南充市养老地产开发模式的研究

西南石油大学 赵艺 庞敏

1 南充市人口老龄化和养老模式现状

国家第六次全国人口普查数据显示，南充市65岁及以上的老年人口总数为为753272人，在全市总人口中的比重达到12.0%，相比第五次普查结果，上升了4.27个百分点。根据联合国的标准，当一个国家或者地区65岁以上人口达到或者超过总人口数的7%时，该国家或者地区属于人口老龄化国家或地区，据此南充已经步入老龄化社会。

在南充市，绝大多数老年人选择居家养老，即以家庭成员照顾为主，家政服务人员照顾为辅，少数老年人选择社区养老和机构养老。居家养老以家庭为依托，老年人得到充分的亲情抚慰，孤寂感减少，精神身心愉悦。但随着现代社会生活节奏的加快，“4-2-1”家庭结构的普及和空巢家庭的剧增，老年人的子女承担着工作、抚养两代人的艰巨压力，体力和精力方面都难以长期、持续、专业地照顾老年人。同时，相比10年前，南充市常住人口平均受教育程度大幅提高，每10万人中具有大学以上程度、高中程度的人口分别增加了2688人和5420人，文化程度的普遍提高意味着人们对物质、精神层面的高品质退休生活的需求将增加。因此，单一的居家养老模式已经无法适应南充市民的养老需求，进一步规范和健全社区养老、机构养老模式将有效填补养老市场的空白。

2 南充市社区养老、机构养老运行的现状和问题

目前，南充市的社区养老和机构养老分别以敬老院和老年公寓为依托，在运行中显现出以下问题：第一，投资主体单一、投入资金少。由于敬老院、老年公寓的开发建设项目中缺少政策支持，加上建设管理中监督指导缺位，因此难以吸引民间资金的流入；其中顺庆区、嘉陵区新建的老年公寓都主要依靠财政资金的拨入修建。第二，住宅设计缺乏人文关怀、配套设施和专业服务不足。敬老院和老年公寓的规划设计跟普通住宅大同小异，缺乏像紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施；生活配套局限于就餐和娱乐，欠缺必要的医疗、康复和交通配套；专业护理人才配备不足。第三，消费定位群体模糊。根据老年人的健康状况不同，他们在养生、护理和医疗服务方面的需求存在重大差异，南充市部分敬老院和老年公寓缺乏对现有软硬件设施有效评估，混淆定位服务对象，不能承担好应有的责任。

3 南充市养老地产开发模式

针对上述问题，引入专业机构开发和管理的养老地产势在必行。养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

3.1 选址

南充市现有的敬老院、老年公寓集中在远离城市喧嚣、景色宜人的风景区，虽然为老年人提供了宜居的栖息地，有利于养生，但受到两点局限。首先，随着老年人年纪增长，对医疗设施、条件的要求越来越高，居住地远离市区中心医院，加上交通配套不足，危急时刻如不能得到专业及时的救护，将面临严重生命危险。其次，老年人大家庭意识强，大部分健康的老年人仍肩负着照顾孙辈、为子女分忧的职责，在以离儿女工作生活地最近为居住地点首选；同时老年人对长期居住生活圈形成了依赖，因此现有敬老院、老年公寓的位置难以满足这两方面的要求。

南充市现有的两家三级甲等医院均在顺庆区，医疗设备先进，护理人才集中，剩余的甲级医院主要分布在嘉陵区、高坪区，其他医院以乡办、民办为主。就人口分布来看，顺庆区作为川东北老工业基地、川东北商贸中心和川东北最大的物资集散地，吸引汇集了大量人才工作定居。因此将顺庆区作为南充市养老地产开发地址的首选。

3.2 消费群体

根据健康状况不同，消费群体可以划分为活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。

活跃老人年龄集中在60岁至70岁，身体健康，能够独立居住。他们刚刚进入退休生活，普遍感觉生活不如原来充实，孤独感强烈，因此他们追求物质精神双重幸福生活的意愿最强烈，同时通过常年工作积累了一定的物质财富，对养老地产相应配套设施和服务的支付能力较强。养老地产的配套设施包括餐厅、健身房、老年大学、休闲娱乐会所、门诊，服务涉及养生学知识普及讲座、退休生活规划、老年旅游等。低度照顾老人年龄集中在70岁至80岁，体质逐渐衰弱，容易产生周期性的疾病，在缺少关照的情况下容易发生意外。他们一般需要家人或家政服务人员的照顾，定期到医院进行理疗。这部分老人退休多年，支付能力大幅衰减，如果缺乏子女援助，生活负担沉重。配套设施着力于开发设施完备的老年护理中心，保质保量地提供专业家政护理人员、康复人员。高度护理老人年龄集中在80岁以上，患有严重的疾病，基本不能独立生活。由于长期需要接受专业的医疗服务，需要向医院支付高昂的就诊住院费用。配套设施重点在于建设综合性的、科室专业分工精细的、医疗水平高的医院。

通过比较，将消费群体应定位于活跃老人具有两方面现实性。第一，活跃老人的支付能力最强，对养老产品和服务的认知和消费时间最长。通过重复购买、交叉购买、向上购买和推荐新客户为开发商创造的收入最高。第二，开放商针对活跃老人以提供养生服务为主，相对于向低度照顾老人、重度护理老人提供护理和医疗服务，配套设施和服务的成本较低，承担风险较小。

3.3 融资模式

传统的房地产开发通过银行贷款筹集资金，但近年来，国家通过提高存款准备金率、出台“限购令”等一系列方法收紧银根、抑制房地产泡沫，使得房地产开发商资金链紧张。此外，养老地产项目与普通住宅、商业地产项目相比，投资周期长、投入金额大，从银行和金融机构取得贷款难度增大。

面临这样的融资困境，可以将房地产信托投资基金作为养老地产募资的新途径。房地产信托投资基金是是一种由专门资产管理机构发行的、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资、并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。具体操作方案为如下。第一步，房地产开发商与基金管理者达成协议，以顺庆区养老地产项目作为基础资产，打成一个资产包；第二步，基金管理者按照资产包的总体规模大小向社会公众或特定投资者发行房地产信托投资基金份额筹集资金，再用相应资金向房地产开发商购买资产包；第三步，房地产开发商使用基金管理者为资产包支付的价款完成项目的开发；第四步，养老地产的购买者和承租者向基金缴纳购房款和定期缴纳的租金，作为向基金持有人分配投资收益的来源。

在融资方案的执行中，南充市的政策性担保公司应为房地产开发商提供融资担保，一方面可以降低使用房地产信托投资基金这项新兴金融工具在募集资金过程中募集不畅的风险；另一方面，养老地产的开发顺应了国家“十二五”规划中鼓励社会力量振兴养老事业的号召，是利国利民的好事。此外，为了规避房地产开发商的信用风险，譬如卷款逃逸、施工中偷工减料，政府也应要求开发商缴纳一定金额的风险押金，由指定银行托管，待项目完工验收合格后再予以退回。

3.4 运营模式

3.4.1 建造模式

南充市现有的敬老院、养老公寓是独立建立于任何一座居民小区建立的，里面配备了基本的休闲、娱乐、餐饮设施，居住的除了工作人员外全部是老年人。这部分已经入住的群体以活跃老人和低度照顾老人为主，他们的儿女正处于事业拼搏期，工作压力大，经济能力比较有限，他们本来承担着隔代人饮食起居甚至家庭教育的责任。虽然进入到养老社区开始集体生活，使用这里的设施和服务，有同龄人做伴可以有效减少他们的孤独感，但脱离了以前的生活圈，不能够再承担原来任务，无法为儿女分忧。因此，将专业养老社区植入普通住宅可以同时兼顾养老和隔代照顾的需要。

首先，户型设计方面，在普通住宅社区中配建老少居和老人专用户型。老少居的建造目的是为方便两代人的相互照顾，同时保持各自的独立空间。户型包括半同居户型、老少两代住房完全相邻或老少居室半相邻。结合南充市居民住房特点，可以将老少居设计为一梯两户、老少两代住房完全相邻的户型。其中一套中等面积的户型由年轻人三口之家居住，房屋设计与普通住宅无异；另一套小户型的由老年人居住，设计细节中注重房间采光面的选取、卧室和洗手间的布局以及扶手的安置。老人专用户型是为残障老人打造，楼层放在一楼，有坡道，主要突出无障碍设计。

其次，配套设施方面，配建老人日托中心、幼儿园和小学。老人日托中心，主要包括休闲娱乐中心、老年大学、门诊、食堂和健身房。老人日托中心和老人住所同属一片小区内，只需徒步的距离就可以使老年人有效地打发空闲时间、丰富生活。幼儿园和小学在同一小区内，采用开放式设计，既方便了老年人接送、照顾孙辈，也减少了儿童在校内、外活动的风险。

3.4.2 管理模式

国内养老地产的管理模式包括开发商直接管理和专业公司管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式虽然有利于加强业主与开发商之间的沟通，但由于术业有专攻，开发商缺乏养老服务、产品的设计经验，服务品质普遍不佳，供需双方容易产生矛盾纠纷。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理，这种模式通过专业化的服务分工，打造了精准而且全面的专业服务体系，受到国内大多数新建养老地产项目的推崇，但也存在两方面的问题。第一，配置问题。开发商只关注前期销售、推广，后续服务好坏与其经济利益不挂钩，容易导致专业公司服务定价与业主消费水平间的差异化，使得业主入住后在自身经济能力范围内无力承担高昂的养老服务费用，结果与入住普通住宅没有差异。第二，监督问题。专业化公司驻场后各自为政，缺乏统一监督和消费意见反馈，业主的普遍诉求没有统一的反馈渠道，出现任何问题也难以得到及时的调解和纠正。

针对以上两种模式存在的缺陷，在南充市养老地产的后续管理中采用战略联盟管理可以规避以上问题。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商组建专门的公司负责引入专业养老服务公司，双方共同签署有关合作事项的合同，合同一年一签，合同期满后，通过对各养老服务公司的监督，根据业主意见的反馈，综合评估后决定是否与其续签合同或者引入替代的合作者。这样既有效维护了业主的利益，同时通过潜在的竞争机制约束了专业养老服务公司的行为，使其具备危机意识，更加因地制宜地为业主设计养老产品和服务。

3.5 盈利模式

现有的盈利模式是由入住的老人根据自身的经济能力，按照敬老院、养老公寓提供的对应不同条件床位的月收费标准缴费入住，缴费项目包括饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每人每月缴纳1000元至3000元不等。其中床位费占月费总额的30%至70%。对敬老院和养老公寓而言，为客户提供的个性化服务缺乏，收入来源单一，利润增长点较少。

结合建造模式中提出的“兼顾”思路，采用销售和出租双管齐下的盈利模式。首先，销售房产。购买房产后既能享受专业养老社区的环境、设施和服务，同时拥有房产的所有权，意味着通过持有不动产可以使资产保值增值，也可以将房产过继给子女。以顺庆区为例，房屋均价为4500元/平方米，购买一套70平方米的房屋总价为315000元，以首付5成、贷款20年及现有住房公积金贷款利率计算，每月按揭还款996元。2011年南充市职工月平均工资为2601元，在没有考虑使用每月公积金还款的情况下，月供款占月收入比例为38%，个人的财务安全边际充分，还款压力较低。其次，出租房产。租金参考顺庆区同档次住宅租赁价格，每月600元至1000元，最长租期20年，承租人在租赁期内享有转租权、转让权和赠与权，租赁期满后，无须增加额外费用，按照双方重新商定的租金，定额缴纳后即可续租。

此外，养老地产开发商向提供养老服务的专业公司收取一定比例的入场费。养老地产开发商与专业公司达成战略合作联盟，为客户提供包括生活护理、健康养生、医疗、休闲娱乐、心理咨询、家政等方面的全方位服务。在开发商和专业公司的利益分配方面，由于客户群体来源于开发商打造的专业养老社区，开发商在前期的楼盘推广阶段承担的高额的营销费用，专业化公司在已经搭建成型的客户平台上运作、经营，节省了前期的营销和市场推广成本，作为回报，应为平台的搭建和维持正常运行承担一定比例的费用。每年，该笔费用由双方共同商议确定后，专业公司向开发商足额开发商缴纳。

4 南充市养老地产开发的综合效益

养老地产项目的开展有利于增强南充市基础设施建设，带动建材、水泥等行业的发展，增加地方政府财政收入。南充市现年均剩余劳动力20万人，开展全面的养老服务需要大量护理员、营养师、心理治疗师等人才，在以工业为主的产业结构层次中，将派生出医疗护理人员培训这个新兴产业，不仅可以丰富产业结构层次，还能够有效提高就业率。

在南充“十二五”规划中提出建设“低碳、生态、宜居”的南充，将其打造成为山水田园城市。养老地产的开发不仅顺应了规划的主旋律，并且依靠社会的力量解决了与市民生活质量息息相关的问题，实现了经济和民生的双赢。

[1]周燕珉,王富青,柴建伟.中国养老居住对策及建设方向探讨[J].城市建筑,2011(1).

[2]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京.北方交通大学,2011.