房地产企业融资模式创新

【摘要】国内房地产企业融资渠道主要是通过银行和预付款。大量的贷款绑架了金融行业，进而增加了整个国民经济的风险。2011年中央政府加大了对房地产的调控，大量缺乏准备的房地产公司一方面融资困难，另一方面资金回笼困难。因此，本文创造性的利用金融衍生工具原理为房地产企业设计两种低成本、低门槛、高效快捷的融资方式：附带期权的有息预付款；保值回购。

【关键词】房地产企业融资创新预付款衍生保值回购

一、房地产企业融资现状

资金密集的房地产行业普遍存在资金压力问题，尤其是金融房地产行业其资金链更加冗长。我国目前房地产商的资金来源渠道匮乏，主要来源有自有资金，银行贷款，其他借贷，以及预付款。仅有少数大公司实现了通过股权和债券融资。而房地产资产证券化更是“只听楼梯响，不见人下来”，作为国内金融房地产龙头的万达的REITs之路也是屡屡受阻碍。

随着“国十条”以及各地“限购令”的颁发，2011年无疑成为了房地产行业的调控年。一方面，房地产企业融资难。另一方面，“限购令”以及房价下调预期使得成交量下跌资金回笼困难。大量的银行贷款也将房地产行业风险传递给了金融业，危及整个国民经济安全。因此，创造一种低成本、低门槛、高效快捷、可以化解系统风险的融资方式对于房地产企业来说已经迫在眉睫。

二、保值回购

（一）保值回购的定义

“保值回购”指房产商与购房者签订协议，房产商承诺以“底价售房”，开盘价即为最低价，并签订一定保值时期内保值回购协议。如果该楼盘在协议规定保值期内，房地产商以更低价格出售房产，则房地产商承担回购义务。

2011年12月3日上午，深圳“绿景香颂”开盘推出780套房源，推出“三年保值回购协议”，当天销售约600套房源，收入75亿。

（二）保值回购的特点

通过签订“保值回购协议”开发商给购房者一个约定时期内不会降价销售的承诺，给了消费者一个“期权”。市场经济下商品价格主要依靠市场调节，因此购房者在预期房价上涨获得收益同时理应承担房价下跌的风险。因此“保值回购协议”事实上是一种不平等的协议，为何开发商承担了其本不应该的责任？首先，在市场不景气期间有利与增强投资者信心，减少存货，回笼资金。其次，风险可控。房屋的市场价格人为无法干预，但是“保值回购协议”中签订的“底价”是开发商的销售价格，销售价格的决定权在开发商；实际“保值期”可控，例如深圳绿景香颂签订了长达3年保值期，但780套房源第一天便销售了600套，假设3个月后全部房源销售完。则该楼盘则不会存在开发商的售价，以开发商售价为条件的保值协议事实上作废。

三、附带期权的有息预付。

（一）附带期权的有息预付的定义

附带期权的有息预付，指开发商对购房者的预付款支付利息，同时与购房者约定一定条件下的回购义务或权利，也可以称之为衍生型有息预付。

（二）附带期权的有息预付的列举

1.附带回购协议的有息预付

附带回购协议的有息预付：开发商与投资者约定回购期限，投资者以购房者身份交付购房预付款，开发商有权且必须在约定回购日回购房屋，退还预付款并支付利息。其本质上是一种以住房为抵押的债券，购房者并非以居住为目的的购房，购房者实际上是以一种“债权人”的身份获得收益。

2. 附带双向期权的有息预付，主要指买卖双方在交付预付款签订协议时，设定房价波动的上限A和下限B，在约定的房屋交付日如果房价上涨超过上限A则房地产公司有权回购房屋，退还预付款并支付一定的约定利息a(a>0)。同时当房价下跌到下限B以下，购房者有权要求开发商回购房屋退还预付款且支付约定利息或不支付利息。

（三）附带期权的有息预付的理论来源

目前国际上流行的房地产资产证券化方式有房地产投资信托基金(REITS，住房抵押贷款证券(MBS)。

衍生型有息预付有着与REITs和MBS相似的特征。房地产投资信托着重与“投资”进而获得收益，投资者相当于“股东”。住房抵押贷款证券着重与“债权”收益，而投资者扮演的是一种“债权人”的角色。附带期权的有息预付，本质上是一种特殊的资产的证券化。但其不上市交易，以单位住房为资产标的且不可分拆。在衍生型有息预付的中，对有息预付款的不同的衍生方式使得衍生型有息预付有着不同的特性，而投资者也将一定程度上扮演着“股东”或“债权人”的角色。

（四）附带期权的有息预付的特点

衍生型有息预付的衍生方式及其灵活多变，房地产商可以因地制宜的进行调整和设计，甚至可以同时设计出多种类型的产品供给消费者选择，同时起到分散风险的作用。故本文仅简单列出几种简单的有息预付的衍生方式以做说明。预付款是开发商的重要资金来源，这种提前预定的销售方式类似于“期货”。购房者交付定金，在房价上涨中获得收益，同时承担房价下跌等风险。而开发商获得了资金，转移了风险，但在房价大幅上涨中付出相应损失。

四、建议

2011年国家对房价进行了空前严厉的宏观调控，很多房地产企业面临库存积压，资金回笼困难等问题，融资难度不断加大。本文中提到的“保值回购”和“附带期权的有息预付”两种模式都可以有效帮助房地产企业加速资金回笼，但房地产企业应该综合考虑自身情况和市场情况适当运用，建立完善的风险防范系统。虽然“保值回购”的模式简单，但是开发商要在较长一段时间承担房价下跌带来的风险，如果在这段时间内企业资金链紧张又要面临回购压力，那么将会产生致命风险。而“附带期权的有息预付”其衍生种类灵活多变，开发商一方面可以利用多种组合化解风险，但同时也增加了风险的隐蔽性。

参考文献

[1]栾世杰.房地产金融与保险.大连理工出版社,2008.06.

作者简介：王垠清（1989-），男，汉，西南财经大学，本科，研究方向：房地产金融。

（责任编辑：唐荣波）