高房价对扩大内需的影响与对策研究——以杭州为例

□ 吴孙能

消费、投资、出口是拉动经济增长的三驾马车。为应对国际金融危机，中央果断提出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一揽子计划。把扩大内需作为在严峻的国际经济形势面前，实现经济较快增长的根本之策。但是目前，全国房地产价格不但没有得到有效遏制，反而出现反弹式上涨，上涨幅度十分惊人。房价的持续上涨，正在侵蚀政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果，对扩大内需产生了严重的挤出效应。高房价问题成为全社会最为关注的问题，高房价也已成为拉动内需的最大障碍。对高房价问题，必须引起足够的重视，采取切实的措施，使房价回归到正常水平。

一、高房价对扩大内需影响的宏观分析

内需，是相对于对外国出口的外需而言的，主要包括投资需求和消费需求两个方面。来源于两个部分:一部分是居民消费驱动，一部分是投资驱动。其中，消费起决定作用，是经济增长的主导因素。扩大内需，主要是拉动消费。但是，当前房价的快速上涨，却对扩大内需产生了严重的影响。

(一)高房价的“虹吸效应”，严重影响内需结构

虹吸效应是一种经济现象，指的是各种经济要素向条件好的地区、获利高的产业集聚和流动。在房地产领域，“虹吸效应”已经显现，主要表现在以下两个方面:

1、高房价吸引其他产业的资本转投房地产

高房价背后是房地产业的高额利润。在国外成熟的房地产市场中，建筑安装成本占房价的70%，利润率大约在5%－8%之间。与此形成鲜明对比的，国内房地产市场建筑安装占房价的20－30%，利润率在15%左右。国内房地产市场15%的利润率比国外成熟的房地产市场高出近一倍，开发商的真实利润水平却远远不止这些，其中的奥妙在于前期房地产开发的“高杠杆率”。

在应对国际金融危机、刺激房地产发展的背景下，政策性提高了自有资金杠杆。一些原来不搞房地产的企业，也纷纷投资房地产。

有关数据表明，2005年到2009年，大量其他产业的资本转投房地产。这必然影响这些产业的发展，导致一些产品的供应不足，破坏供求关系的平衡，损害经济的健康发展。

2、高房价吸引居民消费进行房地产投机

在我国住房是兼具投资和消费的两栖商品，由于炒房能够带来巨大的收益，越来越多的炒房客和炒房资金涌入房地产，宽松的信贷环境又刺激了投资者对住房的无限投资需求，他们囤积居奇，待价而沽，而大量的房产被用于投资囤积而不是实际使用的话，对拉动内需是做不出实质性贡献的。

更严重的问题在于，当把大量的钱用于购买房产时，势必对其他消费形成强大的挤出，导致消费率迅速下降。我国的居民消费率在经济高速增长背景下却出现了快速下滑，从2000年到2007年，消费贡献率从65.1%下降到39.4%。2008年我国居民消费贡献率仅为35.3%，不仅远低于美国的70.1%，也低于同属发展中国家印度的54.7%的水平。有人认为，导致这一现象的根本原因是统计部门将居民的住房消费“算成”住房投资了。其实不然，因为中国房价成本构成主要有土地成本、建筑安装成本、开发商利润、政府税费和管理费用。其中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需，带动相关产业。但建设成本只占整个房价的20%－30%。

国际金融危机的冲击警示我们，中国经济未来可持续发展必须依靠消费、投资、出口协调拉动，只有尽快减轻高房价对消费的抑制作用，才能进一步扩大内需，推动中国经济又好又快发展。

(二)高房价的挤出效应，影响居民消费需求

持续上涨的房价，对中国扩大内需已经产生了严重的挤出效应。高房价挤占了居民的其他消费，把一般购房者挤出了房地产之外的消费领域。

为了应对国际金融危机，中央政府采取了很多措施，千方百计拉动内需，但是我们的消费就是热不起来。原因很多，居民收入过低且不稳定、无钱消费;社会保障不健全、不敢消费;还有一个不容忽视的原因就是房价过高，很多人为了买房花掉了所有积蓄，没有能力再进行其他消费。高房价“挤占”了居民的即时和潜在的消费能力，导致消费者即时消费能力的全面下降，未来消费能力也日渐萎缩，影响内需的扩大。在杭州，即便是达到平均可支配收入水平家庭要买一套仅够小康生活标准的住房，首付几乎就花光了买房人一家子的所有积蓄，为还月供，甚至连吃饭都成问题，哪里还有钱进行其他方面的消费?更何况居民的收入水平还并非如此均衡。这样势必抑制住房以外的消费的需求。

因此，我们应当对高房价会对居民消费产生挤出效应有足够的认识，要采取适合的政策措施把房价控制在合理的范围内，激发消费需求，促进经济的持续稳定发展。［1]

(三)高房价衍生“马太效应”，影响边际消费倾向

“马太效应”来自社会学家的引申概念，用来描述社会生活领域中普遍存在的两极分化现象。体现在高房价问题上，就是指房价和财富互为推手、彼此促进，不仅加大贫富差距，而且影响消费拉动。

1、高房价使社会财富向少数人集聚

高房价加速贫富差距的拉大，致使居民收入差距几年来呈迅速扩大趋势。在房价高企的年代，一方面，有钱人基于投资目的炒房，将房价愈炒愈高，他们的财富快速增加，愈来愈多;另一方面，一般的人本来就买不起房，更谈不上炒房，财富积累愈来愈慢、愈来愈少，甚至为了解决住房问题，倾其所有，成为“负翁”。使“多的愈多，少的愈少”，这是高房价的第一重“马太效应”。住房价格快速上涨，严重超过一般家庭的支付能力，有钱人通过炒房赚钱，实现居住条件从需求型住房——享受型住房——奢侈型住房的更新换代;而中低收入者基本的住房需求都得不到满足，只能“望房兴叹”。使“好的愈好，坏的愈坏”，这是高房价的第二重“马太效应”。房价大幅增长，特别是一些大中城市房价过快增长，意味着财富以货币和固定资产的形式向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。

2010年12月2日，波士顿咨询公司发布的《中国财富管理市场:机遇无限挑战犹存》报告称，2009年，中国百万美元资产家庭的数量达到670000户，位列全球第三，仅次于美国和日本。同时，中国财富市场从2008年底到2009年底增长了约28%，达到5.4万亿美元。虽然中国的富人家庭已居世界第三，但只占所有中国家庭户数的0.2%左右。远远低于其他国家和地区，美国这一比例为4.1%、瑞士是8.4%。高房价带来的财富分配失衡的程度，要远远大于收入分配的失衡。

当前中国经济不仅经历着市场的初次分配和政府的再次分配，还经历着高房价所带来的第三次财富分配，高房价导致的财富再分配和转移远远大于市场的初次分配和政府的再次分配，对家庭消费倾向的影响也远远大于其他因素。

2、高房价使居民边际消费倾向更趋低下

根据凯恩斯的边际消费倾向理论，在现实生活中，居民消费增加的幅度通常低于收入增加的幅度，即边际消费倾向是随着收入的增加而递减的。［2](PP38－43)、(PP274－279)高收入群体的边际消费倾向通常低于低收入群体的边际消费倾向。［3](PP28－39)

住房属于人们生活的必需品，对于只拥有一套住房，仅仅用于满足自住需求的居民来说，只要他继续生活在这个城市，不论房价涨得多高，都很难产生财富效应。只有拥有两套及两套以上住房的，才能随着房价的上涨产生一定的财富效应。房子越多，房价越高，财富效应就越大。这些人往往又是高收入者，在高房价的推动下，社会财富更加集中，收入越高，边际消费倾向就越低。而部分中低收入群体为了解决住房问题、改善住房条件，或为子女购房结婚，不得不减少即期消费，增加储蓄，以满足未来住房需求，从而人为降低居民边际消费倾向。［4]

中国社科院社会学研究所2008年5月至9月“中国社会状况综合调查”的结果表明，不论城市还是农村，家庭消费率随着收入增加而递减。根据边际消费倾向规律，增加低收入家庭的收入比增加高收入家庭的收入，对刺激消费更加有效。从刺激消费，扩大内需的角度来看，需要尽快发挥家庭消费对经济增长的主导作用，提高消费倾向较为强烈的中低收入家庭的消费水平。

二、高房价对杭州扩大内需影响的实证研究

杭州虽然不是一线城市，房价之高却不亚于一线城市。尽管杭州的房价在东部沿海城市中不是最高，但与杭州普通工薪阶层的收入相比，购房的压力绝不亚于北京、上海等一线城市。

(一)居民收入增长跑不过房价增长，消费能力下降

杭州市统计局的统计数据表明，2006年杭州市区居民人均可支配收入为19027元，随后逐年增长，到2010年达到30035元，涨幅为57.85%。再看杭州市区房价的增长，2006年杭州主城区(不包括萧山、余杭)一手房均价9187元/平方米，至2010年一手房成交均价为19708元/平方米，增长了114.5%。2006年杭州主城区(不包括萧山、余杭)二手房均价8240元/平方米，至 2010年二手房成交均价为20058 元/平方米，增长了 143.4%(详见表 1)。［5]居民收入增长跑不过房价增长，意味着市区居民购买能力的下降。住房作为特殊的商品，没有其他的替代品。受传统观念的影响，拥有一套自主产权的住房是绝大多数人的愿望。在保障房、廉租房供给比重很小的情况下，人们只能购买商品房，高房价无疑是一个沉重的负担。［6]

表1 2006－2010年杭州市区居民人均可支配收入与商品房成交均价变动情况

(二)商品住宅销售量增加居民消费支出比重下降

房价快速增长的背后，是居民其他消费的低迷。高房价形成的购房或租房支出压力，抑制了城镇居民其他消费支出。尽管受到国家宏观调控政策调控的影响，杭州的房地产市场商品住宅成交量有高有低，但是成交金额的波动没有市场成交量那么大，居民的购房支出仍然保持一定的水平。根据透明售房网及《杭州楼市2010年楼市年报》公布的数据，2005年杭州主城区商品住宅一手房销售为20526套，面积246万平方米，2010年为35960套，最淡的2008年23202套，销售最旺的2009年达66319套。2010年一手房的成交量只有2009的54%，下降了46%，但成交额的下降幅度远没有这么大，只下降了26%。

居民消费倾向的下降，直接对居民的日常消费支出产生影响。购房支出的刚性很强，巨额的首付款和定期的月供，迫使中低收入的购房者千方百计削减其他支出，来保证还款之需，使一些消费项目受到挤压。从2006年到2009年，杭州城区居民人均消费支出的8个大类中，消费额都有不同程度的增长，但占人均可支配收入中的比重是有降有升(详见表2)。

从表4可以看出，2006－2009年杭州市区居民各类消费支出中，食品类、家庭设备用品及服务、居住、杂项用品和服务等4大类的消费支出比重有所上升。其中，食品类支出比重的提高与粮油和农副产品价格上涨有关;家庭设备用品及服务支出比重的提高，是因为受政府返利支持和商家促销手段两重因素的刺激;居住支出比重的提高，则是因为租房、装潢费用的增加。而衣着类、医疗保健、交通和通信、文教娱乐用品及服务等4大类支出比重则有所下降。［7](PP 421－422、P477)

(三)居民收入名列前茅，消费倾向的排名位次下滑

高房价对杭州内需拉动的影响，前面纵向作了分析，下面从横向进行分析。近几年来，杭州一直是房地产开发的热土。杭州居民收入不是最高，但房价收入比最高;人口不是最多，商品房销售量却是最大。2009年一手房均价，杭州仅次深圳，位列第二(详见表3)。

表3 2009年深圳、广州、宁波、杭州人口、收入与商品房价格及销售量比较

在东部沿海12个副省级城市中，2005年杭州居民消费倾向排名第二，2010年下降到倒数第四的位置。居民消费倾向下降了14个百分点，位次后移了6位(详见表4)。

从上面分析可以看出，在高房价的挤压下，杭州城区居民的消费倾向偏低，消费能力削弱，已经影响到内需的拉动。中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》显示，全国35个大中城市平均房价泡沫为29.5%，在泡沫指数的排名中，福州的房价以70.3%的泡沫高居榜首，杭州66.9%列第2位。在2011年1月12日召开的中共杭州市委十届九次全体(扩大)会议的报告中，在分析梳理存在的不足和薄弱环节时也指出，居民消费对经济增长的拉动作用不够强。当然，杭州居民消费倾向下降的原因是多方面的，但高房价是其中的重要原因。

表4 2006－2010年东部沿海计划单列市、副省级城市居民消费倾向变动情况(%)

三、遏制高房价促进消费均衡发展的对策建议

“住”是民生之要。住房不仅是经济问题，更是一个社会问题和政治问题。当前，高房价已经成为制约城市居民放心、大胆消费的首要因素，对当前最为急迫的扩大内需、拉动消费政策措施起负面影响，不仅影响内需扩大和经济增长，还会影响中低收入群体的生活质量和水平，更会影响社会稳定，必须采取有效措施，遏制高房价。

(一)强化房地产业的社会功能

住房本身就是基本生活必需品，不能简单地由市场机制来加以配置。纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，很少有把房地产当成支柱产业的。他们都是把房地产作为国家社会政策的一部分，通过一系列公共政策来对房地产进行干预，并且将“保证每个家庭在自己财力范围内拥有一个体面的家”作为基本目标，房地产对经济发展的贡献不是这些国家政府的首要考量。

在我国恰恰相反，把房地产当成支柱产业来发展，把房地产视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，凸显其对经济贡献的功能，而忽视其社会功能。在这一思想的主导下，政府、发展商、投资者(包括投机者)，都想从房地产那里获得巨额的利益。大量的国有企业进军房地产市场，大量的社会资本投入房地产业。地方政府强调住房的财政功能，实行“土地财政”，把房地产业视为政府的“取款机”，土地出让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。中国指数研究院2011年1月6日发布的监测数据显示，2010年全国120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。

房地产直接关系到社会成员的空间居住权，是一种特殊的社会产品。有必要把房地产作为国家社会政策的一部分，按照“用市场机制来创造财富，用社会政策来保护社会”的思路，应增强房地产解决居民住房问题的社会功能，削弱为房地产GDP增长做贡献的经济功能。说到底就是，发展房地产的目的，是解决居民的住房问题，政府和企业不能依靠它来赚大钱。国有资本要退出竞争性房地产市场，更多地投入经济适用住房、廉租房、限价房建设，解决好城市中低收入家庭的住房问题。各级政府要改变“土地财政”的做法，从掠夺型政府转化成为发展型政府，降低住房用地价格，从而更好地控制房价。［8](PP41－55)

(二)增强宏观政策的导向作用

因为商品房兼具投资和消费双重属性，所以人们对其价格上涨有预期。开发商利用这一预期去囤积土地和房屋，炒房者也会迫不及待地去买房囤积，带有极大的投机性。因此，宏观政策的导向作用显得尤为重要。笔者认为政府的宏观政策必须在禁止炒房、控制房价方面有明确的导向，再配套以相应的货币、财政政策，实现禁制炒房、控制房价的目的，把房价控制在大多数家庭买得起、住得起的合理范围。［9]

宏观政策在禁止炒房上要有明确的导向。通过调控政策，增强住房的居住属性，削弱其投资属性，应明确规定:不论是房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，还是房价不高、上涨不快、供应充足的城市，限定居民家庭购房套数，不给炒房者以可乘之机，也防止地方政府在执行中走样。2010年9月29日，被称为史上最严楼市调控政策的“新国五条”出台。在此后的一个多月时间里，北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京、宁波、温州、福州、厦门、海口、三亚、大连等14个城市纷纷据此出台地方性的调控细则(“限购令”)，炒房者从一线城市转向二线城市，从限购城市转向不限购城市，继续炒房抬高房价。而且各城市颁布限购令的宽严程度也不同，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，这些城市房地产市场成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹;而上海、杭州等城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令，这些地方房地产市场波澜不惊，房价甚至继续走高。这一现象值得我们反思。

宏观政策在控制房价上要有明确的导向。现在一些城市房价调控的目标是房价增长的幅度不高于GDP增长的幅度，居民收入增长的目标是收入与GDP同幅度增长。笔者认为这样的调控目标要想把房价控制住是不可能的，仍然还会拉大房价收入比。要想控制房价，应该以房价收入比为目标，在全国范围统一规范房价收入比的计算公式，确定统一的房价收入比调控目标，并把房价收入比目标列入地方政府考核目标。

(三)发挥政府的公共服务职能

解决群众住房问题是政府义不容辞的责任，必须强化政府在住房保障中的主导与核心作用。政府要针对高中低不同收入群体多层次住房需求，采用不同方式，通过多种途径，形成差异化住房政策体系。这方面新加坡的经验值得我们学习。

新加坡是亚洲房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。1964年新加坡推出“居者有其屋计划”，由政府拨出国有土地和适当征用私有土地作为建房之用，同时由银行和中央公积金局提供建房所需资金，为无力购买私人住房的相当一部分居民建造和提供公共组屋，低收入群体租赁组屋，中等收入群体购买组屋，高收入群体从房地产市场直接购买私宅。这项制度基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够买得到廉价的组屋。［10]

我们也可以借鉴这一做法。对有支付能力的高收入群体的个性化住房需求，可以通过市场机制来解决，不会影响他们的消费水平。而对难以承受高房价压力的中低收入群体，政府要发挥公共服务职能，履行好政府职责。对没有能力购买商品房的低收入群体，通过加大公共财政投入力度，加大保障性住房建设力度，确保保障性住房用地在土地供应中比例、保障性住房在住房供应中比例。依靠“土地财政”的地方，土地出让收入应主要用于保障性住房建设。对既享受不到政府提供的保障性住房，又难以承担价格高昂商品房的中等收入群体，通过加大经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房等方式来解决。使城市中低收入的家庭，能够买得起住房，实现住有所居目标。

(四)促进居民消费的均衡发展

居民消费的均衡发展，就是要实现居民消费协调、均衡地增长和消费水平的持续稳步提高。要做到多管齐下、齐头并进，努力营造有利于一个居民收入持续快速增长、居民消费持续稳定增长的政策环境和社会环境，挖掘居民的消费潜力。

由于高收入家庭的消费率基本固定，低收入家庭边际消费倾向较高，但实际购买力有限，导致社会整体消费能力下降。要加快国民收入分配格局的调整，通过优化市场初次分配与政府再次分配，实现居民的收入增长与经济发展同步，重点提高中低收入群体的收入水平，缩小贫富差距，让更多的居民“有钱可花”。

必须进一步健全住房、医疗、教育等方面的社会保障制度体系，努力化解居民购房、教育、医疗等刚性支出对其他消费支出的挤压，增加消费的支出，降低储蓄意愿，提高消费倾向，解决居民正常消费的后顾之忧，让更多的居民“有钱敢花”。

在经济发展、收入增加和消费环境改善的基础上，要大力宣传消费尤其是居民消费在经济发展中的作用和地位，提倡适应现代生活，形成稳定、健康、积极和科学的消费观念，保证较好的消费预期，提高其物质生活和精神文化生活水平。还要在宏观政策取向上，体现鼓励居民正常消费的政策导向，提高居民的消费意愿，使更多的居民“有钱愿花”。

综上所述，居民消费增长作为社会总需求的重要组成部分，直接影响整个国民经济增长的速度和质量。扩大消费需求，是加速转变经济发展方式，构建“内需驱动、消费支撑”发展模式的客观要求。高房价对内需拉动的负面影响不可低估，已经成为经济可持续发展的一大障碍。作为负责任的政府，应该看到房价高企背后的隐忧，强化房地产的社会功能，增强宏观政策的导向作用，发挥政府的公共服务职能，削弱房价上涨的基础，满足群众的基本居住需求，保持群众的正常消费水平，促进经济又快又好发展。

［1]易宪容.高房价可能已对扩内需产生挤出效应［N].上海证券报，2009－10－27

［2]谢鲁江.西方经济学［M].北京:中国财政经济出版，2001.

［3]梁小民.西方经济学［M].北京:中国广播电视大学出版社，2002.

［4]史兴旺、王娟，论房价虚高对消费需求的影响 经济参考研究2009年69期57－58页

［5]中国房地产信息集团.2009年杭州市房地产市场年度研究报告［EB/OL].百度文库，http://wenku.baidu.com 2010－10－29

［6]杭州楼市2010年报［EB/OL].百度文库，http://wenku.baidu.com 2011－01－13

［7]杭州市人民政府地方志办公室.杭州年鉴(2010)［M].北京:方志出版社，2010.

［8]郑永年.保卫社会［M].杭州:浙江人民出版社，2011.

［9]易宪容.清楚地界定住房消费功能与投资功能中国经济时报［N].2006－08－02

［10]林梅.新加坡公共住房建设何以顺畅［N].中国经济导报，2011－2－1