从博弈视角看中国房地产调控创新

江苏城市职业学院 高晓云

中国指数研究院2012年2月24日发布《2011年度中国房地产政策评估报告》，报告中指出， 2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2010年以来的房地产政策调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011年12月“中央经济工作会议”上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。

1 2012年房地产行业现状

北京住建委日前公布的数据显示，5月份全市新房网签总量为10502套，环比上涨了34.2%，同比涨幅达43%。有机构研究表明，5月30个重点城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。在经济增速下滑的背景下，中央各部门近期频繁出台措施稳增长。不少人担忧为刺激经济增长，对房地产的调控或会再次放松，重演2009年房价暴涨的一幕。对此，业内人士称，楼市确实在回暖，价格也不太可能再降了。有专家表示，三年前为应对经济危机，放松房地产政策造成的资产价格泡沫等恶果至今未消除，即使在稳增长的大环境下，政策也要坚持对房地产的调控。

无论是想买房的人还是要卖房的人，都齐齐把目光对准了2012年这个被普遍认为是中国房地产市场调控“拐点”的特殊年份。自从2011年1月“新国八条”限购限贷政策出台后，全国各地的楼市交易量持续走低，并在2012年新年降至“冰点”。据统计，上海2012年1月商品住宅成交105万平方米，同比下跌40.4%；北京1月包括保障性住房在内，全市新建住宅成交4473套，创自2008年3月以来47个月的新低，甚至在春节期间产生了颇为尴尬的“技术性零成交”。北京、上海两市萎靡不振的交易量绝不是个别情况，房地产市场的“严寒”已从一线城市蔓延至二、三线城市。

与市场的冷空气同时弥漫的还有房地产开发商普遍悲观的态度。从去年下半年开始，中小型房企危机重重，并迎来了新一轮的房企并购高潮。而往日斗志激昂的一线房企销售业绩也出现不同程度的缩水，形势不容乐观。开发商对楼市前景的担忧可以从近期的土地交易量上看出：2012年1月，全国300个城市住宅类用地市场共计推出土地面积3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%；共计成交面积1905万平方米，环比减少65%，同比减少72%。“能不能挺得过2012年，如何挺过2012年”成了房地产开发商普遍需要面对的问题。在这种情况下，房价的普遍下行似乎顺理成章，一触即发。

然而，对于普通购房者来说，调控政策带来的福利似乎“雷声大雨点小”，目前的房价显然还没有达到市场所期望的理想水平。面对惨淡的业绩，多数房企对房价仍然选择“持续坚挺”，或仅作出象征性的让步，这说明开放商对调控政策放缓还有所期待。事实上，自从限购限贷政策出台起，有关政策的争议就从未停止，楼市萎靡将对实体经济带来的不利影响也不断被经济界各方专家提及。限购政策当然不是长久之计，因此中央政府在坚持限购的同时也积极引入其他手段进行楼市调控。2012年初，全国规模最大的一批保障房将陆续面市，从2011年1月试点实行的上海、重庆两市房产税征收也走完了一整年。考虑到限购政策可能带来的不利影响，用房产税和保障房取代限贷限购政策的呼声日渐高涨。在此背景下，中央政府、房地产企业、消费者究竟应如何看待2012年的房地产行业呢？

2 政府、房地产企业、消费者之间的博弈

2.1 房地产企业与地方政府之间的博弈

GDP的增长能增加当地政府的财政收入，也是增加政府官员政绩的主要内容。地方政府为了利益最大化这一目标，通过颁布和执行法律、补贴、行政管理、征税、提供土地等，影响房地产商的开发行为，促进房地产发展，从而增加政府财政收入。但是，房地产企业发展的同时也增加了政府在环境污染、公共卫生支出、交通成本、物业管理等方面的支出，政府为了自身利益最大化，想方设法将这些管理成本转嫁给房地产企业，而房地产企业也以自身利润最大化为目标，不愿接受这种转移，在地方政府的调控下，只能将这种成本转移给消费者。房地产企业与地方政府的利益博弈结果，双方的谈判实力固然重要，同时也取决于当地的社会和经济状况，对双方博弈结果具有很大影响的另一个重要因素是城市的规划。

2.2 中央政府与地方政府之间的博弈

从2010年4月“国十条”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”到2011年7月“国务院常务会议”等政策中不难看出中央政府的目标是保持国民经济稳定健康发展，避免泡沫经济的发生。但是由于房地产业能拉动地方GDP的增长的同时，还会带来地方税收和土地收益的增加，即使是非理性的繁荣景象，都可以增加地方政府的政绩、增加地方政府的批地收入和财政收入，因此，地方政府有意无意地制定一些措施和政策，推动地价、房价上涨。地方政府常常利用中央政府政策上的漏洞，最大限度地利用中央政府的鼓励性政策以及最低限度地遵守中央政府的限制性政策来制定本地房地产政策，由于目标上的差异，中央政府在贯彻执行过程中遭遇地方政府的阻碍，形成非合作博弈。

2.3 房地产企业与消费者之间的博弈

当前在房地产市场交易中，房地产企业与消费者之间的博弈关系是最主要的关系，二者之间的博弈体现了房地产供给与需求的关系。其中，消费者主要是从效用出发，持观望态度期望房价降低，而房地产企业则是从利润最大化出发，提高价格来满足自身需求。从目前情况看，房价一直是在保持曲线上升的态势。随着居民生活水平的提高，改善住房条件的需求在一定范围内长期存在，购房者等到房价回归到一定程度，接近自己的期望值时便会购房。房地产企业实现利润最大化与消费者实现最少投入最大产出即成为房地产市场最主要的博弈关系。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年前三季度环比涨幅分别为1.84%、1.33%，0.31%，第四季度转为下跌，降幅为0.65%。2011年，全国商品房销售面积达10.99亿平方米，同比增长4.9%，其中，销售住宅面积为9.7亿平方米，同比增长3.9%。

2.4 房地产行业与商业银行之间的博弈

房地产业是典型的资本密集型行业，对于外部融资尤其是银行信贷依赖度较高，商业银行信贷策略的调整对于房地产业影响显著。一方面，房地产业的发展需要信贷支持；另一方面，住房按揭贷款也是商业银行重点发展的优质产品之一。据统计，房地产企业60%到70%的资金来源于银行贷款，但是，正是房地产企业以各种理由拖欠贷款，甚至赖账，导致银行不良贷款率的大幅上升。房地产景气上升周期，房贷是银行最佳赢利来源，风险低而获利高，一旦房地产进入下行周期后，如何分摊房贷风险则成为银行与房地产商拉锯的焦点。银行与地产商在房地产上升周期的利益重叠处，在巨大调控压力下，利益产生严重分歧。两者之间形成房地产商以融资依融症捆绑银行，银行试图挣脱捆绑的绳索抽身而走的博弈局面。

3 基于博弈视角的房地产调控创新

3.1 限购细化

地方政府应严格执行“限购”政策，严查补缴社保买房，再度明确政府调控楼市决心，二手房市场僵持就会因为缺少足够的外部推动而难以化解，政策调控基调封杀房价向上的冲动，继续给予一定的向下压力，并鼓励买家继续砍价寻底。即使多数卖家拒不配合的态度，短期内交易量下滑的可能性非常大。根据不同城市进行不同程度的限购。第一，市民(含郊县)人均住房面积低于全省人均住房面积的市民将允许购买第三套住房；第二，已有两套或两套以下住房，但均低于廉租房住房标准的家庭，将允许再次购买住房；第三，非本市户口的居民，可持税务、社保单位或供职单位开具的一年纳税证明或社保证明，申请办理再购房手续。而对开发企业或楼盘，凡属于诚信企业或省重点项目的在建楼盘，工程进度达到总投资额25%的项目，住房管理部门将受理商品预售许可证业务。允许对已取得商品住房预售许可证但尚未办理预售合同备案的商品住房，进行抵押担保，以加快开发商回笼现金流。细化限购从消费者利益出发，有利于调节房地产企业与消费者之间的博弈关系。

3.2 加强中央政府的宏观监督调控

首先，完善对地方政府的政绩考核体系与激励机制，中央政府不得再以GDP等纯经济指标来衡量地方政府的业绩，这样可以最大限度地避免地方政府的短期行为。科学的激励机制可以督促地方政府树立正确的业绩观，促进当地经济的可持续发展。其次，可以成立监督小组，由中央政府派专人进行监督，监督人员直接对中央政府负责，监督人员工资直接由中央划拨不受地方财政控制。在房地产调控力度不断加大的背景下，地方政府在土地供应上“心有余而力不足”，而房地产企业受调控影响资金压力继续加大，拿地意愿不强，因而过去两年住宅用地计划供应完成率刚刚超过60%。中央政府已经注意到地方政府在保障房建设、加强土地供应等方面面临的巨大压力，住建部将2012年保障房新开工计划从原定的1000万套下调为不低于700万套。这样将有助于缓解中央政府与地方政府博弈张力。

3.3 重新界定住房的“民生”属性

住房作为人们的一种生活必需品，同时具备“民生性”和“投资性”。由于土地资源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供给缺乏弹性，因而具备投资性。在我国房地产市场还没有发展到满足广大人民群众基本需要的阶段，民生性仍应该是住房的第一属性。然而很多政策和宏观经济使得住房的投资性占据了第一位，导致了我国房地产价格上涨较快等诸多问题。应重新界定住房的“民生”属性，把住房的民生性定位为我国住房市场长期发展的一个核心，还原房地产的居住功能，限制投资功能。应从实际出发，实事求是的分析存量可供土地情况，因地制宜，合理增加普通商品房住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。国土资源部指出土地供应应转向“稳定市场、保证民生、促进利用”等多目标统筹兼顾的管理。重新界定住房的属性将有助于调节消费者与房地产企业之间的博弈关系。

3.4 建立完善合理科学的征信系统

做好政府信息公开，破除信息垄断，引进市场力量，进一步发挥征信管理在房地产调控中的监督作用。第一，转变征信管理方式，监控房地产贷款。银监会、人行、外管局等部门应密切协作，加强登记注册、银行信贷、资金流动等环节的监管和检查力度。第二，完善征信配套建设，加强个人购房贷款监测。金融监管要和国土房产管理、商务管理进行监控联动，加大审查力度。第三，建立土地与银行征信信息对接机制。建立完善合理科学的征信系统将有助于银行减少不良贷款率，提高收益。第四，健全相应的征信法律法规，打破部门信息分割的现状。但迄今为止，却没有多少社会征信相关法规出台，比如《征信管理条例》从2002年开始立法工作，2009年10月向社会公开征求意见，但时至今日仍未出台。应尽快健全相应的征信法律法规。建立完善合理科学的征信系统将有效调节房地产企业与商业银行的博弈关系。

[1]田小青,邓忠.房地产发展的多方博弈分析[J].湖南农业大学学报(社科版),2007(01).

[2]王静.公共政策制定过程中的利益博弈分析——以中国房地产利益集团为例[J].经济研究导刊,2007(09).

[3]廖梅杰,何晟颖.公共政策制定过程中利益博弈分析——以房地产政策为例[J].辽宁行政学院学报,2011(01).

[4]舒燕.浅析政府与房地产开放商的博弈现象[J].中国集体经济(下半月),2007(09).