对销售确认的标准并无矛盾，没有严格按相关制度执行才是差错的原因。

（五）定期或不定期开展统计数据质量检查

定期和不定期的开展统计检查，实行严格的责任奖惩制度和责任追究制度，以此调动统计人员的工作积极性和主动性。检查的目的是通过数据质量检查这一形式来提高统计人员对统计工作重要性的认识；通过检查来发现问题，解决问题；通过检查来增强统计人员的责任感；通过检查来提升统计人员的统计水平和专业素养，确保统计工作有序进行。

（六）提高统计人员的统计分析能力

目前较多的统计人员都是以完成报表作为统计工作的终点，统计分析依旧是房地产企业统计工作中比较薄弱的环节。因此，做好这项工作的关键在于统计人员要改变陈旧理念及思维方式。做到思路清晰知识面广，具备较强的政策性、逻辑性、语言和文字表达能力及分析能力，特别应加强学习，掌握国家方针与房地产体制改革的有关政策，熟悉企业生产经营的情况和统计资料的口径，通过统计分析为企业决策层提供优质的统计服务，用实绩来逐步转变领导对统计工作的片面理解，提升统计在企业中的工作地位。

房地产企业的统计工作是对房地产企业实行科学管理，监督整个企业活动的重要手段，是政府制定政策和企业经营决策的主要依据。加强房地产企业统计工作，既需要企业主管部门的支持，也需要企业领导的重视和统计人员的共同努力。

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（责任编辑：周群艳）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.07.020

注：1有项目开发经营：指企业在报告期有项目正在开发建设、销售，或尚有待销售房屋和出租房屋。

2无项目开发经营：指企业在报告期既无项目开发建设、销售，也无待售和出租房屋。