上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析

赛娜

［摘要］ 在2006年我国修订的30个涉及会计要素计量的准则中，有17个不同程度地采用了公允价值计量模式，其中对投资性房地产明确规定可以采用公允价值进行后续计量。本文选取我国上市公司2007-2009年的年度报告作为样本，对上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状和原因进行分析，并结合实际情况提出在上市公司推广公允价值计量的建议。

［关键词］ 投资性房地产；公允价值；计量模式

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 02. 002

［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673 - 0194（2012）02- 0004- 03

1公允价值计量方法导入的背景

自２０世纪４０年代末英国提出并使用公允价值概念以来，西方一些国家非常重视对公允价值的研究和应用。近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要的甚至是首选的计量属性加以运用。我国从１９９７年开始在准则中提倡采用公允价值计量，后来由于对公允价值的应用环境和条件估计不足，在实践中碰到了许多困难，甚至出现了大量的利润操纵现象，影响了资本市场的发展。２００１年后，我国基本上回避了公允价值计量，对一些曾经采用公允价值计量的准则进行了修订，重新回归成本模式。但是随着我国市场经济的发展、资本市场的完善以及国际上对我国市场经济的认可，重新采用公允价值的环境和条件日臻成熟。于是在２００６年新修订的３０个涉及会计要素计量的准则中，有１７个不同程度地采用了公允价值计量模式。显然，从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性，满足信息使用者决策需要。从长远来看，采用公允价值计量模式的上市公司将会不断增多。

新会计准则规定，企业出租或者持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式之一进行计量。公允价值模式计量的采用与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反映，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此，应当鼓励在投资性房地产后续计量中应用公允价值计量模式。

2投资性房地产中引入公允价值计量模式的优越性

新准则规定了会计要素的5种计量属性，从会计角度看，计量属性反映的是会计要素金额的确定基础，主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。其中，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值的重新引入，使企业提供的信息更有助于未来的决策。其优越性主要表现在以下几个方面。

2.1 反映时间价值，客观真实

公允价值可以反映投资性房地产随时间变化的真实价值。公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，更具动态性。投资性房地产不同于其他资产，有一定的特殊性，公允价值的使用使得企业信息更为透明，有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价从而为投资和再投资打好基础。新会计准则要求在会计报表中单列“投资性房地产”科目，对于房地产企业的资产进行专门计量，在公允价值模式下不计提折旧、摊销和减值准备，而应当以资产负债表日的公允价值计量，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，作相反分录，从产出的角度强调现在和未来的价值量，从而使企业的利润与净资产价值更加准确地得到计量与披露。

2.2 反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同

公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我国的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。

2.3 采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力

由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率在７０％左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力。同时，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。在当前的市场条件下，部分大中型城市房地产存在资本的增值，公允价值的引入将在相当大的程度上提升企业投资性房地产的账面价值，溢价将在账面中充分体现。以陆家嘴为首的一些投资性房地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价巨额利润将在账面浮现，这将大幅提升企业价值，银行等金融机构和企业的借贷交易也会随之增多，有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解企业资金紧张的局面。

2.4 不增加企业的实质性税负

公允价值计量模式可以在使企业增加利润的同时不增加企业的实质性税负。根据财税［２００７］８０号文件的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。

2.5 有利于会计信息的相关性和可靠性达到统一

相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中（存在活跃市场或非理想环境下）取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息真实性与公允性的完美统一。

3上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状

新准则明确规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

3.1 样本的选取及研究思路

本文选取深沪两市的上市公司作为研究样本，分析其２００７－２００９年年度报告中公允价值计量在投资性房地产中应用的情况。其中要选取各年度存在投资性房地产的企业，以及在这些房地产企业中使用公允价值的企业。

3.2 ２００７－２００９年度我国上市公司采用公允价值计量情况分析

2007-2009年，存在投资性房地产的上市公司分别为６３０家、６９０家和７７２家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，分别为１８家、２０家和２５家。

２００７年，有１８家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，占上市公司总数的１．１％。２００８年，在１ ６２４家上市公司中有６９０家存在投资性房地产，主要包括房屋、建筑物，也有部分土地使用权。存在投资性房地产的６９０家上市公司中，采用成本计量模式的为６７０家，采用公允价值模式的为２０家，２００９年增加到２５家。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，却更钟情于继续选用历史成本计量模式，这是值得关注的现象。

公允价值是指在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值的金额需要采用一定的方法取得。２００７、２００８年度我国上市公司确定投资性房地产公允价值，主要采用的方法见表２。

由表２中可以看出，上市公司确定公允价值金额的方法多种多样，其中，采用房地产评估价格的企业居多，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规定披露对公允价值进行确定的方法。我国上市公司选用的方法与企业会计准则要求相比，存在一定距离，需要进一步规范。

4在投资性房地产后续计量中引入公允价值遇到的困难

4.1 引入时的条件限制

采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足两个严格条件：首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才能采用公允价值进行会计计量。其次，同类或类似的房地产（如建筑物），是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。可见，在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。

4.2 规范程度不高，相关的公允价值难以取得

在发达国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较容易确认，而在我国，由于产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法与管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待提高；受利益的驱使，交易过程中仍存在非法牟取暴利的不规范行为，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润；市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范没有制定。

4.3 信息成本大

公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。

5对策及建议

5.1 发展标准的公开交易市场

对于已经存在活跃、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用，从而形成国家、行业统一的、标准的公允价值信息平台，保证公允价值的合理性。

对于不存在活跃、公开交易市场的，应进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究力度，加强对公允价值相关会计准则的探索、改进和完善。

5.2 提高会计职业判断能力，提高会计人员职业素质

一方面，公允价值的引入增加了大量职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产后续计量中的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体的职业判断水平。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求提高会计人员的守法意识和职业道德水平。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。

5.3 完善公允价值信息披露

在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量信息披露的条款，主要强调披露公允价值的确定方法和依据。而上市公司对于公允价值的信息披露处于原始自发状态，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。故国家应进一步明确公允价值计量信息披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等内容，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。

5.4加快公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值信息的成本

为获取公允价值的相关信息，企业应根据其所涉及的房地产业务类型，应建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员采用对公允价值进行计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。

公允价值计量模式应用于投资性房地产，反映了我国新会计准则和国际会计准则的趋同，同时有条件地审慎地运用公允价值，体现了我国会计准则是符合我国国情的，对促进我国财务会计的发展具有较大的积极意义。

主要参考文献

［１］中华人民共和国财政部．企业会计准则［S］．２００６．

［2］潘立新，翟潇璐．浅谈公允价值计量投资性房地产［Ｊ］．财会通讯：综合版，２００７（１２）．

［3］颜红．浅议公允价值在投资性房地产的运用［Ｊ］．中国乡镇企业会计，２００８（２）．