东北房地产现状研究

赵红强,徐卓顺,谭屹然

(1.吉林大学商学院,长春 130012;2.吉林省社会科学院软科学研究所,长春 130033; 3.Purdue University,Indiana USA 46323)

东北房地产现状研究

赵红强1,徐卓顺2,谭屹然3

(1.吉林大学商学院,长春 130012;2.吉林省社会科学院软科学研究所,长春 130033; 3.Purdue University,Indiana USA 46323)

房地产业关联性高,带动性强,是国民经济的支柱产业。但由于房地产市场制度的不完善,避险机制的缺乏,大量存在的不规范操作等给国民经济带来了极大的隐患。为此,通过分析东北地区房地产业在区域经济发展中的作用,指出东北地区房地产业发展存在有效供求不平衡,产业结构不合理,企业融资困难,配套设施滞后等问题。并针对东北地区房地产业存在的问题提出了相应的政策建议。

东北地区;房地产业;产业发展

房地产业作为新兴的产业,具有明显的区域性特征,它的快速发展,得益于各地区经济持续快速的增长、居民可支配收入的提高以及城镇化的加快。同时,它在拉动地区经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用。

随着房地产业在国民经济中的作用日益重要,房地产投资额也逐步增加,房地产投资占全国固定资产总投资的比重一直保持在 15%左右,2001年以来房地产投资迅速增长,比率上升至23%左右。

2001—2009年,东三省房地产投资完成额在固定资产投资中的份额低于全国的平均水平,相差 1～2个百分点。其中,辽宁省的房地产投资完成额高于吉林和黑龙江省,占该省固定资产投资完成额的 25%左右,高于全国的平均水平。其间,2001—2003年,东三省的房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升。2003年,央行为防范房地产信贷危险,于 2003年 6月 5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),于是房地产投资占固定资产投资的比重开始下降。2004年,政府为抑制房地产市场泡沫,在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策,间接抑制了房地产市场的投资,2004—2009年,东三省房地产市场投资平均增速慢于固定资产投资 4.16个百分点(如图 1所示)。

房地产业关联度高,带动力强,房地产业投资的加大,促进了房地产业的发展。但房地产市场制度的不完善,避险机制的缺乏,不规范的操作,给国民经济带来了隐患。政府为规范房地产市场,自 2001年起逐步加强了对房地产市场的调控力度。我国政府从土地市场入手,针对商品房销售、空置及管理以及住房市场租赁等方面出台了一系列政策和法规,指出以调控房地产市场为总的指导思想。在此条件下,全国及东北地区的房地产投资增长率明显下降,分别由 2001年的 27.29%和 30.20%下降至 2002年的22.81%和 15.58%,随着政策实施效果的显现,东北三省的房地产投资继续大幅度增长,2004年东三省房地产投资增长率增至 36.28%,高出全国 6.69个百分点。之后受利率上调、提高首付款比例等房地产政策的影响,2005年东三省房地产投资增长率回落至 24.42%。

图 1 2001—2009年房地产开发投资完成额占固定资产投资完成额比例

2006年和 2007年,虽然国家针对房地产市场过热,出台了“促进房地产业健康发展的 6项措施”、“二套房”新政等政策,但是房地产市场的投资依然维持强劲增长的势头,东三省投资增长率达到了 32.60%和 33.62%。

2008年尽管受金融危机的影响,各地施工周期和开发计划纷纷延滞,投资增长率回落至 32.56%,但东北地区的房地产开发投资仍然保持增长趋势,且增长情况好于全国平均水平,这表明国际金融危机对东三省房地产业发展存在滞后效应(如图 2所示)。其中,辽宁和吉林两省的房地产开发投资增速高出全国平均水平 14.22%和 7.41%,黑龙江省的房地产开发投资增长率低于全国平均水平8.35%,这与黑龙江省自身的产业规模有关。2009年,黑龙江省房地产市场逆势而上,呈现出投资加快发展的态势,全年完成房地产开发投资 563.9亿元,比上年增长28.2%,比全国快 12.1个百分点。

图 2 1999—2009年东三省和全国房地产开发投资完成额增速

在东三省房地产业投资规模扩大的同时,房地产开发结构也随之调整。如图 3所示,2000年,东三省住宅建设得到加强,完成住宅投资 292.54,增长 41.18%。

2001年,住宅投资量继续增长,占全部房地产开发的比重由上年的 3.52%提高到 4.25%。2002年,国家为规范房地产市场出台了一系列政策法规,在国家宏观调控房地产业的氛围中,东三省住宅投资占全部房地产开发的比重下降了5.66%。

2003年建设部出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》促进了房地产业投资的加大,受此利好政策的影响,东三省加大了房地产业的投资,并采取有效措施,加大了商品住宅的建设。自此,住宅投资占房地产业投资的比重持续上涨,由 2003年的 67.16%上升至 2007年的77.78%。

2009年,在国家加大普通住房建设力度、加快保障性住房建设等政策的引导下,东三省完成住宅投资 2 980.3亿元,增长 23.36%,增速比上年降低了 7.68个百分点;占全部房地产开发投资的比重由上年 76.90%下降至75.24%。但黑龙江省房地产市场逆势而上,呈现加快发展的态势,2009年完成住宅投资 442.5亿元,增长 44.3%,增速比上年提高 34.6个百分点,占房地产开发投资的比重由上年的70%提高到78.5%。

图 3 商品住宅投资占房地产总投资比重增速

综上所述,提出以下政策建议:

首先,需降低房地产开发成本,消除房地产市场既定价格刚性,调整政府控制的土地价格和租金,根据房地产市场非均衡的状况调整房地产信贷利率,以此来抑制房地产价格的攀升。应通过提高居民收入,完善社会保障体系,简化房贷手续等措施,提高住房的有效需求。通过调整银行利率,来控制房地产的供求总量。采取土地出让供应计划、土地储备制度、调整土地供应数量等措施控制房屋供应量。

其次,需要国家的宏观调控。东北地区应该结合自身的产业特征,重点调控投资总量、规模,保持总量的适度和大致均衡,并将开发重点放在普通住宅建设、城市基础设施建设以及旧城改造等方面,严格限制高档房地产产品的过分膨胀发展,努力提高适应广大工薪阶层需求的产品供应,同时建立社会住房保障体系,以保障最低收入家庭的住房需求。

最后,政府应建立公开透明的土地出让、转让招投标制度,建立土地有形交易市场,加强对土地供应计划的管理。政府应完善市场交易的配套政策,简化政府工作程序,降低交易税费,建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。政府应加强对市场上违法、欺诈行为的监管和打击力度,切实保护消费者权益,维持正常的市场秩序,规范市场行为,以保证房地产市场健康有序发展。

[1] 石柱鲜,黄红梅,石庆华 .关于中国潜在 GDP与景气波动、通货膨胀的经验研究[J].世界经济,2004(8).

[2] 余建源.中国房地产市场调控研究[D].中国博士学位论文全文数据库,2009.

2011-03-22

赵红强 (1983—),男,博士研究生,研究方向:数量经济学;徐卓顺 (1979—),女,助理研究员;谭屹然(1983—),男,硕士研究生。

F069.9

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1007-7111(2011)04-0016-02

(责任编辑 张佑法)