一线城市的房产泡沫严重

■ 赵志君

一线城市的房产泡沫严重

■ 赵志君

我国一线城市的房地产泡沫之严重，已经到了无以复加的程度。在2008年11月到2011年5月短短两年半的时间内，北京的房价就从12023元上升到25085元，增幅为108%；上海的房价从14800上升到24000元，增幅为62%；深圳的房价从9500元上升到17500元，升幅为84%；广州从6800元上升到13500元，升幅为98%。这使本来在2007年已存在的房地产泡沫再次放大。目前，北京城八区的平均房价达到每平方米三万元，购买一套100平方米的住房，市场价是300万人民币左右。

根据北京市统计部门公布的数据，2010年全市职工年平均工资50415元。在19个行业中，职工年平均工资最高的三个行业分别是金融业、信息传输、计算机服务和软件业，电力、燃气及水的生产和供应业，职工年平均工资分别为192139元、86164元和81014元。职工年平均工资最低的三个行业分别是居民服务和其他服务业，住宿和餐饮业，农、林、牧、渔业，职工年平均工资分别为22689、25827元和27387元。

按照2010年北京职工50415元的平均工资，一个职工要想购买一套100平方米的商品房，需要不吃不喝60年。对平均工资最高的金融业职工来说，购买一套100平方米的商品房需要不吃不喝工作16年；信息传输、计算机和软件业的职工不吃不喝工作35年；电力、燃气和水的生产行业需要不吃不喝工作37年。工资水平最低的居民服务和其他服务业，住宿和餐饮业，农林牧渔业，职工购房则需要不吃不喝工作109-132年。两人都有工作双职工的普通家庭，买一套房子也需要不吃不喝工作30年。考虑到工资分布的不对称性，低收入者人数众多的特点，一般来说，一个社会群体里能拿到平均工资的职工不超过40%，因此，按照当前的住房价格，60%以上的家庭买一套房要不吃不喝工作30年；如果再考虑到日常生活的支出，很少的家庭能够通过市场解决住房问题。

以北京、上海、深圳和广州为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平并未随房价同步提高。从商品住宅的租售比(住房销售价格与月租金)来看，目前这些城市的租售比都在500以上，有的地区的租售比超过600，相当于股票市场50倍的市盈率。这意味着依靠出租，一套商品房50年才能收回成本。2011年5月北京城六区的房价为30413元，最高是西城区（40200元），最低是石景山区（23000元）；北京的平均租金回报率平均为1.999%，其中朝阳区最高，为2.357%；原崇文区最低，为1.786%。国际上通行的租售比在200-300之间，按照此标准北京地区的房地产价格比正常价格高100-200%。

由于租金回报率仅2%，目前一套标价400万普通商品房的月租金大约在8000元，即使不考虑可能的闲置，一年的租金是9.6万元。考虑到各种费用和空置期的房租损失，估计租金回报率只有1.8%，即7.2万元。一年期银行存款利率是3.25%，存款利息所得为1.3万元。依此计算，北京房地产泡沫的最保守估计为80%。其实，不同的投资者由于风险偏好不同、首付款比例不同和贷款的期限结构不同而面临不同的机会成本，一年期存款利率只是最低的机会成本，按一年期银行存款利率计算房地产泡沫只是给出了房地产泡沫的最低估计值。对于那些利用信贷杠杆的投资者来说，投资的机会成本不仅就不能以一年期存款利率来衡量，其机会成本包括自有资金的成本和房贷利息成本两部分。目前，各大银行已经取消了30%的利率优惠，首套房贷的利率已经恢复到基准利率，二套房贷的利率上浮10%以上。假设一个购房者在北京购买价值400万的房子，按30%的首付款比例，他的首付款是120万元，期限20年的贷款是280万；假设投资者购房的首付款是他的自有资金，按一年期无风险存款利率3.25%计算，这120万的自有资金一年期存款利息损失是3.9万元；280万元的银行贷款，按五年期以上的贷款基准利率6.8%计算，则一年的贷款利息成本是19.04万元。将120万的首付款利息损失和280万贷款利息损失相加，则该投资者每年支付的总成本是22.94万元，是租金收益3.18倍。也就是说，如果将购房资金的机会成本（利息支出）与租金比较，北京的房地产泡沫高达218%。

表1：北京城八区的房价与租金回报率

房地产的暴利来源于房地产价格的暴涨，但由于目前官方公布的住房价格是把不同地段的住房混在一起统计、可比性差，致使公布的房价增幅明显低于实际增幅。对此，我们在表2中列出了北京几个代表性的楼盘的价格，大体可以反映北京地区的房地产价格真实变动情况。

在过去六年中，以上楼盘中最低的价格增幅是300%，最高的是542%；年均增长在23%-31%；有的楼盘价格在一年之内就增长100%。北京如此，一线城市上海、深圳、杭州和广州等大体相同。

一线城市的房地产泡沫基本上是2008年国际金融危机之后形成的，是多种因素共同作用的结果。首先，本轮房地产泡沫在很大程度上是由宽松的货币政策造成的。在2008年国际金融危机之后，美国实行了量化宽松的货币政策，我国实施了4万亿投资计划，政府融资平台贷款泛滥，购房首付款比例降低至20%，首次置业者享受30%的利率折扣。宽松的货币政策使我国居民的存款长期处在负利率状态，老百姓眼看着自己的银行存款一天天贬值，被迫投资于房地产以求资产保值。房地产信贷政策过于宽松，滋长了炒楼之风。

其次，商品房泡沫与保障房建设的体制缺失有关。长期以来，地方政府严重依赖土地财政，一直强调房地产的支柱产业地位，缺乏建设经济适用房和各种保障房的积极性；过于强调商品房的重要性，对保障房的重要性重视不够。

表2：北京几个大型楼盘六年来的价格变化情况

第三，在土地供给方面，地方政府是土地供应的唯一主体，把土地当成艺术品来拍卖，全国各地不断地出现地王，出现“面包贵过面包”的现象。

第四，开发商捂盘、惜售现象非常普遍，采用挤牙膏式的推盘方式，人为地制造短缺和恐慌，同样一个楼盘和相同的房子一天一个价，每天涨价几千的现象比比皆是。

第五，统计指标存在明显的缺陷，容易误导宏观经济决策。我国的GDP统计存在比较大的误差，经常低估实际经济增长。例如，中国国家统计局发表的《2007年国内生产总值GDP初步核实数据的公告》显示，2007年的GDP增长率为11.4%，2008年4月经核实将2007的GDP增长率上调0.5个百分点至11.9%，而2010年的统计年鉴将2007年的GDP增长率上调到14.2%，与最初公布的数据相差2.8百分点。显著不同的增长率指标有不同的宏观政策含义。

在经历了多年越调越涨的过程之后，政府部门逐渐找到了使房价和房地产投资回归理性的钥匙。2010年以来，国家出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。国务院总理温家宝也多次表示，要遏制房价的过分上涨，有信心把房价恢复在合理水平，采取了扩大保障性住房供应，限房价、竞地价，规定新的房地产开发项目配建一定比例保障性住房，限制一个家庭购买多套住房，扩大中小套型的商品房和保障性住房供应。这些措施如果能够坚定不移地长期坚持，一定会取得良好的效果。

但是，问题的关键是管住货币，货币政策要有前瞻性、灵活性和稳健性。建议中央银行更加重视价格手段的作用，尽快把名义利率提高到通货膨胀率之上，恢复正的实际利率。为了不对企业产生过大的负面影响，中央银行可选择非对称性加息，进一步提高存款利率，压缩存贷款利差。这样做可能降低银行的利润增幅，但对整个国民经济发展、调整产业结构、提高国民福利是有帮助的，也可以引导居民进行理性投资和消费，化解房地产泡沫危机。

赵志君，中国社会科学院经济所研究员、博士生导师